海外发债流程复杂

“对于希望打通海外融资渠道，但眼下资金实力并不雄厚的房企而言，在海外买壳与实现再融资之间有着复杂的审核程序，需要经历漫长的等待。”新城控股副总裁欧阳捷告诉记者。

然而，即便是已经IPO成功的房企，仍然需要复杂的审批程序。盛富资本与协纵国际总裁黄立冲告诉记者，根据海外资本市场的经验，房企要到境外融资一般须具备4个条件。

他分析称，首先融资房企在海外须拥有实体，这要求进行融资的企业必须要是在海外注册，其名下拥有实际在运营的资产。

“其次，资产状况要健康，负债率不能太高。”黄立冲称。他坦言，海外市场评级体系相对完备，融资方的债务比例和风险状况直接决定了融资的成本。据悉，万科今年3月，通过其在香港的子公司首次发美元债8亿美元，年利率仅为2.75%。万科能够低息贷款，在很大程度上就是由于万科的负债率一直较低，现金储备丰厚，公司经营风险小。

据黄立冲透露，海外出资方除了对融资房企自身资产状况有要求外，房企还须要有便于质押抵押、可快速变现的股份。而事实上，房企最核心的资产就是土地和项目，这也是房企在国内进行融资最重要的抵押物。然而，这两种资产都无法直接转移到国外。因此，多数出资方只能对房企实际控制人的持股比例做出相应要求。

除此之外，房企要想在海外成功发债，还要有可使用的结汇额度。众所周知，目前国内对企业和个人结汇的管理相当严格。“在海外融到了资金，还要通过结汇才能用于国内项目的建设，这就要求房企必须拥有相应的结汇额度，才能拿到国内使用。”黄立冲称。

2012年以来，全球资本市场出现了超低利率环境，拥有海外上市平台的房企更倾向于海外融资，而发债是主要途径之一，这其中既有美元债、港元债，也有点心债。鉴于发债过程并不容易，相比过去以发债为主体的融资途径而言，今年已经有所变化。

进入2013年以来，多家房企开始尝试股权性质的融资。今年1月13日，雅居乐发布公告表示发行7亿美元的次级永久资本证券；1月16日，恒 大地产以6.5%的港股折价配股融资45亿美元。

一位港股券商人士告诉记者，房企进行股权性质融资等于增加了公司的股东权益，实际上等于降低了公司的负债率。接近恒 大的人士也表示，恒 大配股是为了履行承诺，调整财务结构，降低负债率。