直播:博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会(二)

来源:地产中国网 2013-07-24 10:07:00

主持人:下面请经济学家、美国匹兹堡大学经济学博士徐滇庆先生作专题演讲。

 

经济学家、美国匹兹堡大学经济学博士 徐滇庆

徐滇庆:今天非常高兴来到这个论坛。为什么房价调控10年调,越调越高,原因是要尊重知识,敬畏规律,决定房价的规律基本上有两条,第一条是供求规律,第二是货币规律。供不应求是价格上升,供过于求是房价下降。想让房价下降的可能性是比较少的,如果超发货币的话,就会违背经济规律,如果违背规律的话,无论资格多大,功劳多么的显赫,一定会受到惩罚的。要搞清楚房地产的供需关系,要搞清中国有多少住房,人均住房面积是多少,达到小康水平需要多少住房,老百姓是否买不买得起房屋。……

城镇人均住房面积32.7平方米,往上推理,变成验证宏观数据是否正确,要看现在的数值,还要看连续性。往上推,推到2002年就没有了。可是2002年横向往前推在2001年的年鉴上数字是22.9%,同一序列2001年是20.9%,这就是说,2001年的时候,人均住房面积发生了巨大的变化。在一年之内增加了3.8平方米,这是绝对不可能发生的事情。原因就在于,这两组数据来源于不同的地方,现在用的是国家统计局抽样调查的数据,抽样调查的目标是房屋,因此32.7平方米,告诉我们,在城镇中已有住房的人平均面积是32.7平方米,但是人人都知道,城市里还有很多人没有房屋的。如果按照表格的数据来看,将城镇户口乘以城镇人均面积,2002年城镇人口5.02亿,城镇人均面积是24.5平方米,城镇住房总面积是123,按照这一数据继续往前乘的话,中国应当有城镇住房225亿平方米,如果这一数字是对的话,我们来检查,每年的净增住房的面积,在2007年需要净增16亿,2010年需要净增14亿,我们说总面积和数字不一定准确,但是每年新增住房的面积是比较准确的,因为无论是怎么盖房屋,税务部门一定要征税的,2011年最多就是10.9亿,新增的面积只有5.35亿,按照刚才的数据来看,需要一年增加14亿,这跟5.35亿相差悬殊,因此就算错了。第一城镇人口统计原则是,在城里住超过6个月就算城镇人口,这是国际标准。城镇居民增加等于商品房销售面积增加。由于人均住房面积在2002年以前的数据具有较好的连续性,而且基本上不可能修整2002年以前的数据,只好嘉定2002年的数字是正确的,根据这条原则,2001年人均住房面积为20.8平方米。

城镇人口和商品房销售面积数据比较可信,确定的起点是2001年,概念城镇人口是4.8亿,商品房销售是2.24亿平方米,按照城镇人口和人均住房面积计算,住房城镇总面积是99.97亿平方米,在这个基础上逐年增加,将新增住房加上。

我们计算之后,得出这样的数据。第一列数据是城镇人口比较可信,第三列是折旧的面积,第四类是商品房销售量,按照刚才的计算原则,到2011年如果折旧率按照2%计算的话,全国城镇住房总面积是136亿平方米,更周期的是,大家看最后一列的数据,按照计算2001年城镇人均住房面积是20.8平方米,到2011年城镇人均住房面积非但没有增加,还下降到19.73平方米,这是因为城镇化的速度超过了住房建设的速度。在十年之内,城镇人口增加了2.11亿人,住房的面积增加了36亿平方米,如果按照折旧率2.5%计算的话,现在城镇面积是131亿平方米,人均住房面积是19.7%,按照3%折旧率的话,中国现在城镇住房总面积只有126亿,人均住房面积只有18.33。

结论,如果按照某些行政部门的估计,城镇住房面积225亿,严重夸大了事实,将我们的增量夸大了15年,这一误差不是一般的。

如果按照官方统计数据,2011年城镇人均住房面积32.7平方米,这一数据是有意义的,这是城镇中有房的人平均住房的面积,拿住房面积/以这个数字,城镇人口中只有4.55到4.75亿人有房,也就是说还有2.16和2.36亿人没有房。

