于近期发行的 “天房集团团泊示范镇项目系列投资基金”（以下简称团泊示范镇项目基金）因为其天津国有企业的背景，而受到很多投资者的关注。然而，上述基金还款来源中关于可出让土地的面积，与其官方网站的描述有较大出入。

记者了解到，团泊项目基金称团泊示范镇有3776亩置换土地可供出让，并将获得53亿元的土地出让收入。但天津市房地产开发经营集团 （以下简称天房集团）网站关于团泊示范镇的介绍显示，项目总计开发土地面积约2460亩。可供出让的土地面积超过总计开发面积上千亩。

上述两处所指项目土地范围是否完全重合？记者对此向天房集团及团泊湖公司的相关人士处寻求解答，但截至发稿，公司电话一直处于无人接听状态。记者又拨打了团泊湖公司网站上刊登的电话，被告知该号码不存在。

由于并无任何实物抵押，上述基金的投资风险可能存在不确定性。

仅靠回购承诺发行产品

据了解，该项目定向投资于天津团泊湖投资有限公司 （是天房集团为团泊新城示范镇建设设立的子公司）开发建设的“团泊湖示范小城镇项目”的项目收益权。团泊示范镇项目是天津市新农村建设第二批“以宅基地换房”试点项目之一。项目基金总规模10亿元，分10只发行，单只基金规模1亿元。

根据销售人员的透露，截至目前，团泊示范镇项目已成功发行了3期，共募集3亿元资金，项目的第四期目前也正在紧锣密鼓进行中。

该基金投资期限一年，到期后由天津团泊湖投资发展有限公司回购项目收益权，项目没有任何实物抵押，只有天房集团为回购提供不可撤销的连带责任担保。

仅有回购承诺，没有实物抵押，团泊示范镇项目到期要用什么来偿还投资者的本金和收益？

项目介绍书显示，团泊示范镇项目尚有3776亩置换出的土地待出让。团泊新城区域内最近成交的地价为135万元亩，保守估算，团泊示范小城镇整理置换出的储备地尚可以带来约53亿元的出让收入。

如果有这部分收入作为回购保障将相当充裕。但蹊跷的是，公司网站关于团泊示范镇的介绍显示，项目总计开发土地面积约2460亩。其中项目还迁安置区占地约700亩，计划安置人口约为8000人，于2008年2月开工建设。团泊示范镇总建筑面积45.6万平方米，其中安置住宅40万平方米，配套公建5.6万平方米。那项目介绍中3776亩的土地又是从哪里来的？