主持人：谢谢薛总介绍他们的实践经验和探索，我们这次论坛得到了全经联养老住区委员会，陈主席他们很早就开始这方面的研究，包括国际交流的合作，包括全国这方面和养老的结合，下面我们有请全经联副主席，养老住区委员会主任陈宏先生做精彩演讲，大家欢迎。

陈宏：各位朋友大家上午好，很高兴我受全经联主席杨主席的委托代表全经联养老养生委员会和大家进行一个交流，全经联我们2010年成立了养老专委会，每年大概有200多个企业家与我们在养老相关方面进行交流和有关的互动，现在作为全经联，每年我们要对全国不同的企业在养老相关方面，特别是设计规划，项目的规划定位，项目的后期运营等方面给予相应的指导，应该说目前有相应的四个项目落地，在这里我想把全经联的基本功能给各位同事做一个介绍。作为养老地产在这里由于时间原因，我想重点讲几个关键问题。

对于当前我们接触上千家投资与养老地产的企业，应该说我们眼下最主要面临的是国家的基本现状，我想主要有几个，第一个就是我们前面刚刚领导所谈到的就业的问题，第二个就是整个影响行业的消费结构问题；第三个，对于老人和青少年后续储蓄结构发生重大的变化，第四在人口等压力方面带来整个市场结构的变化。

目前整个机构，我们做的调研来看，2013年养老机构将按照国家相应的政府部门出台政策，在座的企业家将会享受到相应的政策，在这里我想提前就政策的一些层面跟大家做一个有关的交换意见。第一，目前在有关的养老用地相关方面，今年七月份以后会在全国出台，北京今年已经做了第一次尝试，北京的密云做了一个中投和杭州的绿城，美国的黑池基金，联合摘牌了一块养老地块，这是中国首例真正的土地出让做的养老地产，七月份在深圳进行试点。

第二在目前的建设费用方面，七月份以后将陆续的在相应的城市做试点，按照每平米将有一定的补贴。当前对于第三个方面，我们设置的税费，国家层面目前针对的是非盈利性结构，今年下半年将陆续的出台盈利性机构赋税方面的减免政策，这是当期的政策层面上  。

对于我们在有关的前景相关方面，为什么全国的上千家养老投资机构，愿意进入这个行业，主要来自于，第一我们当期整个政策的层面将不断的宽松，第二从整个目前中国养老产业链来看，目前要接近的大约有四万亿，未来到2030年将达到13万亿，这样的市场会带动整个养老产业的进一步发展，目前在很多的行业，我们接触到一些地产商，还处在一个各自为政，排头兵，眼下作为今天的北京太阳城，北京的相应的有六家企业都是我们全经联的示范基地，全国目前有十几家示范基地将作为我们未来的沟通，我们也很希望在这样的情况下，对于当期的养老问题我们需要解决的是哪些相关的问题。

第一在养老机构的名称上全国参差不齐，对于养老机构使用的名称，给我们的政府和行业，还有市场带来了很多的不确定性，这是我们当前面临的问题，第二个目前的养老机构在收费标准的定价问题上面临巨大的问题，现在根据市场别人怎么定，我考虑规模、投资进行定价，这个定价的原则是不对的。

中国养老事业的定价应该本着你能够提供的服务的水平和服务的标准，服务的项目进行定价，这是当期我们要进行修正的。当期养老的问题过多的强调的是自然环境，过多的选择所谓的具有生态，过多的是豪华宾馆的装修，这些问题直接影响到我们现在在整个投资收益率方面导致了房地产开发商和基金，投资人不能够全力以赴进行投资，另外我们作为以房养老的方式还不能推动，这些相关的问题制约着我们整个在市场相关方面有两大问题，第一个是盈利模式，第二个政府的政策不知道在哪里，从06年到现在，我接触了上千家投资养老地产的企业，给我感觉最大的三个问题，第一我们的投资人对于养老根本是一抹黑，根本就不知道养老的商业模式是什么，养老的主要的功能都包括什么，为什么要做养老，根本没有搞清楚，只是用养老的概念想办法进行圈地，这是目前我接触的各大房地产开发商面临的第一个问题；第二个问题，认为养老就是做医疗，认为养老就是只要有相应的老人的服务场所就叫养老；第三，我们目前在养老的功能当中，一味的过多的追求养老就是给老人提供一个住处，这些错误的概念，引导中国的养老走入误区，目前排全国前三十名的房地产开发商已经有72%的开发商进入了养老，但是到目前为止，2012年年底，真正落地的72%里面房地产开发商屈指可数。对于如何良性发展，我们在这里希望养老一定要把养生和养老结合起来，把医养结合起来，而不是单独的推出养生，养老或者医疗。我们一定是一个综合性的，因为中国5000年的劳动文化的沉淀，给我们与美国和欧洲的养老有很大的不同，现在有很多的开发商，我陪同他们的省市领导，在美国和欧洲的考察就认为把美国的东西拿过来，这就是一个最好的东西，其实未必，我们真正有很多的投资人把美国的东西拿过来以后，发现我们的运营成本远远高于预支和预算，这对我们是极大的考验。

