4月14日上午，2013北京春季房展会系列峰会之中国老龄产业及养老地产发展论坛在展会现场举办。

以下为论坛实录：

主持人：各位来宾、朋友们，大家上午好，我是北京房展组委会的秘书长郑向东，很高兴各位来到我们的现场，北京房展会是北京市建委唯一批准举办的大型的综合的房地产博览会，也是北京市的重大活动，每年春季和秋季来举办。汇集了全国各地的房地产开发企业，专业机构，媒体和房地产相关行业的精英人士和代表。今年我们第一次来到北京展览馆举办北京房地产交易会，北京展览馆2.3万平米，集中了各地的展商，还有国外的，同时提供给大家一个非常好的交流契机和舞台，以后我们会在房展会上举办多种交流活动，今天我们的论坛已经进行到最后一天，前几天举办了关于北京新城建设，房地产业的发展、旅游地产的发展，商业地产的发展，环首都经济圈的建设和发展等等，关于房地产业和国民经济等诸多方面大家非常关心的话题和课题。

今天，我们的主题是中国老龄产业及养老地产发展论坛，老龄产业越来越被社会关注，也是社会各阶和全体人民关注的问题，因为老龄化已经进入到我们的视野，到哪里养老，养老产业怎么发展，需要国家提供什么样的政策，产业应该寻求什么样的机遇，我们的公益事业和其他的各行各业应该符合参与到养老产业当中，所以养老是一个产业，但是这个产业我们目前的发展路径，发展的佛像，发展的政策也是刚刚开始研讨。

在这个时间，我们来举办中国老龄产业和养老地产发展论坛，具有非常重要的现实意义，今天由北京房展组委会，北京青年报主办，全经联养老社区委员会协办，搜狐焦点网、新华08网作为媒体支持，我们将就这个课题展开深入的研讨，今天到会的有养老产业和各方面的重量嘉宾和领导，就不一一介绍了。

首先我们有请中国老龄产业协会副会长牟坤林会长做主题演讲。

牟坤林：女士们、先生们，上午好，我演讲的主题是中国老龄产业和金融的现状。众所周知，现在产业的发展需要双轮驱动，科技加金融。老龄产业也不例外，老龄产业特别重视的不仅仅是科技问题，是商业模式加金融，才可以更好的发展老龄产业。

中国老龄现状，2050年达到4亿以上，2050年中国人口将近1/3都是老年人，确实当今从中央到地方全面的在对老年产业的发展展开探讨。

中国老龄产业的现状仍处在起步阶段，发展滞后于现在的老龄化程度，主要我们想想大体老龄产业的几块，主要在老年保健品，日用品，健康、康复器械等等，从事老龄产业的人都知道，我们国内形成系统化这方面的工厂和产业还是很少的，包括保健品系列也很少，器械方面也是进口。

第二点是老年服务业，国内各大企业，特别是房地产企业从事的比较多，包括医疗方面，主要是老年医疗护理服务，还有老年康复保健医院，家政这块进入老龄专业化还是一个重要的工作。尽管建行成立了老年社保金融部，对银行来讲，在这块人保，包括社保也在积极的筹建养老部，在推进这块，资金的投入和理财同步进行，也是在很初步的阶段。专项养老地产的服务，现在有一些，有床位的医疗，还有社区的养老，同时也在积极的探讨分时度假养老，这应该是最受欢迎的，目前来讲，跟我们在座的做地产养老的话，实际是最重要的，也是打造养老基地的突破。

老年文化娱乐服务和老年教育咨询，包括老年大学和综合性的一般的配套，但是真正的形成这么一个在国内有名声或者做的好公司确实很少。

第三块是老年金融服务，也是一块重点，应该说在配套养老这块都是很不足的，目前床位式的养老，政府的配套和推进的发展，作为福利性和公益性应该是从去年开始大力的推进。但是市场化的经验很不足。