官方统计2011年城镇人均住房面积32.7平方米,在修整数据之后,人均住房面积可能只有19到20平方米,两者相差超过50%,说明改善性需求非常的旺盛。

城镇人均住房面积在2002年以后没有增加,还略有下降,从20.8%下降到19平方米,事实上,全国城镇到处都在大兴土木,盖了许多新楼房,可是城镇化加速,大量农民进城,与此同时,各地改造旧城区和棚户区的改造加速,城镇化原地踏步,并未改善。

由数据可简,已经拥有住房的城镇居民在最近几年内住房面积持续增加,从2002年的24.5平方米上升到2011年的32.7平方米,随着房价上涨,他们的资产性收入越来越高,可是在城镇居民中还有大量的农民工及毕业不久的年轻人,他们没有住房,在房价持续上涨后几乎没有购房能力,随着房价上涨,贫富差距不断加大。

我们要判断,当前的态势是供过于求,还是供不应求,如果供不应求要积极的扩大产能,修建更多的住宅,满足日益增长的住房需求,同时钢铁、水泥、建材和家电行业按照系统工程的要求进行协调增长。城镇化是影响我们未来住房很重要的因素,有人说城镇化可能还要加速,根据我们的分析,这是不可能的事情。现在有人提要依靠城镇化来拉动经济增长,这种说法是错误的,城镇化是经济增长的结果,只有经济增长创造了新增就业,才能导致合理的城镇化,一定按照新增就业的速度来考虑城镇化的速度,而绝对不能头脑发热,忽悠大量农民进城,导致“墨西哥病”,墨西哥和印度当年领导人头脑发热,媒体忽悠,大量的农民进入城市,但是没有就业,形成了农民工到现在后悔都来不及的后果,我们不能重返墨西哥的错误,有多少就业,就引进多少劳动力,同时将他们的家属带进城,这就是健康的城镇化。

蓝色的是日本的城镇化速度,有人说城镇化到了50%就会加速,日本50年代很快就冲击到80%,绿线是韩国,70年代就很批增长到80%和90%,中国如果也按照日本和韩国的道路走,我们就要犯大的错误,因为中国的人口基数太大,日本在1989年最高峰的时候,就业是100万,存在很多的问题,韩国最高峰的时候是69万,台湾是15万,可是中国每年新增的就业已经是1266万,几乎不大可能再进一步的增加,2013年国务院定的目标是900到1000万新增就业人口,这就决定了城镇化一定要理性,有多少就业,就推进多少城镇化,盲目的推进将带来极大的恐慌。

在这种情况下,我们作出了城镇人口的预测,按照人口预测,如果我们在2013年城镇居民住房平均达到29.03平方米,这个数字一点不高,跟东部人口密度相仿的英国、荷兰相比,他们的人均住房面积是45平方米,我们预期在2030年达到30平方米左右,总量需要从现在的136亿平方米增加到287亿平方米,还需要增加150亿,也就是说要在现在全部住房建筑面积的基础上翻一番。如果要达到这一目标的话,我们将新增住房需求和折旧考虑起来,总需求必须要将产能提高到16亿平方米,才能够做得到。而现在我们的产能远远达不到这一目标,因此年年短缺,只要供求还有缺口,房价上涨的压力就很难取消。

如果人均住房面积是30平方米,在2020年的话需要253亿平米,当前住房存量是140亿,需要增加114亿,2030年需要197亿,跟现在的住房相比要增加157亿,每年需要新增5.92亿平方米,无论如何难以满足需求,除非房地产业需要大发展,肯定会出现供不应求的局面。