另外，在中国做养老，我们对于有关的技术指标，容积率，覆盖率指标，不能用房地产概念做适老化的有关的设计，同时我们应该在几个原则方面，大家一定要高度的重视，作为养老，首先投资老板，必须要长远，第二作为养老当期，我们不知道只注重前面，不注重运营，现在我们接触的上千家房地产开发商更多的认为我有钱，第二，我有地，第三个，对不起，我做房地产已经十几年，甚至二十年，我就不相信做不好养老。这种观念直接影响了今天的养老整个市场，所以使我们很多的养老出来以后，完全不符合当地城市的了养老有关发展和需求，所以在这个层面，我们注意，第一，养老一定要体现的是生活照料，第二个层面是体现了中国式的医护保障，第三个层面体现了中国老龄化的自我发展。对于这些相关方面的过程当中，我们很希望在这里提几个基本的要求，第一，中国是做养老方面一定要用示范性的养老公寓覆盖非营利性城市的周边领域，比如说刚才我看到的保利，在他的整个区域性范围内，应该考虑在这个区，政府现在非营利性机构，如果我没有记错的情况下，应该有43个，这43个非营利性机构，保利这个项目，能不能提供43个非营利性机构的护理人员的培训；第二，医疗保障由你对接；第三，老年商品的铺设工作由你做疏导；第四，所有高管的管理的有关培训工作，由你做一个国际国内的推介。我们要做示范性的养老，必须要有这样的基本的动力和基本的概念；第二，我们做老年的养老工作一定要把精神层面和政府有机结合，比如说我们能不能和妇联结合，妇联是作我们养老工作的其中一个辅助性的工作，你能不能跟老龄委紧密的结合，老龄委是中国各个省，区都有工作点，你能不能跟他们有机的结合，其次，能不能跟团中央和青少年的基金会和相应的机构进行结合，在中国做老龄，必须要体现社会主义的中国特色。

我们不能完全为了养老而养老，为了养老机构而养老，这个概念在中国会走死胡同，会使你的资金硬成本的投入，现在在中国测算，对上百家养老机构进行分析，在中国你要使盈利八年之内收回成本，必须要50%是来自于养老院的其他的收入，如果没有这样的基本的设计功能和理念，你的养老我相信不会走太远。

其次，目前我们全国性的大的房地产开发商做养老，你不要先考虑市场上给别人，你要先考虑作为十年，二十年的房地产开发商，已经在全国做了布局，可能有100个你的项目，你先说100个项目里面上万名的老人，你能不能服务好，你先不要考虑别人，所以我们有时候自己的投资人想不明白，先考虑的是我怎么能够把社会的最高端的5%吸纳过来，其实没有这么简单，很多的二三线城市，也想做高端的养老，想你都不要想，因为我考察了全国几百家做养老的开发商，给我的感觉，我们的投资者想法太多，理念太多，思想太多，但是不是基，根本不能落地，一个三线城市做100万元的会员制，想都不要想，所以我们做东西一定要知道你在干什么。

精神层面有三个要素要突出，第一要根我们的幼儿园结合起来，在杭州我记得前年给杭州的养老公寓做定位的时候，他边上就有一个幼儿园，幼儿园三点左右就放学，很多的双职工带不了孩子，委托社会机构委托代理，我让这家了养老院把有学识的老人组织起来，跟这家学校进行勾兑，成为第三方的辅导机构，做了这项工作以后，发觉有老人院的老师辅导的孩子比社会培训的孩子考试还要好，老人一分钱都不要，老人要的是第三个青春的再造和体现，所以我们一定要有这样的机会。

第二，上海有一家养老院，由于这方面附近是相应的政府的青少年基地，我们就打通连接，成立了青少年教育基地。时间的原因，就讲到这里，谢谢！

主持人：谢谢陈主任的发言，他应该是非常有经验的，因为时间的关系没有跟我们分享很多案例，我觉得陈主任总一个专业的经理人和养老产业专家的角度给我们准备做养老的地产商提供了很多的忠告和建议，包括养老和公益的结合，包括养老地产的定位，包括根据自己的城市所在的资源禀赋，要想清楚自己做什么，这些是想做养老地产的开发企业，开发商要认真听取的好的建议。