老年旅游和养老，我想也应该进一步探讨，老年发展的问题，主要是扶持政策，现在有大的框架，但是细则出发，资源配套遇到瓶颈，发展单一，缺乏完善的统一的标准，所以养老模式的标准化，现在应该说还是行业标准这方面是非常不完善的，商业模式不太清晰，老年产业发展规模小，发展水平不高，老年产业的市场环境尚未形成，人才缺乏，从业人员素质较低，这是存在的一些不足的地方。

中国老年推进的发展情况，目前中国养老主要以政府，老年委，国家发改委，民政部投入的床位式养老为主，目前80%的养老需要养老机构养老。“十二五”纲要规划和总的宣传很多。

非公有制的养老占比重，这两年是逐渐加强的，并且包括床位，社区养老，市场化程度也在加大，社会化，市场化养老模式正在探索中，中国老年人协会作为社会养老的商业模式，建立中国老年产业的标准化体系，打造以直接融资为主的担保、金融、租赁等正在进行

全国老龄委的工作，大家应该很清楚了，在老年办的领导下成立了中国老年协会，一直致力于老年产业行业的研究，同时成立了六个委员会，老年用品专业委员会，金融适老服务委员会，老年宜居养生产业联盟等等。

民政部的35号文件和12月16日国务院发布的养老服务体系规划值得大家研究，是指导性的文件。

第三个主题，金融推进中国老龄产业发展的关键，我们在试点当中和很多企业从事老年产业，老年产业作为市场化是一个新兴的产业，但是特别在做养老基地和养老地产方面，这方面划分房地产和养老项目当中会导致金融问题上造成很大的矛盾。

金融支持老龄发展，这个问题是一个关键问题，最近老龄委正在给国务院报老龄实施规划的细节，也希望使用权可以作为担保抵押贷款，也希望国家层面上成立有关担保公司，成立中国老年产业的股权投资的产业基金，作为综合的金融平台。

第四，金融资源老龄产业发展的瓶颈，这个已经讲了，主要的原因是金融扶持的政策性缺乏操作的细节，现在人保等保险公司在做，但是保监会没有细则，使他们在投资养老当中的资金受到很大的困扰。银行贷款方面也是缺乏的，导致了这方面的资金也不足。同时在金融发展当中，也缺乏商业模式和养老的标准化的依据。导致了在金融支持养老方面有综合性的，政策性的问题，细则性的问题，养老模式的问题和标准化的问题。

第五，金融支持中国老龄产业发展的设想，明确老年管理的职能部门，民政部的福利和养老这块带有公益性，真正的市场化方面的管理，行政的主管部门还是缺乏的，因此我们认为这方面要明确，要推进养老这个产业的发展，制定发展规划，刚才介绍了已经开始，制定发展规划的细则。

第二个，加强老年产业的管理，注入指导和监督检查；制定统一完善的行业标准，为金融机构提供决策依据和参考。

中国老龄产业协会与去年下半年和中国标准院，中国标准规划委员会正式了签订了战略合作，做中国老年宜居养生行业标准，大概今年六月份推出。

同时，希望出台用事实鼓励老龄产业的发展政策，这次拿的规划建议国务院实施以下的金融发展的细则问题，银行信贷的制度倾向，对银行信贷放宽等限制，这块也在呼吁。

制定资金支持，社保资金等进入养老产业的政策。融资机构新的服务模式，研究和推出支持中国老龄发展的金融产品，老龄办和协会去年开始批复成立了老年产业基金，是希望打造中国老龄产业发展的综合金融平台，除直接融资外，具备了股权投资，作为老年人贷款的担保，金融租赁等有关综合保险类型的理财资金，通过综合渠道投资中国老龄产业，谢谢！

