资本借道基金逐鹿房地产

实际上，基金参与房地产开发的情况早已不是个案，只是从透明度上看，有公开和私募两种。

以恒生科技园为例。恒生科技园在中国产业园区领域被称为科技园运营专家，项目遍及常州、无锡、洛阳、天津、杭州等地，广受业内赞誉。而科技园系列的运作平台为杭州恒生鼎汇科技有限公司，上市公司恒生电子直接持有其10.58%的股权，并间接通过杭州恒生云投资控股有限公司持有其19.36%股权，合计持有29.94%。但恒生鼎汇的第一大股东却是大名鼎鼎的鼎晖基金。

“综合资产管理平台在新的时代迎来了一个好机会。” 在上证报日前主办的“2013中国股权投资论坛”上，鼎晖投资创始人兼董事长吴尚志说。作为中国私募资金领域的教父级人物，吴尚志带领的鼎晖投资操盘百亿美元资产，除了在二级市场的投资和良好战绩外，鼎晖投资在房地产领域的深耕也引起业内关注。据吴尚志介绍，目前鼎晖投资百亿美元资产中，地产投资占7%，且是鼎晖长期配置的资产。目前主要分布在东部沿海及西部地区的二、三线城市，投资项目十余个。

除鼎辉外，包括杭州硅谷天堂等私募基金巨头，近期也纷纷投身房地产市场。一家私募基金创始人向记者介绍，近期，该基金正在筹划投资自己的产业园区，因为有产业基金的融资能力和多年积累的企业资源，这些私募基金开始以房地产思维思考新的赚钱方式，产业园区建设的同时，也开始涉及住宅、商业、办公等商业项目的开发。

要说最公开透明的房地产开发类基金，要数复星集团、阿里巴巴、易居中国等民企巨头合作共创的星浩资本。因为有金地集团赵汉忠团队的集体加入，星浩资本成为中国唯一一个有操盘能力且主导开发的房地产基金。5月中旬，星浩资本宣布启动星光耀地产基金第三期募集，计划募资规模达45亿-60亿元人民币，加上前两期募资，星浩资本的总操盘资金近百亿元。几乎同时，星浩宣布联手绿地，以13.79亿元的底价竞得上海闸北区319街坊87丘地块，折合楼面地价8600元/平方米，建设内容仍是星浩资本产业化打造的星光耀综合体。

“星浩资本在募集资金上有独特的优势，因为复星集团和易居中国等作为基石投资人，令很多LP加倍信任这只基金。再加上赵汉忠团队在金地打下的操盘业绩，即便最低认购额高达3000万，星浩资本募集资金的顺利程度也会高于其他基金。”一位接近星浩资本的人士称。据了解，星浩资本“星光耀基金III期”基金期限为5+1（延长期）年，产品预计年化收益率18%至27%。

在房地产开发领域，有星浩资本、鼎辉投资这样公开挑战传统房企的基金大鳄，也有上海新华路地块这样的神秘角色。

“一般来说，我们作为财务投资人，（除了星浩资本这样的个案）其实没有房地产开发经验。因此，基金公司都会选择一个合适的房地产企业运作项目。比如商业地产找万达合作，住宅地产找万科或恒大。因为基金同样讲回报，要确保一个项目成功开发并售出，一定需要找到好的专业操盘方合作。这一方面解决了传统房企的融资问题，一方面也给社会资金一个共享房地产收益的平台。”杭州某大型私募基金高层表示。

在他看来，像上海新华路地块这样找一家开发实力与项目规模明显不匹配的房地产公司（K2地产）来合作，确实比较蹊跷。“如果这个基金只是资金非常充裕，拿来炒一把地，再把项目公司股权卖掉。那只能说是房地产调控的悲哀。”上述人士称。