下面我们有请中国百年建筑研究院院长助理聂超斌先生演讲。他演讲的题目是养老地产相关政策和盈利模式。

聂超斌：非常感谢组委会的要求，本来是我们院长过来跟大家分享，临时有事情不能来。养老地产的问题，首先有这么几个方面，可能去年或者前年，更早的时候，很多养老地产方面出现了很多的争议，包括养老地产有没有关系，是不是就是挂羊头卖狗肉，在今年年初北京市推出了养老专用用地的政策，包括综合发展，已经在密云拿的养老住宅用地，也给了我们一个正面的解释，养老是能和地产结合的，包括薛总提到了，今年很多企业真正的准备做养老，而且有能力做养老，最近我们接触了中铁、中石化集团，他们在贵阳，成都等等项目结合了整个大盘的操作，从产业化的角度来和中国新兴城镇化结合，我们已经看到了这方面非常好的一面。

养老地产的本质，应该是老年服务业和房地产业的有机结合，中国的老年产业应该涵盖十大行业，有一个最主要的就是第六条，老年房地产业。养老服务业的主题是民营非企业机构举办的养老服务公司，盈利来源一般是会员费和服务费，房地产业的主体，刚才说了是其他的投资企业主要是从产权的销售和房屋的收入盈利。跟养老地产相关的重要的政策有三块，一个是中国老龄事业发展“十二五”规划，第二个是在“十二五”发展过程中具体的关于社会养老服务体系的建设规划，另外去年7月24日，民政部颁布的关于鼓励和引导民间资本进入服务和养老的意见，我们为什么要研究和掌握这些政策，首先要明确方向，投资，进行养老地产的开发，找准我们的方向，第二个从政策里面找到客群的定位，第三个是编辑可行性的报告，和当地的政府进行很好的合作。

建立健全六大体系，第五条和我们房地产开发密切相关，相关的政策里面也提到了要以居家为基础，社区为依托，机构为支撑的养老服务体系，包括推行相关的技术标准，通过无障碍的设施改造和新建小区来完成老年设施配套建设的规划标准  。

基本原则里面还有政府引导社会参与相结合，然后充分调动社会各方面的力量参与老年事业的发展，这是十二五规划里面提到的任务。主要的内容里面有一个老年家庭建设，引导开发老年宜居住宅和新建住宅，鼓励家庭成员和老年人就近生活，老年家庭无障碍改造，这是一个很重要的方向，提到了老年宜居住宅，原来说到的养老，很多的企业想把很多的老人圈在一起，这个也是对中国人来说不特别符合中国人的需要的，老人非常喜欢和第二代，三代生活在一个社区里面，对他们的生活也是非常必要的。

第四块提到了老年服务，重点发展居家的三级服务网络，这里面还提到了大力发展社区照料的服务，整个小区的配套建设规划，这里面有住建部和发改委提出了社区老年人日间照顾的标准，提供供应型，养护型，医护型的养老建设，优先发展护理康复服务，老年人生活环境，这里面有几个加快推进无障碍设施建设。推动建设老年友好型城市和老年社区，中国第一个老年友好型城市应该是在哈尔滨，老年宜居城市提出重点建设老年宜居体系，这是中国房地产业协会和中国老年协会，在今年的四月份，下一届沈阳大会上推出中国老年建设的试点工程。

老龄产业有一个非常重要的，中国市场40%的旅游是老年人支撑的，所以老龄旅游的市场前景非常大的，跟我们很多企业进行了异地开发，养老，候鸟式养老的产品性能很好的结合起来，下面是关于社会养老服务体系的相关规划。

“十二五”期间提出了日间照顾床位和机构床位增加340多万张，时间已经过去了40%，现有的床位改造只有30%，所以这个空间还是非常大的。养老地产相关的建设方式，通过新建，改建，扩建等方面。运营机制提到了推动社会参与和输出管理团队开展服务指导的方式开展养老服务设施的运营，这个也是明确了我们民营的资金进入养老这个领域，可以进行发展，连锁化运营的模式。

财政来源，用地保障、地方财政支持，还有福利彩票公益金，包括中央专项补助投资。民营资金未来进入养老领域也有很大的支持，政府会更多的承担监管和委托的角色，逐步的放权，也明确了鼓励了商业企业快速进入养老服务业，在资金税费上也有大力的支持，包括刚才提到的免费的企业举办养老服务全面免征营业税。