主持人：感谢牟会长精彩的致辞，现在我们邀请北京太阳城集团董事会主席特别助理张华正先生，他演讲主题是中国养老产业商业模式探索，有请。

张华正：女士们、先生们，各位领导上午好，我是北京太阳城集团董事局特别助理，张华正，刚刚我们匆忙的看了一个影片，这个影片是我们CCTV拍摄的福利影片，在影片当中大家看完应该有感而发，这就是现阶段老人对年轻人的反馈，他们不计较自我，他们希望成就子女，他们没有好的未来，他们只希望在座的各位未来更好。所以身为一个企业家，为中国养老事业打拼、奋斗，有志向的团队，必须把这个事情作为我们推进的标准。

养老地产和商业地产有什么不同呢，北京太阳城是13年经验的老项目，也是养老行业的先行者，所以我们最有资格提出概念和想法，也凭借这么一点资源和信息，很热情，真诚的致力于在中国养老事业上和大家分享我们的模式。

客群的分类很单纯，就是65岁以上的老人，作为我们养老产业的对象，再往下细分，老人还是有差别的，而在去年年底，国家所公告的老龄人口报告即将突破2亿，这对我们是非常大的警告，在2053年会有40.8%都是老人，整个中国的建设分建国前和建国后两个阶段，建国前大家不是了解很多，我们通过简单的语言回忆建国前的老人和建国后的差异，当时子女较多，颠沛流离，这些离休的干部收入少，身体状况也不好。建国后的老人，因为受到国家政策的要求，子女少，家庭养老资源薄弱，相对文化较高，改革开放以后收入丰厚，思想开放，能为自己考虑，将建国前后做个分配，老人和子女所想的是什么，两重两轻，重子女轻自己，重积累轻消费，这就是现在的老龄人的消费市场。

而我们怎么把这样的产品结合养老地产的概念做突破呢，下面有三个小结论，第一个是推广带产权的小户型房产，这种东西不限购，可以传家传代；第二个是结合医疗帮扶型的老年公寓，建国后的老人即50后，也叫做“全赶上”。而且针对三种阶段不同的老人，要有不同形式的调配，首先国家推出了90、64的概念，我们要思考机构养老占了最小的比例，如何藉由房产推广到居家养老，这才是符合中国模式的养老政策，如何做呢，我们看一下市场的布局。

一般来说，大家各自为政，如果我想做福利事业，就做敬老院，养老是一个产业链条，并不是单点的具体的行为，所以我们把层级概念做了比顺，从层级到辐射，这是什么概念呢，北京市任何的标地物，即有志向的产业领导人都以北京做放射分布，要以北京的模式作为参考和示范点，藉由辐射到全国的一二线城市，我们规划成三个概念，以北京城为例，类似北京太阳城这样的综合体，我们建议放在郊区外，市区内应该作为居家养老的配套的工作，各自的功能健全了，也达到了上下承接的优势，养老机构我们以往看到的就是收养，收容老人的地方，养老机构具备了可以拓展市场，技术，稳健的示范基地，藉由机构养老出发提供了一个概念，健康养老度假老年，年轻的时候他们很辛苦，老了时候有一点钱，想走遍中国的大山大水，体验不同的中国文化，通过十年的保健养生冲刺百岁，我们在配套的过程中提供了一个平台产品，天使腕表，这个东西有功能定位，吃药提示，还有蓝牙连接的动作，老人可以通过自我检测，上传资料，对他的生活进行规划，另外还可以提供及时的安全通话。在重要的要有服务人员，我们把这个服务人员叫做小红帽，藉由机构养老，借代平台和传输工具的优势，我们推广到家中，在北京城你可以看到骑自行车带着某一个代表标志的小红帽人员登门摆放，身上佩戴了高清的摄象头，录音设施和检测设施到你的家里位老人做定期的访查，居家养老最重要的就是居家关怀，刚才这个影片我们看到没有人关怀老人，我们通过居家的关怀，通过摄象头，把关怀的落成，检测的过程全部录像，上传给子女或者后代，老人的身体发生不一样，我们就出具相关的证明，建议他去养老院或者医院，更重要的是防止跟老人的纠纷，因为事实的提出，我们会注意老人的健康，当子女不愿意产生再次照顾的时候，我们还是会以录影为证，释放我们的压力，更重要的是把这个反馈给他的子女，让子女知道老人们要什么。

