直播:博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会(二)

来源:地产中国网 2013-07-24 10:07:00

主持人:刚才关于房地产的信心、恒心的分析,里边涉及到宏观调控的政策,我想下一味的演讲者任总在媒体上公开的讲,不再预测房价,因为对下一届政府的行为没有判断。我想秦主任进行分享之后,我们感谢她的分享,接下来欢迎任总,为我们解读宏观政策的变化,是否房价真的难以预测,有请任总。

 

华远地产董事长 任志强

任志强:房价的问题已经说完了,我就不说房价了,我说说上半年的基本形势和判断。前两天开了很多次的会,都是关于宏观形势的。

通常情况下,宏观形势越好,房地产越好,宏观形势越差,房地产越差,中国的情况不一样,宏观经济不好,房地产越好,中国经济越好的时候情况下,房地产越差。宏观经济不好,就需要房地产拉动,今年上半年的情况比较明显,比去年四季度高,而且开始下滑,二季度是7.5%,大中城市中,目前的房价是上涨的,我认为三季度会低于去年的,会维持7.5%左右,总的经济形势是下滑的。我认为经济下滑是因为宏观经济进行了调整,但我没有搞清楚新一届调整怎样的结构,结构调整有几个说法,一是调整第一、第二、第三产业的比重,因为产业之间的比重实际上是国家经济结构的转型,第三产业越高的时候,越稳定。对消费、投资和出口的影响就越大,投资消费方面,这是另外一个说法,是以投资影响GDP,还是以消费拉动GDP,这是另外一个结论。

我们也可以看得到,在一季度消费占GDP的贡献度比重超过了50%,但是二季度已经下降到45%,而投资从一季度上升到二季度的55.3,正好是反向的发展。一季度很多人欢呼,新一届政府让我们的消费超过了投资的贡献度,后来二季度发现消费下降了,投资占了主导,大家担心本届政府仍然象过去一样,用投资拉动经济,刺激经济。昨天闭门会讨论的时候也得出一个结论,中国经济如果下滑的话,一定会有新的刺激,我对此不抱任何的幻想,他们会允许经济指标下滑。

产业结构调整,在结构调整中,有大量的产能过剩,这种产能过剩,例如钢铁、煤炭、船舶、光伏等等,是不是经济结构中的主要表现。如果以产业结构调整作为经济调整的重点,第一、第二、第三产业的变化就不是重要的参照物,三者之间我们没有看到本届政府提出的结构调整是什么,或者是否知道应该如何进行结构调整,更多的是关注产业的问题,就是过剩产能的问题,本来这个问题应该交给市场,历届政府进行产业规划的时候,产业就完了,如果政府不进行规划的时候,产业还会好一些。今年上半年就业好于2009年以外,其他的指标都是差于2009年。至少我们可以看到,经济还没有看到可以持续上升或者是反弹的信号,而是处于下降的阶段。

规模以上工业增加值已经是持续的下滑,从9.3、9.2%到8.9%,我们看到42个产业中,只有5个产业是增长的,其他的都是下降的。最严重的就是我们的采矿业和饮食业,今年饮食业2000万以上大量的破产,关闭,体现为负增长,工业增加值的持续下降以及KPI指数的下降,说明我们的产业结构调整也面临着巨大的问题。当产业无法满足产能的时候,就会出现动荡,到目前为止,公布的产业结构是70%左右,剩下的30%是浪费的,42个行业中,比较侥幸的所有指标都比较好的,就是房地产行业的数据。一、二季度如果没有房地产的强劲增长,其他的指标都会出现负。但是房地产的增幅已经出现了下滑,因此财政收入也会大幅度的下降。

固定资产是从持续下降的,尽管房地产投资在70个大中城市中是增长的,但是投资增幅第一的是第一产业,达到了35%,工业,特别是重工业的投资是低于固定资产的,只有17%,房地产的投资是略维持或者是略微高一些的,因此用投资拉动经济是1998年以后中国长期存在的问题。在此之前是没有这一矛盾的,1998年是对固定资产投资,从而作为防止房价过热和物价过快的手段。1993年的时候,朱镕基进行的调控也是这样的。亚洲金融危机后,才放开房地产,用房地产拉动经济。我们对过去的宏观经济和调控政策进行多次的评判,实际上对房地产的打压和非市场化的原因是房价暴涨的原因。未来的十年会不会用同样的办法,我们还不知道。

房地产开发投资中我们看到的变化,去年三、四线城市的增幅高于一、二线城市,今年的情况是相反的,一、二线城市的增幅高于三、四线城市。去年严重的土地负增长,导致我们的投资是负增长,由于销售去年也受到了一些影响,因此大量已开工面积是处于停滞的状态。去年总的代建面积是500多万,高于预期。到了年底,没有竣工,是停工了。年底年初的房地产销售好转的情况,在一、二月份出于高速的状态,因为将去年停工的面积增加了,而不是新开工的面积。年初因为土地的制约,导致投资不能持续上涨,而维持缓慢下降的趋势。