养老地产的盈利模式，无障碍的适老化社区，是通过销售产权实现的，用地性质基本是住宅用地，养老配套很少，主要是解决室内外的互动的空间，目标客群就是那些健康的半自理老人，通过社区服务提供上门服务就可以满足。原来太阳城的老年人社区是不允许年轻人到这里居住，但是现在很多方面进行了改善，对于老年人来说，虽然中国和美国的生活方式不一样，但是对感情的需要老年人是共通的，更多的老年人希望和第二代，三代居住在同一个社区，每天可以见面，最典型的就是老少分居，一般产权可以做到85%。第四种是城市型的养老公寓，包括出租，统一经营管理，商业月底，相关的配套，主要是提供借住和借护的服务。

另外是旅游度假的酒店，异地连锁互换的模式进行操作，护理机构，一般通过一次性的入住金加上月费的形式呈现，有时间建议大家看看。

养老地产的开发和普通的房地产开发有显著的区别，我们认为主要是在  设计的时候做了分界线，前期的时候对整个项目的定位和开发模式进行研究，到售后模式的研究和盈利模式的研究；第二个进行养老服务体系的规划，通过这个进行养老服务的框架方案，到最后的规划设计，工程市场开发等等等等，这里面要注意的就是市场开发，老年人养老住区市场销售，传统住宅的市场有很多不一样的地方。养老地产大有可为，谢谢！

主持人：谢谢聂先生关于养老地产在政策扶持和其他方面的一些分享，下面有请度颐和城营销总监葛然女士为大家进行演讲。

葛然：非常荣幸今天有一个演讲的机会，前几位专家都讲了一些专业性的见解，我也是受益匪浅，作为养老行业的后辈有一些心得跟大家分享一下。大家都知道国内的养老市场现在存在几个特点，一个是政策滞后，一个是需求紧缺，还有理念欠缺几个特点，我觉得应该是有社会责任心的企业亟待思考的问题。首先我讲一下国内外的养老现状分析，说到我们国内的老龄化特点，目前中国在2050年将达到4亿的老龄人口，而北京就我们的数据显示，60岁以上的老人达到26.3万人，从2001年可以说我们就进入了老龄化的社会，在这种背景下，我们养老模式的探讨急需解决。我们做了一个分析，下面有几个案例的列举，有太阳城，还有日本的一些养老模式，包括美国的一些养老模式，英国的经验。最后我们得出的结论就是独立的自住型老年公寓比较受亲睐，投资性也日渐明显。中国的一个养老市场调研分析，目前离退休比例占43%，空巢老人占50%，北京市城镇老龄人口占85%，北京市60岁以上的老年人口增长率0.35%，所以说在目前国内来讲，养老地产是一个新兴的领域，产业尚未成熟，我们继续探讨一个新兴的模式，目前国内的养老模式有上海的亲和源，北京的东方太阳城，北京太阳城。目前的养老模式可以居家养老和社区养老，但是现在的机构养老和社区养老的缺口非常大，作为业内同事来讲，我们急需探讨一个新型的模式，我给大家推荐一个京都颐和城，我们前身是做高尔夫球场，92年进入涿州，到现在20年的历史，从2000年我们开始涉及地产产业，有京都旅游房地产，京都房地产，我们公开发了8个项目，成功售謦了五个项目，我们达到居家养老人群1600多人，同样我们在筹划社区以及机构养老3000张床位。

我们的地理位置距离天安门62公里，在涿州京都高尔夫球场内  ，同样给大家分享一下我们的定位，我们企业的定位是做高端特色，专业的养老社区，从养老理念来讲，我们提倡的是新兴的养老理念，做健康养老，养生养老，同样是智能化的养老，给大家分享一个概念，我们要把养老的问题解决在大家在60岁以前，提倡的是养老防护，大家进入60岁之前提倡的是养老的生活观念和理念，在座的各位都有一个很深的体会，每天我们早起关注的是PM2.5多少，空气质量什么样，所以在这种背景下，我觉得一个好的环境，好的空气是我们养老，包括日常人群的一个所需的概念。

所以在这里我们提出了养生养老的概念，同时我们的目标配套设施每年完善一点，服务每年优化一点，产品每年推新一点，这是我们的目标也是对大家的承诺。

另外，我们推出的概念，第一点，政策利导，社会养老服务体系建设“十二五”规划当中提出的重点核心内容，第二点就是市场萌发，千亿资产投向养老地产；第三点是区域潜力，京西南2900亿的资金撬动这个区域的发展，第四，就是交通的支持；第五个是全企业链，第六是全产品链，我们社区的养老，包括居家养老，从06年到现在已经达到了580户的交房量，从社区养老我们推出的是适老化的养老概念。

