直播:博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会(二)

来源:地产中国网 2013-07-24 10:07:00

主持人:下面请经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生作专题演讲。

 

经济学家、北京师范大学金融研究中心主任 钟伟

钟伟:各位嘉宾大家早上好,非常高兴有机会到“博鳌·21世纪房地产论坛”汇报我的想法。我的演讲主题是青山遮不住,毕竟东流去。全国尺了70多个大中城市之外,还有380多个地级市,在座的各位都是开发商,过去几年你所在的地级市和县房价真的上涨了吗,如果没有的话,为什么?北京上海房价的上涨跟你所在的区域有怎样的关系,我们回顾过去几年的情况,2007年土地为货,资金为王,2008年金融危机,2009年是V型反转,无准备复苏。2010年是辉煌不再,巅峰永逝。现在房地产是快速增长,领先于GDP暴力的行业转变为跟GDP同步增长,获得稳定增长率的行业。

2011年主要是调控有序,不要指望限购限贷的政策会放松,应该规范化,全面化和持续化。

2012年会考虑其他更好的行业取代房地产作为经济主题,2012年的主题是短期有运气,长期有劫数,现在来看2013年乃至以后的运气是不错的,长期来看,这个行业的魅力已经过去了。之所以要进行这些回顾,显示出研究有的时候还是靠谱的,这个经济大势,属于银行和地产的时代即将结束,属于科技英雄的时代将重新登台。

目前并不存在克强经济学,他作过经济学家和政府领导,但是李克强同志未来的十年将做什么,还没有付诸实施,因此目前对克强经济学更多的是外界的猜测或者是引导李克强应该做什么,因此我们对克强经济学抱有怀疑和警惕,中国经济我认为是要输血,同时要制定周密的治疗方案,病人身体康复一些再进行手术,病人康复之前,不能将输血和输氧都停掉,因此我不赞同克强经济学的内容,如果这样的话,中国经济的增长将会放缓,就今明两年来看,房地产行业相对是健康的,比地方债务平台,比目前传统的制造业,尤其是船舶、铁合金和煤矿等等健康,至少来说房地产是今明两年为数不多可以靠得住的。过去做鞋帽、服装、家电一直到现在,基本上可以说地产爆发式的增长已经结束了,2013年是中国银行业最后一次两位数的增长,今后银行会跟房地产一样,进入个位数的增长,始于地产和银行的时代已经过去了,未来必须学会数理化,学会实体经济。

地产趋势,不是平台便是高危的趋势,为什么要重视。2010年以来,土地出让金少一点的年份是2.6、2.7万亿元,多一点的年份就是3、4万亿元,房地产的销售的问题,商品房销售的业绩增长是快速的,从2010年、2011、2012年的情况来看,房屋的建设是20、40、50亿平方米,但是销售只有十几亿平方米,因此过去四年来说房地产已经进入个位数的平均增长期,未来2013年和2014年房地产年均复合增长不到6%,如果这个行业需要6%的复合增长,意味着2013年到2012年商品住宅的销售套出要达到1.12亿套是不可能的,也意味着2012年施工面积超过80亿平方米是不可能的,因此房地产行业包括过去四年都是个位数增长的,没有双位数的增长。

今年上半年现金流大幅度的改善,房地产拿到了5万多亿元,投出了3万亿元,出现了2万亿元的现金,房地产的资金情况、销售情况都是不错的,下半年日子不会太差。我们还要看销售的数据,2011年春节前后销竣比是比较差的,达到1.2,此出现了供大与求,今年上半年卖了5亿平方米的房屋,但是拿到预收许可的只有4亿平方米,如果手持二至三个月的待售是正常的,如果行业出现5到6个月的待售就是不正常的。这些数据告诉我们,今年下半年到明年房地产企业拿地的热情,新开工的热情,投资的热情是高的,但是销售跟不上新开工和供应量的增长。