如果我们的土地在6月份是负增长,土地负增长的时间持续的话,投资就是下降的趋势。今年上半年获得的土地在今年年底或者是明年年初才可以转化为投资,大概需要6到8个月的周期,这就是滞后的反应,因此使我们的统计数据下降。我们的消费在一、二季度是增长的,达到了13.8%,年初政府报告说要达到14.5%,但是一、二季度的名义增长率中,房地产所占的比重是下降的,因为二季度出现了应收款急剧的增加,就是三角债增加了,库存也是增加的,因此消费的增长并没有对GDP产生了贡献度,意味着第三、第四季度的情况会略好,也许目前就业率很高,大家觉得没有危险,但是后二个季度会出现隐性就业下降的情况,即使有大量的农民工失业,但是他们没有回到家乡,他们还维持在城市中继续寻找工作。但是维持一段时间后,如果不能改善的话,这种增长就会出现下降,最严重的问题就是外贸。年初进行了校正,导致外贸出口比较高,5月份是1%的增长,6月份就是负数,二月份外贸对GDP的贡献只有0.9%,年底的时候,我估计会在5.1%左右的增长,之后对GDP的就是负贡献,其中重要的原因就是货币的涨幅,货币增值导致出口面临更多的困难。国外的经济并没有完全的恢复,因此对美、对日和欧盟的出口都是下降的。当人民币升值的时候,进口应该更加的便宜,但是国内的需求并没有增长,因此金融业同样出现了下降。

最可怕的就是人民收入的下降,年初因为禽流感和天灾导致对农产品的价格影响,因此农民的收入下降了。同样城市居民收入也呈现了下降,农民收入下降的时候,我们的消费难以维持,未来很多经济学家认为靠消费拉动经济才是根本,因此结构调整中我们发现,中央政府认为通过调整可以改变经济结构的话,要想让消费占据主导地位,对GDP的比重要加大,必须要改善收入分配。从去年12月份到现在,没有看到收入分配政策的出台,尽管总理开了几次会,要出台收入分配制度的改革,但是目前仍然没有出现这一政策,目前收入持续的下降,而且不断的加大。

土地是开发企业的指标,土地的购置尽管出现了很多的地王,什么时候土地回归正常,就是供应量大于正比和环比。目前只是短缺形成的价格暴涨,如果一线城市去年的土地供应量是低于50%,有的甚至是低于30%,例如北京也就是37%左右,不到40%,因此众多的企业饿了,大家饿了,给一块骨头,大家一定会打得火爆。原因是因为政府依赖于土地财政,如果按照国际的市场化来说,两个供应的主体是政府和企业,两个主体之间博弈,从而形成市场的规则。中国是很奇怪的,中国有四个主体,第一个主体是中央政府,第二个主体是地方政府,第三个是国有企业,第四个是民营企业。于是在企业层面分成两个层面,政府层面也分为两个成面,他们互相打架,中央和地方政府互相打架,地方政府认为土地越高,收入越高,如何按照中央政府的要求将房价压得更低。企业中也存在国进民退还是民进国退,也是相互的博弈。因此有的时候按照地方政府来办,就得罪了中央政府,有的时候按照中央政府的意见做,就得罪了地方政府,有的时候按照国有企业的方式做,就使民营企业的利益受到损害,有的时候按照民营企业的立以来做,就影响了国有企业,因此都不是市场化的方法。因此房地产业是夹在政府和国有企业之中。要建立长效机制,首先是统一市场和供给制度。1932年土地是私有制,为什么允许土地私有制,现在又不允许土地私有化,如何建立中国房地产的长效机制,刚才聂会长讲到了,经济下行的时候,时间会更加的漫长,不能使房价从70%下滑到40%。去年资金成本是7%左右,今年的成本是9%,资金会影响到下一步的直接发展。

上半年的运行趋势,“国五条”各地差异很大,重在控制房价涨幅,没有要求一刀切,要求供过于求的地区灵活的处理,很多地区出现了限购,供过于求的时候开始取消限购,因此“国五条”出现了巨大的差异,有的地区对限购和限价政策和措施予以松绑,他们认为从供不应求变成了供大与求,尤其是三线城市的变化是特别大。控制房价变为控制房价的涨幅,多数的城市来说,要将涨幅控制在一定的程度,按照聂会长的分析,去年下半年翘尾因素的影响下,也许到年底会稳定。从目前来说,二手房的市场影响,在“国五条”出台后,影响是特别大的,现在来看,会发生变化,二手房的交易情况会好于一手房的交易,一手房持续下降的过程中,二手房逐渐的恢复,尤其是北京市一手房的交易量环比下降30%,下降的幅度是很大的,但是二手房的交易会上涨,也许上半年市场会发生一些意想不到的变化,或者我们认为在未来发展过程中,更多的要关注宏观经济,对房地产的影响会越来越大。

主持人:任总是我们房地产著名的企业家,刚才他的演讲更像是一个经济学家做了一番宏观经济的分析和解读,感谢他的解读。

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