我们跟其他的养老服务的一些区别和优势，第一点，我们的环境优于普通的养老社区环境，我们有300多万株的成树和一个很大的湖面，另外我们媲美与北京同城化设施的概念。现在我们提倡的是高端的配套设施，首先给大家分享的是六大配套，第一个是京都高尔夫俱乐部，92年进入涿州，最初是18洞的规模，后来达到了81洞的规模，每个球场的风格都不一样，符合国际锦标赛球场的设计标准，这是我们一些项目层面 ，高尔夫会所的图片。

我们的温泉酒店建筑面积三万平米，内部一应俱全。我们语流了300张的床位，将来会有康复中心，体检中心，专家门诊，特许门诊，结合养生的中式调理方式，社区内打造两条商业街，满足住宿和养老人群的购物用餐等需求，刚才有一些嘉宾已经讲到了，一定要讲究一个老少三代同堂的概念，所以我们做了儿童乐园，将来老少三代在这边，儿童乐园有一个寄宿和托管。

我们还推出了六项特色的服务，第一个是每个社区都可以见到的物业基础服务；二，社区增值服务；三，医疗保健服务；第四，文化教学服务；第五是育童托管服务；第六，商务理财服务。

最后请大家看看我们的产品设计，我们充分考虑了老年人的特点，过道有一些配套设施，应急扶手，灯光的调整等等。增加了老年人的产品设计，同时考虑了产品的可体验性，另外考虑到产品的灵活性，可买可租。作为这个行业的后辈，我想给同行业的人员提出一个要求，刚才有专家提到有地产商打着养老的名义做圈地，同样都是业内人士，希望都有一些社会功德心，希望大家有一些好的经验可以充分的交流。谢谢大家！

主持人：谢谢葛总，现在的开发商对养老地产有非常浓厚的兴趣，我建议现在在建的养老地产的项目可以拿大房展会的现场跟各位进行沟通，下面我们邀请金元证券北方财富管理中心副总经理邓智敏给大家演讲。

邓智敏：很高兴和大家在这里交流沟通，其实大家去到现在为止关注房地产到这个房展会，我估计已经成为被迫的行为，从90年代后期，我们的房地产已经发生了非常大的变化，在这个期间，作为投资来讲，我们更多的是关注到价格，其实房地产最早的时候没有这个概念，我父辈的时候解决的就是居住问题，所以在93、94年的时候，我附近的房子进行企业私有化的过程中，把房子卖给个人，当时只花了8000块钱，随着时间的推移，我们可以看到，房地产出现了蓬勃发展，98年以后，在这十三年中间，房地产的价格出现了快速的上涨，这种上涨以至于影响到了我们70后这些人考虑六十岁以后应该住在哪里，我2000年买的第一个房子是上海，3380元，140平米的房子当时只花了45万左右，现在要到450万了，作为投资来讲，我们再看投资市场的变化，让我非常的尴尬，2000年以后，我们的股指第一次达到了2000点，13年以后依然还在2000点，房子十年涨了十倍，而我们的投资今天为止原地踏步，大家都说是股票市场不好，还有说做假的太多，其实核心在哪里，刚才说的非常清楚，大家为什么要关注房地产，为什么关注房子，为什么要以房养老，这个话题核心落在通胀上。房地产真正体现的是通胀的压力，大家可以明显感觉到，十几年前，大家用十块钱和一百块钱的用途现在为止产生了根本性的变化，住建部调整房价，真的是用锄头干花匠的事情，因为房价不是住建部能够调控得了的，任何一个国五条，能够把通胀打下去，就不用有其他的机构了，我们的股市和其他的投资市场为什么原地不动，核心的原因就在于通胀侵蚀了企业的业绩。

M2的货币达到了100万亿，十年前我们是以10万亿计算的，十年之后我们是以百万亿计算的，请问这些货币到哪里去了，货币到了土地里，房价里，到了一些大家看不到的通胀的隐性指标里面，这就导致了我们没有办法再关注房子，养老又必须是我们今后，不仅是我父母要面对的，还是我们自己要面对的，十年，二十年以后，我们应该住在哪里，我们靠什么养老，这就是我们投资房产的过程中进入到一个没有办法的怪圈当中，所有的专家都在谈他们的项目多好，多好，我唯一没有听到的是你们的项目多少钱一平米，我能不能买得起，如果还是四万，五万，再过四五年以后，我不得不以投资来看待这项投资的回报到底多少，我能不能在中间获得我要得到的东西，这就是我作为一个证券投资人看待这个行业发展的时候衡量的尺度。