其他的因素也显示房地产行业进入平淡期,如果未来出一点点的意外,例如推房产税或者是调控政策,就会破坏房地产市场来之不易的微妙平衡,使得行业处于更高的风险状态,或者是目前的行业是没有事的,就怕天下本无事,庸人自扰之。

政治的游戏规则

首先我们来看,未来的五至八年中国的税收主要向谁搜刮,不是企业而是居民,目前中国政府11万亿的财税中85%是来自于企业,15%是来自于中国的居民,也就是说中国的居民很少向中国政府纳税,高收入群体不纳入,低收入无法纳入,真正纳税的是中等收入人群白领,未来中国不靠投资和不靠企业,要靠消费的话,税收的主体肯定是居民,包括房产税、遗产税等等,都会陆续的出台。这就意味着,中国的居民在未来的税负只增不减,中国企业未来的税负负担是只减不加。

房地产是政府、企业和个人的大三角中,政府是搜刮企业和个人,2005年到2008年期间,游戏规则主要是针对开发商,2008年以后到现在出台的各种房地产调控的主体主要是针对购房者,因此这个游戏规则也改变了。过去二、三年开发商并没有受到政府房地产政策的直接调控,但是购房者受到越来越多的限制和沉重的负担。供给今后将进一步的恶化,今后的房屋卖给谁,卖给三类人,第一类是有钱人,第二类是刚需,第三类是改善型需求的人。

我们先看富人,如果你是投资客,现在还买房吗,或者是作为富裕群体,是不是自己要购买房屋。有些因素是值得考虑的,首先炒房客消失了,太太炒房团、温州炒房团没有了,投机客完全的消失了,其次富裕群体有了除了房屋之外更多的选择。越来越多的富人砸锅卖铁买信托,而不是买房屋。如果房地产信托年化收益率是10%,如果银行的理财产品年化收益率4%到7%之间,这是无风险的,高收益的产品直接杀伤了房地产的投资需求,聪明人而言,宁可购买10%的信托,不会再购买房产。

投资者卖房的时候,可能会遇到房产税、个税和存量资产的纳税,高收入群体不再将房地产作为购买的首选。

其次是首次置业者,2001年到现在,请诸位想一下,还有谁没有买商品房。我们只能说有两类人,一类是年轻人,他们未来要组建自己的家庭。2011年之后,中国的年轻人进入婚姻阶段,组建家庭数目的人群是不断下降的。另一类是中低收入群体,他们本来就看着望而兴叹,未来也买不起,经过十年的房地产的调控,有能力购买房屋的,都已经购买了,这个行业的奶油已经撇掉了,剩下的就是糖水,给首次置业的人盖房屋,就要小一些,离市区不要太远,如果给中低收入群体盖房屋,就是政府保障房的需求,而不是开发商的需求。

改善性需求在一、二线城市取代了首次置业者成为购房的主力,他们购买房屋往往是因为工作,因为子女教育,因为老人赡养,他们不停的变换购房的需求,因为这些人的实际需求。但是改善型需求虽然有足够的经济能力,但是开发商无法在城市和新区提供需求,因此他们是购置城市的二手房满足自己的需求,这部分的需求跟开发商的需求不密切,这也是为什么北上广深城市核心区的交易量往往找过一手房,而且二手房的交易量超过了城市新房的交易量。面对投资需求的萎缩,面对首次置业能力的下降和改善型需求投奔存量房,开发商认为未来的市场有多大的拓展空间。

