据《北京商报》报道    “新型城镇化机遇下，商业地产已经进入到向三四线城市纵深发展的阶段”。6月23日，在由全国工商联商业不动产专委会、承德市双滦区政府主办的商业地产与区域经济发展高峰论坛上，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波如是说。

新一轮城镇化带来的大量消费需求，正为三四线小城市商业地产带来前所未有的发展机遇。但是，对于一哄而上要抢食城镇化“蛋糕”的各小城市地方政府、地产商、投资商们而言，却也“没那么简单”。业内人士认为，在上一轮城市化浪潮中兴起的商用建筑大量重复建设、供应过剩的风险还待部分二三线城市长期消化。

低成本高回报

商业地产将成城镇化引擎

毋庸置疑，城市首先是“城”——围墙和房屋，以居住为主；其次就是“市”——街道和商业。商业地产是“市”的题中应有之义。

但是，上一轮的城市化实质只注重了单一功能的“城”的发展，简单而言，成了住宅地产商的城市化。

“单一功能模式无疑是失败的模式”，朱凌波指出，“第一代城市化主要是在大城市和城市群，很多城市化的推进过程中都是单一功能，比如过去的大盘时代是单一的居住功能，工业园区、产业园区、开发区职则是单一的产业功能。”

对于城市化所需的商业地产，此前并非没有涉及，2003年开始的国内商业地产热潮已是体现，但是，由于中央政府在商业地产管理上的缺位、金融创新的缺位以及地方政府的助推，造成了过往的商业地产开发中存在大量的克隆现象，形成了千店一面、万城一面的同质化问题，城市与城市之间的招商引资也愈演愈烈；商业地产、城市综合体面临过剩风险；城市规划、交通规划、商业规划严重分离导致城市居民以单一潮汐式的消费方式为主；交通堵塞、大气污染等大城市病日益严重，影响城市发展和人们的生活。

朱凌波认为，新一轮城镇化和此前一轮的城市化已截然不同。“三四线城市正取代一线城市成为城镇化的主角，商业地产将取代住宅房地产成为引擎。”

据介绍，在未来城镇化进程中，随着行政区划的调整和“扩市减县”的可能推进，很多地级市可能都会有超过500万人口，这意味着新一轮城镇化中，地级市、县级市的小城市将有巨大的发展空间。

眼下，万达、中铁、中冶、摩根士丹利等本土、外资大型开发企业早把未来十年的布点放在了二三四线城市。

“低成本、高回报率是开发商对二三线城市甚至四线城市商业地产趋之若鹜的关键词”，21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔说，在三四线城市，从拿地到建筑，同样十万平方米的商业项目，地价可能比一线城市相差12-13倍；而三四线城市由于门店少，不像一线城市密集，销售极好带来的租金回报并没有10倍以上的差距；此外，三四线城市做开发还能享受地方政府税务、地价等各方面支持，能实现开发商的最大利益化。

发展三四线小城市商业地产是地产商和地方政府利益的“不谋而合”。北京博地澜屋设计机构总设计师曹一勇坦言，对于地产商而言，住宅销售由于房地产新政已面临困境，转型成为必需；地方政府则要求地块不仅解决居住问题，还得有商业和生活、服务等配套，商业项目能给当地带来税收、政绩，由此商业成为开发商拿地的条件之一。

而由于一线城市商业的逐渐饱和，小型地产企业拿地愈发困难。以北京为例，在2000年前，北京人均商业面积是0.7平方米，当时人口1276万；2005年，北京商业面积达1300万平方米，人均商业面积1平方米；如今，2013年，北京商业面积已超过4000万平方米大关，按2000万人口计算，人均商业面积已达2.45平方米。与美国诸多一线城市、日本、我国香港等国家和地区相比，其人均商业面积均未超过2平方米。

曹一勇认为，一线城市商业地产已相对饱和、同质化，甚至二线城市也有超饱和倾向，但是三四线城市，城镇化的需求会带来消费需求的大量增长，三四线小城市商业地产会成为重点区域。