回到前期的话题，养老不外乎就是三个功能，老有所居，老有所用，老有所依，我们现在解决的无外乎就是老有所居，爸爸妈妈现在不缺房子住了，但是最现实的一个事情，发生在一个月前，我父亲和母亲同时住院，在亿元做CT的时候必须要家属陪着，不然不做，老人很尴尬，孩子都在外地，身边确实没有合适的人作为亲属陪同和签字，恰恰这个时候什么问题都出来了。

所以我想一个问题，我要买一个能够让我养老的房子，要解决的第一个问题，居住问题花钱就可以解决，但是第二个问题，我能不能住得起，我投资这么多钱，最后的现金流在哪里，难道是靠我们的养老金吗，戴相龙提到退休要到65岁了，而且那个时候通胀到底什么情况，我们确实不知道。

所以今天我们要拿出这么多钱投资和进行房产的买卖，养老地产关注的时候，我要关注的依然是他能够在未来的多少年能不能体现出我花的钱在哪里，流动性在哪里，而并不是我每个月要要支出一万块钱的服务费才可以享有这个服务，你没有这个钱是不是要滚蛋呢，这一点上，我思考的问题依然是为了蓬勃发展的房地产背后所体现出来的我要积攒大量的现金流为我进行养老。

老有所依，就是大家提到的服务问题，其实我也好，父母也好，大众老百姓也好，不要求更高的服务，要求的就是基本的服务可以到位，并且可以和我们的公共服务对接起来，大家谈论的那么多的功能，对我们而言都是服务价格和这个过程中我要储备多少的现金能够为我60岁以后进行养老，如果是这样的话，我相信在座的大家谁也没有办法养得起老人，原因可能是到了20年，30年以后，大家手上的钱远远不够养老的一个零头，所以在这个情况下，思考投资、地产和养老是综合性的问题。谢谢大家！

主持人：谢谢邓总从购房者和投资者的角度分享养老的问题，下面有请博志成集团管理咨询总监王瑞臣先生演讲，演讲题目是养老地产的商业模式。

王瑞臣：各位无论从政策层面还是投资来讲，讲了很多，我只是从微观的层面，开发企业如何做项目跟大家分享一下我们在这里研究的一些成果。前面很多领导提到了中国养老产业发展，在宏观一点的话可以看看国际养老产业发展是从18世纪开始，100多年的发展，从欧洲到北美再到亚洲，到中国。对于国内来讲，现在的养老方式无非是三种，也是“十二五”规划的T3的结构，90%的养老服务功能留给社会力量。我们初步统计了一下，这十年，作为国家层面养老产业相关的政策一共63项，与调控的政策相比，略微少一些，但是政策的总量来说，其实也不少，真正的解决到开发企业如何运作养老地产项目的话，这个实际比较少，刚才几位专家提到的政策也都涉及到一些公益性的，非营利性的项目，如何从税收层面给予的，真正从盈利性项目来讲，是比较少的。

在这样的情况下，对于开发企业而言，第一点，如果你作为我们的养老方式来讲，机构来讲，拼不过我们各个地方或者区县的机构，无论是资金上还是价格，社会模式上肯定是拼不过的，因为我们把整个的中低收入人群交给了社会。

基于这样的分析，现在我们得出来，现在的开发企业投资项目，更多的是复合型的，中高端的养老社区，符合的话有两个角度讲，一个是客群，一个是业态。我们是不是要做成国外的福利型的养老机构，其实我们在2012年组织过几次比较大型的养老论坛，邀请了台湾、新加坡，韩国，日本、荷兰、美国的一些养老机构，几次论坛下来，我们发现不是专家讲的不好，他们都很权威，在这个领域工作和实践了几十年，但是你会发现他们讲的很多的道理，目前开发企业想要从事的养老地产项目差距特别大，你想一个机构撬动起来，运营好的话是不可能的。目前中国的养老现状，无论是区域还是产品的选择，业态的选择基本是四类，不一定每个项目都存在，而在选择项目定位的时候，要从两个层面去考虑，第一个层面，公司对项目的定位问题，第二个是项目资源本身的配置问题，想要做好养老地产的项目，开发企业也好，投资企业也好，或者投资机构也好，对进入养老地产的战略目的是什么，是新的产品线还是增加收入，再有就是资金的来源，从信托也好，还是资金也好，第二个层面，项目资源的层面，当我公司具备这样的实力和资源的话，项目本身是不是可以去做，第一个是人才的储备，相应的懂得养老这个领域，对养老的产业有一定的研究，对养老的未来的运营有一定见解，是不是有准备，有目的的进行了一些培养，这个项目适合不适合我们现在的养老项目，我们通过区域和人才储备，还有根据公司规模做出这样的模型，目前我们把适合于不同企业的养老项目分六类，一类是远郊的项目，这类的项目很多，各个地区都存在，一类是农业型的养老项目，再有就是医养的项目，还有就是核心区域的养老项目，对于每一类项目来讲，由于禀赋和资源不同，对于企业采用的策略是有差异的。

