基金豪赌楼市不崩盘

对于基金公司参与房地产开发的不同途径，业内人士解释，一般大型阳光私募基金会选择相对透明的策略：基金参与了哪些招拍挂项目、成本多少，与谁合作等，都会选择适当机会做适当披露，以做大市场影响力。这对募集资金有利。

而相反，另外一部分资本则不愿意走到前台，反而通过层层设置掩饰初始投资人身份。这背后原因就比较复杂。“这不排除一些地方官员，或者不被政策允许直接参与房地产开发的企业主体通过私募基金方式，与房地产项目利益共沾。”业内人士称。

在传统房地产企业看来，如果私募基金拿地规范，充其量只是增加了一个竞争对手，但如果部分私募基金因为资金来源特殊，因此可以不计成本地拿地，进而推高土地市场价格，将对房地产市场的健康发展平添阻力。若这些基金附加另外的政府资源，在房地产开发各环节拥有不同其他企业的优势，对于成本收益的测算就又有不同。消息人士称，在一些土地市场较热的二三级城市，已经出现这种状况，大型外地房企基本没有单独拿地的可能，只能与地方企业或基金合作，因为他们拥有外来企业无法企及的政府资源。

“总之，非主业资金进入房地产开发市场，正在成为趋势，并正在改变房地产开发格局。”上海老牌国企中华企业高层对上证报记者表示。

在各路资本涌入土地市场的同时，一个明显需要重视的话题，便是社会资本为何如此看好宏观调控下的房地产业。对此，业内人士并不讳言。“只要LP们看好这个市场，基金投身进来无可厚非。毕竟，房地产业还有一个硬质押的保障，回报率不能说非常高，但肯定比其他投资稳定。总的来说，可以概括为回报明确，风险可控。”杭州硅谷天堂资产管理集团一位高层人士告诉记者。

以记者获得的一份某房地产项目专项资产管理计划为例。该基金拟向开发商提供2.8亿元委托贷款，其中一部分用于拆迁补偿，一部分用于建设工程款，一部分作为流动资金。项目为期12个月，年回报率10%至12%。

对于资金的安全性，基金设立了三双保障。一是土地抵押，因为土地评估价为贷款总额的近2倍，抵押率低于50%，即便土地价格缩水近半，基金仍有可能保本退出。二是开发商将100%股权质押。三是销售收入监管。因为该项目在今年9月份就可以入市预售，预售回笼资金由专户管理，监管方可以在现金流方面掌控项目本息偿还情况。上述三重保障，也就是基金看好房地产项目的“硬道理”。

对于目前上海、北京、广州、杭州等地再次掀起的地王风暴，有基金高层坦言，他们也深感房地产过热的风险所在。只是在投资领域过于缺乏的中国市场，大量资金无处可去，只能选择投身土地市场。“尽管房地产有泡沫，但是我们不认为房地产有崩盘的可能。毕竟，地方政府比企业更担心楼市崩盘。从目前中央和地方的财税体制来看，中央拨付给地方的财政资金只能是吃饭财政，地方政府更多的消费财政仍依靠土地。”一位私募基金大佬表示。（来源: 上海证券报）