全国在建面积居全球一半沪存量消化至少4年

不过，多位专家在接受记者采访时却担忧地表示，“购物中心热”背后存在着泡沫化的隐忧。

市人大代表、淮海集团董事长吴荷生在今年上海两会上就提交了一份相关的书面意见。她指出，随着城市化建设的加快，以及住房限购政策出台后的市场导向，近年来商业地产迎来爆发式增长，大型商业设施的供应量大幅上升，呈现布点密集、单体面积放大的趋势。

截至2012年10月16日，上海商业地产的存量达到1201.91万平方米，其中大部分存量位于外环外。而当年上海商业地产成交总量为248.24万平方米。“这也就意味着，即使没有新增供应量，目前的商业地产存量需要4年才能消化完。”她感叹，如果放眼全国，截至2012年1月，中国在建的购物中心面积已占全球的一半。

陈倍麟给出了另一组数据：根据国际惯例，一个地区人均购物中心面积控制在平均1.2平方米为宜，但目前上海已接近2平方米。“上海是一个人口导入城市，有能力不断消化这些购物中心。但若该业态爆发式扩张，就存在过热风险。”

开发商关注短期获利“综合体”更宜获批

陈倍麟表示，国内购物中心存在泡沫隐忧，是由多方面原因引起的。“其中不乏开发商、投资客的逐利投机行为，也有政府部门在商业规划中出现了漏洞。”吴荷生表示，短期来看，我国很多城市存在商业地产大量集中开发，导致产能过剩，一线城市同区域内同质商业项目面临恶性竞争。“这一现象带来的问题是，开发商出现普遍的短期获利倾向。”吴荷生说，2011年到2013年开盘的上海47个购物中心中，自持出租和租售结合的分别为6个和4个，其余37个均为在售或代售。

那么，是什么让开发商出现短期获利的冲动?陈倍麟分析，按理商务部门会对市、区、社区、城镇等不同层级商业业态发展进行规划。但在实际操作中，规划往往存在“两张皮”的现象：商务部门负责商业规划、网点布局，批地的规划部门则另行一套进行规划。两者之间缺乏衔接统一，使得有些商业网点规划只能流于纸面。“为什么现在商业地产中的城市综合体那么多?纯住宅项目越来越难获批了，但如果开发商在项目里加入商业、酒店、办公，成为综合体，规划审批通过率就升高了。”