影响一个养老项目的定位要从投融资的战略、资金如何确定未来产品的开发周期和开发过程追，各个产品开发的节奏和比例的关系，显然你要通过全半径考虑。

很多专家都提到了以养老的名义圈地，可观的讲在一个阶段必须做一个阶段的事情，无论是日本还是新加坡，整个养老地产走过的路，你会发现实际上是一个阶段性的产品。每个项目里面，无论是护理层面，养老层面，养生层面，整个的资源产业层面都有很多的产品需要考虑，选择，但是对于不同的项目，我们给出了一个建议，对于不同的项目选择不同的产品，还有一些养生的产品。产品的比例要根据具体的项目而言。如果大家有兴趣我们在下面进行深入交流，谢谢！

主持人：下面有请润土咨询董事长于贵红演讲，演讲的题目是高端老人对养老机构需求及开发建议。

于贵红：非常高兴和大家交流，润土咨询这块的客群研究，主要是把老人分成几块，根据年龄和身体状况，分成活力老人，独立老人，协助老人等，活力老人是60、70岁，独立老人是70岁、80岁，80岁以上就是协助老人或者专护老人，这样的区分是对于我们和老人的需求是不一样的，在活力老人和独立老人方面，他们还是主要追求休闲生活方式，对于活力老人，他们基本上都是刚刚退休的这样的状态，身体状况比较好，有大把的时间，也积累了很多的财富，核心价值需求就是现在享受新生活，在休闲娱乐，最终是追求生活品质方面的提高，独立老人是70、80岁，身体的机能开始下降，活动范围小了，核心的诉求主要是安全、健康的需求，实际上更需要的是健康护理，从这个方面进行产品的设计。80岁以上的老人属于协助老人，基本上处于半自理状态，核心价值需求是生活无忧，生命有保障，这个时候主要从医疗、护理的角度考虑。护理老人基本上生命已经有威胁了，他要更有尊严的活着，怎么样走完生命的最后一个阶段。

高端客群基本上都是高职高干，退下来的时候职位比较高，文化程度也比较高，其实高端养老这块，实际上在三线城市是很难用高端养老的。其实他们还有一个不同的特征，特点的子女的收入状况也是比较好的，经济比较富裕，从消费习惯上来看，有高额的退休金，高端养老客群基本上我们统计，根据我们每年几百个高端客群，他们的年收入基本上18万左右，不带子女的。所以他们有高额的退休金收入，还有一些理财收入，所以他们在消费上应该说一般的老人消费力更强，他们的消费观念还是比较传统的，不会乱花钱，更多的是用在了健康养生方面，饮食和保健品支出是比较高的。从配套上来看，除了日常的配套，还需要文化，休闲娱乐方面的配套，第二个需求，健康方面，这里面包括医疗，护理和更需要一些综合性的医院更近一些，得到及时的护理。这里面还包括健康饮食，日常的体检，现在在日常护理这方面是老人需求的，通过日常的需求的措施防止疾病的发生。

日常生活方面，从餐饮到一些具体活动，日常照料，交通等等方面都有一些自己的需求，比如说如果在养老机构里面，更多的希望是自助餐的形式，组织了丰富多彩的活动。日常照料集中在房间清洁打扫。万科幸福汇（介绍）我们把高龄老人锁定在核心客户，然后是成熟老人，更多的采取保证金加服务金，月费的形式。

从这个项目上缴纳一次性保证金或者押金，现在的老人承受力在40万左右的水平，如果你做的更高端，你锁定的目标客户群就会少一些，60万以上的，不到30%的高端客群可以承受，月服务费基本上是在三四千的水平，从这里可以看到，这还是北京的城市承受力，可以看到，如果说在三四线城市可能更差了，从这里面可以看到一个现实，做高端养老的运营，其实还是要小型一点。润土九几年就做养老产业的研究，已经发布了连续两年城市老年研究报告，从这个研究报告里面可以看到，中国的养老问题肯定还是以居家养老为主，从老人的意愿和承受力来看，居家养老为主，最理想的是居家养老加社区照料，这样的形式是最理想的形式，高端养老是比较少数的高端老人才可以进入养老院里面。

