三四线城市商业地产

谨防泡沫化风险

在城镇化口号下，当前以物流园区、城市综合体为名目的各种商业地产项目、工程已纳入全国各三四线城市政府的“十二五”规划，100个城市综合体、规划上百平方公里的大型商贸物流园区等都在一个个名不见经传的小城市鳞次栉比地出现，相比前一轮的城市化住宅化的主导，此轮以商业地产为主的三四线城市主战场能否避开一线城市“前辈们”的覆辙？

此前，住宅市场持续调控，不少开发商向商业地产转型，愈发导致商业地产投资井喷，数据统计，2010年商业地产是住宅开发的1.5倍，2012年上半年这一数据翻新到“2倍”，与此同时，国内一二线商业地产的空置率在10%左右，大型商业地产甚至达到50%，引发了商业地产泡沫化的担忧。

对于深入三四线城市的大型开发企业而言，其动机可解释为抢占三四线城市所谓的“洼地市场”。一般人士认为，由于商业空白点多，空间大，三四线城市商业地产的复制较一线城市更简单，在了解城市的级别、收入、人口，商业项目位置，操作模式后，全国性的高速复制相对容易成功。

但是，事实果真如此吗？三四线城市需要什么样的商业地产？在新城镇化的市场语境下，小城市商业地产商应当如何求生存？

目前，由于开发商普遍资金缺乏，租售结合往往成为三四线城市商业地产的主流模式。但是，事实是，要做好一个好的租售结合的商业项目，要求的要素非常之多。即便在一线城市，诸多大型资金实力雄厚的地产开发商也不敢“沾染”散售型商铺。

蔡宇翔认为，要做好一个租售结合的商业项目，除了考量开发商现金流的实力外，还必须同时具备六项“技能”：一，有足够的体量，足以成为城市的亮点；二，项目功能定位实用；三，足够体量的主力店、次主力店，能支撑销售型商铺的长期运营；四，主力店品牌号召力强；五，业态符合项目定位；六，项目设计美观性。

服务国内诸多二三四线城市商业建筑设计的曹一勇也表示，作为商业项目操作的流程，从商业规划、商业设计到营销招商、后期运营管理，一个商业地产项目的成功必定要经过设计、规划、招商团队的专业化和系统化论断、设计、规划、运营，同时和开发商的商业敏锐度、资金实力、经济链，政府部门的支持形成合力才能保证商业地产的成功。

作为商业地产领域有着成功运营经验的商业企业高管，北京凯德翠微总经理胡泊认为，三四线城市在涉足商业地产开发时，不应盲目复制一线城市的业态、形态、模式，盲目追求高端化定位，在其看来，新型城镇化的推进过程中可能更需要能为广大农民群体进城创业、就业、消费需求服务的中低档综合体。