是否有购买力,因为严重的贫富差距存在,中国的基尼系数按照国家统计局的数据是0.474,按照金融学的规律2:8来看,20%的人拥有80%的银行存款,对应的基尼系数是0.3,目前中国基尼系数是0.474,这就意味着8%的人拥有80%的银行存款。13亿人的8%就是1亿人,也就是说,现在银行居民存款43万亿元,有一亿人拥有30多万亿元,剩下的12亿人分享其余的10万亿元,结论是一人在商品房,另外的12亿人无法购买得起。这一亿人的购买群体是怎样的,高收入群体数量在1亿以上大约有5000万个家庭,如果每户新购买一套100平方米的商品房,需要5000万套,大约50亿平方米,2011年全部投入市场的商品房大约是500万套,高收入群体购买一套房,需要量可以将目前的8年产能全部买光。这就是说,具有着很强的购买力,如果说考虑销售额的话,每年商品房销售额是6万亿元,北京、上海、广州、深圳等一线城市每年商品房销售额不到2万亿元,高收入群体手中存款有32万亿元,不能用贷款,就拿存款也可以买很多年,这就说明现在存在严重的问题,一方面总体住房供不应求,另一方面房价居高不下,只有高收入群体能买得起,他们不仅仅能买,还可以买很多套,归结起来,根源在于贫富差距太大。这就说明,一方面普通老百姓买不起房,另一方面出现日光盘,一个好的楼盘就被买光,这种贫富差距导致市场部均衡的状态,不能说,一亿人就不是老百姓,一亿人是社会精英和社会公务人员,他们的购买力极强,简单的说老百姓买不起房屋,房价要下降,这是缺乏分析的,一亿高收入群体买得起,还可以将房屋买干净,而12亿人买不起房屋,导致房地产市场严重的不平衡,供不应求是房地产市场长期的态势,房地产的建设起码还有20年以上的高速增长,只有当城市化率达到75%以后,商品房建设的速度才能够有所减缓,如果采用行政手段,抑制房地产的建设,违背经济规律,将房地产的需求推后,如果居民收入仍然在积极增长,人们用于购房的资金存入银行,导致银行居民存款暴涨,给金融带来危险。2012年是102万亿元,2013年准备再印15万亿元,达到115万亿元货币总量超过经济的总量2倍左右,银行存款急剧增加,2004年银行存款只有12万亿元,2013年4月份突破了43万亿元,大家都说前段时间出现的“钱荒”,大家看看这个表就知道“钱荒”是怎样的。

告诉我们居民存款每月增加,2013年3月份一个月增加了1.05万亿元,第二个月就是负4000的,3月份又增加了218亿元,此后又负的,一个月增加,一个月负,6月增加1.5万亿元,5月份负6000,增加的时候大家皆大欢喜,负的时候银行就掉链子,就希望银行放宽头寸,是否是缺钱,根本不缺钱,这是表外业务过度炒作导致的,这是金融纪律的问题,而不是“钱荒”的问题,刚才任总和聂老师都讲了,“钱荒”是根本不存在的,是某些银行违规炒作、过度炒作断裂的原因,媒体不了解实情,推波助澜制造的假象,央行识破了这个问题,坚决不放松,重申金融纪律,不能这样“打摆子”,金融存款是有规律的,中等银行,我就不讲名字,违规操作导致的,因此出现了严重的问题。

2012年平均每个月居民存款增加4803亿,2013年居民存款增加5.3万亿元,现在月消费是1.5万亿元,意味着全中国可用于消费的是1.5万亿元,储蓄用钱加起来居民收入每个月是2.5万,如果储蓄的5000受到影响,不进入银行,去到哪里,只有两个出路,如果进入消费市场,1.5万亿元加5000就会突破2万亿元,如果进入房市,房价就上涨得不得了,这就是我们面临的金融困局,要认真的对待,房价暴涨不是根本的问题,银行危机才是心头大患,大家要防患于未然,我就讲到这里,谢谢大家。

主持人:徐教授进行了分析,才让我们对房价进行大的判断,才可以对政策的方向做出好的选择,我们非常的感谢徐教授跟大家进行的分析。

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