主持人：感谢于总从高端的老人需求对开发企业的一些建议，我们请出今天最后一位演讲嘉宾：北京京医福晨教育科技有限公司执行副总裁，北京大学医学部副教授谢红女士演讲，题目是中国养老产业发展人才现状与需求，大家欢迎。

谢红：很荣幸作为今天上午的最后一个演讲嘉宾上台，我们听了很多的专家和从业人员畅谈中国严峻的老龄化的形势，这十年我们从这个图上可以看到，养老情况有一个迅猛的加速，由于有了这样的养老化的趋势，使得我们面临最主要的问题就是今后我们对于从业人员这块，能够提供养老服务的人才这个角度来讲，人口比例会越来越低，面对这样的问题，空巢老人或者独立空巢研究的形式，提出了今后以这种机构作为主要养老支撑，这种社会化的居家或者社区养老为主题的养老模式对中国的现阶段是一个现实，在这种情况下，我们作为北京大学医学部，对于中国乃至世界养老发展趋势做了很多年的相关研究。

在这个图里面可以看到，世界上各种老龄化的速度都不太一样，我们的特点就是老龄聚集化程度非常快，而且超越了经济发展速度之前，这就决定了我们用什么样的资金，养老模式，决定于这样的养老产业规模可以走多远，这个角度来讲，我们今天倡导的都是地产、高端。在对接和组合的过程中能实现所有的理想的是核心的人，这些人在哪，是什么样的能力，由谁给你培养，这是非常重要的核心内容。去年曾经历时三个月在京津地区调研了70多家养老机构，我们发现在整个养老市场当中存在着三大类型的问题，三到五年之内，京津地区也会有很多的高端的开发商进入养老领域当中，但是所有的这一切当你找到资金，找到了地，找到了很好的开发商，建好了房子以后，你们面临非常大局面，在这个市场中，我们专业服务人员的能力和数量是急剧匮乏的，我们也对这个市场当中目前的从业者进行了相关的分析，我们发现以女性为主，年龄偏大，学历水平很低，没有经过培训的，充斥在我们的行业当中，所以在这个行业里面稍微有一点能力的人就变成了高流动比例当中非常重要的人，在座的很多人可能都有三到五年内不同机构的从业人员，越是高端的管理人才，在三年当中一家机构从业的稳定率居然不到30%，但是对于组织来讲，这样的流动是最大的不稳定的因素，也是影响和制约整个养老机构发展的的制约，我们再教育的领域培训的层次性、水平上来讲都有待进一步的开发和提高，因此这也属于我们在谈到养老产业当中非常重要和核心的部分。

我们简单的介绍一下，以国外的经验看到我们培训当中的问题，我们还是说日本，为什么我喜欢说日本，因为我说了在养老的进程化当中，我们跟日本是最相近的，刚才有人提美国，有人说欧洲，这样的国家他们养老经历当中有七八十年的社会老化经验，在这些年的过程中，老人自己看着父辈和祖辈逐渐的老化养老的过程，培育了自己的养老文化，同时市场的教育在诸多年的发展过程中也给人才培养创造了契机，我们在2000年突然就进入了老龄化了，因此我们没有给这样的教育环境存在非常好的基础的背景，日本和我们很像，但是日本怎么完成的这个过程，日本有非常完善的学历性的养老人才的培养和培训。还有非学历的专业证书教育，另外从2009年开始，全日本所有的养老从业人员必须要经过国家认可的岗上培训，国家有相关的培训的标准，然后可以开放这个市场，给各种民营的培训机构，中国通过购买服务的方式，实现社会化和政府共同在养老人才的培训和培养，这样的经验都给了我们一些非常重要的启示和启发。

我们也推出了京医福晨的培训机构，就希望培训出专业的养老的理念，希望在我们的专业人才培养上走的更远一些，目前我们在几大系列的培训上做了一些相关产品。这些基本上构成了我们目前服务的主体，我们推出了31种产品系列，将来我们也准备为一些机构做订单、定制式的人才的专门的培养。我们会有一些讲座，会把服务的理念，概念介绍给从业者。

我们是一个专业性的大学，我们希望用专业的态度，用我们既往的专业经验投入大人才培养当中，帮助在座的开发商和机构的人员能够提供更到位的专业性的服务，帮助你们实现养老理念和养老理想，谢谢大家！

主持人：感谢谢红教授从养老人才培养的角度进行了分享，今天的论坛就到这里，谢谢我们的演讲嘉宾和听众们。