神秘私募搅局土地市场 基金豪赌楼市不崩盘

来源:地产中国网 2013-06-04 08:52:00

上海“新地王”真身仍未完全揭开面纱

一个企业在寸土寸金的上海拿下了大项目,而绝大部分房地产圈内人士却对真实买家一无所知,这实在是反常情况。

5月29日上午,在上海土地储备中心,上海长宁区新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块进入现场竞价阶段。五家竞争企业四家身份显赫,其中包括九龙仓、和记黄埔这样的港资巨头,也有地方国资古北集团(中华企业旗下)以及新长宁集团。

据其中一家上海地方国资企业高层介绍,因为对该地块志在必得,公司与地方政府积极沟通,并做了大量的准备工作。“就是到了拍卖的前一天,我们假想的竞争对手还是另外一家企业。”该高层表示。可令人没有想到的是,在竞拍当天,北京福润天成房地产开发有限公司半路杀出,横刀夺爱。根据公开信息,该公司成立于2012年9月,注册资金1000万元。而就是这样一家公司,却敢以总价46亿元、溢价56.96%,楼面价29918元/平方米的成本在上海扬名。

根据出让公告,上述地块位于原上海第十钢铁厂及上海人民广播电台旧址,紧邻轨交3、4、10号线虹桥路站,东至上海市人民检察院第一分院,南至上海人民广播电台,西至凯旋路,北至安顺路89弄小区;地块出让面积4.04万平方米,起始总价29.31亿元,起始楼板价为1.86万元/平方米,规划为文体、商办用地。

“我们也很想知道这家公司的背景,最后一次加价,他们直接加了近一个亿,完全不计成本。按我们的测算,接近3万的楼板价已经卡在喉咙了。项目只有做成超五星级的甲级写字楼才行,但是,按目前周边的配套环境,其实不足以支撑这样的定位。”上述上海国企高层介绍。

另外,根据要求,这块地的付款方式也比较严苛。地块目前并未平整完毕,未来将根据拆迁进度“分批交付”给开发商。其中,71街坊1/2丘于签订出让合同之日起40个工作日内交地;71街坊16/2丘A块于2014年5月31日交地;71街坊16/2丘B块于2015年12月31日交地。虽然交地“分批”,付款却很严格,在合同签订之日起30个工作日,开发商福润天成需要一次性付清46亿土地款。

如此严格的付款条件,福润天成哪里来的资金底气,又如何算得这笔账?业内高度关注。虽然地块拍下至今已逾数日,但神通广大的各路媒体无一探得福润天成的底细。

“我们推测,福润天成背后可能是一家基金公司。目前,非主业资金进入土地市场的迹象非常明显。因为这些资金来路不透明,成本不一。一旦他们不计成本地拿地,将一定程度上打乱既有的房地产市场游戏规则。”一位上海房地产业资深人士称。

该人士的推测所言不虚。

根据上证报调查,北京福润天成公司表面上是北京一家小型房企的参股公司,该公司名为K2地产。北京房地产业内人士对记者表示,“K2地产在北京连中型公司也算不上,应该就是个小型房企。”据介绍,K2地产成立于2007年,由北京一家名为华美公司的代理机构创建。在北京开发了海棠湾、清水湾等房地产项目,且目前这些项目已近清盘。目前未有新的土地储备项目。

而就是这样一家小型房企,在上海砸下46亿拿地。一位接近K2地产高层的北京房地产界人士向记者证实,K2地产只是上海项目公司表面上的股东方,真正拿下46亿地王的是一家不愿意透露身份的私募基金。除很少一部分土地出让金由K2地产支付外,大量土地款和后续开发资金,由该基金负责支付。包括K2地产高层在内,对该基金的具体出资方及合作方式,均讳莫如深。

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神秘私募搅局土地市场 基金豪赌楼市不崩盘
来源:地产中国网2013-06-04 08:52:00
记者调查发现,目前土地市场一个渐成趋势的迹象显示:来路并不透明的私募基金,以非主业身份纷纷登上土地市场舞台。他们融资规模惊人,拿地作风剽悍,与传统房地产开发企业争享土地盛宴。这一方面意味着房地产市场参与主体的结构性变化:大资管时代,社会各种资金正通过产业基金的方式成为房地产开发新力量。
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