水井坊被疑低价卖地转型 称交易无利益关联

来源:地产中国网 2013-05-08 09:04:00

近日股权转让一事,将刚刚换帅的水井坊再次推到众人的视野之中。水井坊方面用地块的复杂性和公司被外资收购的特殊时期等原因,将低价转让、关联交易和公司撇清。

昨日(5月7日),水井坊董秘张宗俊及财务总监李直接受了记者专访,对于5月7日本报报道(详见《水井坊出售地产项目调查:全兴改制“推手”曾永江再现身接盘价格存疑》一文)提出其宗地整体转让价格偏低、水井坊与成都铸信企业(集团)有限公司(以下简称铸信)董事长曾永江之间是否存在关联而致交易完成等问题,做出了公司方面的回应。张宗俊表示,郫县地产项目作为公司最后一个地产项目,转让完成后,公司与房地产业务基本“划清界限”,由此,公司将进一步集中精力发展酒业主业,此次转让所获得约6亿多元资金,公司将投入到酒业主业中,包括公司日常产、供、销及公司位于邛崃的基地项目。

尽管水井坊方面给出诸多理由,但记者参考了多位业内人士给出的上述水井坊转让土地评估价格,计算出的上述地块总价的评估值仍超过9亿元。

项目土地成本约5亿

对于外界存疑的宗地整体转让价格,以及水井坊与铸信之间是否存在关联,昨日李直在接受记者专访时予以解释和澄清。

水井坊转手的这个标的价值是否超过10亿元、最终转让价是否偏低?对此,李直指出,公司请了业内权威的相关专业地产顾问机构、评估机构和律所参与到整体标的物的评估中;与此同时,公司也希望这个标的能够在转让的时候获得更多的利益,并且对投资者也要有所交代。

同时,地块本身的条件限制,也是最终得出相应资产评估值的主要依据,水井坊方面也不断强调,转让地块的各种复杂性。李直称,“当初,公司获得这宗地时,它并不是标准的熟地,片区房地产开发滞后,房地产开发所需的基础设施并不具备,到目前都是如此。这块地的容积率只有2.4,加之周围还有一个尚未搬迁的气象站,因而实际的开发价值可能相对更低。”

尽管如此,水井坊在其财报中披露,该项目成功转让带给公司较大的收益。

李直坦言,由于拿地时间较早,当初相应工业用地获取的实际成本只有几千万元。2008年底,宗地实现土地性质变更,公司为此投入了4.24亿元。记者以此计算得出,水井坊获取宗地的总成本约5亿元。

“2011年公司公布的5.3亿元,包括了土地成本、公司做相应项目规划,以及未完成的售楼部等设施建设的总成本。此次转让,我们最终实现了税后净利润约9000万元的收益。”李直表示。

价值方面或许因为各种复杂性变得合理,但接盘者是当年全兴改制关键人物曾永江旗下的铸信,难道只是巧合?张宗俊回应称,在2011年正式对外公布后,2012年上半年许多地产公司对于公司转让的项目都表示出相当的兴趣,多家内地、香港一线地产商曾经参与投标,进入正式比选的地产公司有6~7家,经过几轮比选后,铸信给出的相应价格最高,因此“去年8月,最后确立由铸信来接盘”。

对于外界疑惑的水井坊将土地转与铸信,与全兴改制进入瓶颈期时曾永江及时介入有关,李直强调道,这种可能性并不存在。

按照水井坊方面给出的容积率偏低、土地尚未平整,气象站未能迁走等多方面的原因,记者随后也按照上述土地条件,再次请多位房地产业内人士做出相应的评估。

对于水井坊方面给出的复杂性等原因,业内不少资深人士仍表示,最终的转让价格可能还是偏低。

其中一位人士,在考虑了上述多个条件的情况下,兼顾目前可能尚未掌握到的商住比例等不确定因素,最后给出了最低160万元亩的单价和8.56亿元的总体评估价格。同时,他也指出这个价格在他看来已经不能再低。

按照水井坊最后出让该项目标的总价6.76亿元来计算,该地块地价预估值大约在126万元亩。此外,记者参考了多位业内人士给出的上述水井坊转让土地评估价格,计算出的上述地块总价的评估值也都超过了9亿元。

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来源:地产中国网2013-05-08 09:04:00
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