未来的政策不确定性,我个人认为房产税和遗产税有可能推出,取决于中国经济如何运行。如果按照目前重庆或者是上海的模式确定房产税,对房地产市场的影响是不大的。如果地产税触及两个问题,第一对房屋的存量进行征税,第二对持有环节征税,只要房产税符合这两个条件,任何的时候,出台税率只有千分之三到千分之五的房产税,在政策出台的1到5年,中国的房价是往下走的,而不是往上走的。因为房屋今天还是100%是你的,按照70年产权,如果千分之五的税率,意味着从今天100%的房屋中明天就拿走了35%,房价怎么会不往下走,因此房产税的情况是存在的,什么时候会推房产税,尽管房产税有很多的争议,但是房产税无非就是几个要素,第一你是谁,第二,你的家庭成员是谁,第三,你和你的家庭在中国拥有包括宅基地、单位自建房、房改福利房、经济适用房和商品房一共有多少,给一个房产税的扣除法,然后对存量进行征收。这些都意味着,公安、房产、民政、央行个人信贷的数据库,从物理走向逻辑集中,走向大数据,在2014年下半年,可能就会完成,2015年上半年一些基础数据比较好的东南沿海省份,包括辽宁、山东、江苏、浙江、广东初步具备开征房产税的条件,如果2015年上半年开征房产税的话,这一年应该是中国房地产见底回落的一年。

城镇化让很多人寄托了无限的想象,如何理解城镇化,我没有能力说得清楚,城镇化是一个原因还是结果,城镇化是地方政府往里边砸钱,还是地方政府往外捞钱,城镇化真的能够让农民进城,能够在县城找到合适的工作吗,他们真的能够享受到跟市民一样的教育、养老和医疗资源吗。古代有句话,房产不下乡,还有一句话,郡县制天下安,县和镇的行政区化面积占中国的93%,人口占了70%多,GDP占了53%到54%,不要忘记,目前在中国的城市当中,还有2.38亿人,他们称之为城市常住人口,已经在城市有了工作,有了居所了,但是他们享受不到城市的教育养老和医疗的均等化,中国政府在未来不一定具备充分的能力,为2.38亿常住人口解决公共服务,又怎么能够为现在住在农村购买能力不足,养老保障体系不够的人,让他们从村转移到中心镇和县城创造养老体系,培养房地产业的增长点,投下40万亿元10年时间够吗,我们要打一个问号。

以发改委的第一稿是以小城镇为核心的,直接被否掉了,第二稿城市群为主的小城镇化被否掉了,因此城镇化是人的城镇化,是中国公民均等化的均等,受益最多的是医疗和教育行业,而不是房地产行业,如果硬说房地产业得益于城镇化,最多是以保障房建设为主的、中低收入商品住房为辅的房地产业会受益,不要将房地产行业未来全部的希望寄托于新型城镇化。

谁会倒下去

目前的房地产行业的杠杆率不足50%,一半的资金是借来的,这些企业是高杠杆,他们的母公司或者是自身的融资能力过去很强,但是未来不一定很强;二是高额的土地储备,就是三、四线城市上千亩的土地增加价值的获得;高待售面积,开发商已经将鬼城都建起了,拿在手里。符合三高特征的企业就是央企和地方国有企业,看起来现在很强大,但是未来房地产的平稳增长期,他们就会有问题。在2013年中国经济运行主要的特点是国有企业不断的加杠杆,民营企业不断的去杠杆,国进民退是不争的现实,如果要盘活货币存量的话,在当下大量长期低效甚至是无效的占用土地资金和要素的资源必须收缩,甚至是兼并破产,谁在大量无效、低效的占用地方资源就是地方政府和国有企业。他们如果不改变,中国经济没有结论。

经济增长放缓,房地产行业正在进入平台期,或者是现在是秋收季节,如果现在不秋收,不把果实装满,未来的冬天就很难度过。

游戏规则逐渐变得危险,不利于渝开发上和购房者,与民争利变成了主角。

楼市奶油已撇清,不要盼望新的奶油的出现。

房产税触及灵魂,触及行业,是继续运行还是脱轨运行。

三高企业多为国企,他们没有未来,市场经济改革的方向和民营经济的未来一定会是中国经济的未来的脊梁,谢谢大家。

主持人:钟伟先生几年在房地产趋势发展方面给出了自己一致的判断,今天的演讲主题更是直接,以8个方便的分析作为证据,我们非常的感谢钟伟先生的分享。

主持人:上午六个主题的演讲,分别来自于相关的行业协会、建设部研究中心、也有来自学者和企业家。

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