在中国，版图非常大，我们如何结合有效的资源拓展健康养老联盟的概念，我们提出五种必须的需求，第一种是反季型，所谓的异地游的模式，第二是地理地形地貌的差异化，比如说在沙漠边，冰山边，第三种是历史文化，像南京、西安。第四是具备自然养生资源的地块，最后一个是一域一族一帮，可以让加入健康交换中心的老人可以体验不同的时光环境。

刚刚提到了我们把小红帽的概念移居到整个机构养老的最末端，各位开车的都知道，车子一万公里到两万公里还要保养一下，但是我们出生到现在都没有保养过，这里面提醒我们人跟车是一样的，到现在你保养了吗，如果有一个机构，或者有一些服务可以让我们体验人的生命当中时时提醒你要进场保养和妥善的安排和服务，我们相信你使用的年限和寿命，机械更换的条件肯定相对比其他人好，所以我们把这个概念从机构衍生出来，结合我们刚才讲的千寿级，百福级，同时具备了家庭的功能，酒店的功能，养护的功能，结合各大元素，放在4S店的概念里面，就是一个完善的商业模式

前一位领导特别提到资金的状况，太阳城走了13年，目前提供了不同的讯息，因为国家政策的扶持，形势一片大好的市场看着养老地产的一面，如何借用资金的支持结合老年地产的发展是非常重要的课题，各个银行也提出了不同的产品给养老的从业者。

我们把老年人的档次分了三个档次，70岁以上，80岁以上就目前的政策和形态，居家的需求进行有效的安排，更重要的安排应该放在建国后这块的老人身上，他们现在享有老年人的健康时光，他们可以更辉煌，更灿烂的发挥出生命的阳光，这样的模式可以思索出一套新的模式改变老年人的想法和子女的想法。

最重要的商业模式，我们稍微看一下，这是太阳城13年勾勒出的操作模式，这是一个地块，我们用三七比的方式，将70%的地产做销售，30%自己持有，经营，里面包含各种不同的设施，更重要的大家看这个派图，是我要告诉大家，养老地产有四次可以取得资金，赚钱的机会，大家探讨模式的时候最后无外乎探讨如何成型，现在有一个地块，开发商只是把地产卖了，他们是赚钱了，但是老年地产是几次贩售，第一次是卖出，第二次是自己持有，提供租户式等多功能形式的产品，在这个产品的当下，除了服务费用，最可观的是医疗保证金，有各种不同的模式，无外乎还是架构在医疗保证金的概念上，目前太阳城每个月两千到三千的不等的月租费，我们的AB栋目前有600多个老人，每个月缴纳的费用其实已经具备了运营的条件和获利，这些老人如果一个人缴十万保证金，就意味着有六七千万的资金在你这里，而且这个钱是来一笔退一笔，你有效的应用了六千多万的保证金的资源，给你带来的其他配套的融资能力更有效。

刚才我们说机构养老能够做机构，太封闭了，应该结合反季型的分时度假以及会员制的概念，结合居家上门的服务，你是平台，你不做谁来做，当你做完了以后就有会员费的收入，产生了销售行为，通过各点的联盟，通过会员的累计，保证金的累计，通过房产建立的品牌，多点合作的效益将轻资产的服务管理理念输出，打包上市。藉由四种模式的方法可以有效的解决目前养老地产，养老产业闭足不前，无法拓展的枯井。

养老产业是一个经济链是非常大的体系，所涉及的产业不下60种，如何将这样的产业由上到下做串联，是我们要努力的方向，在一片老龄产业看好的当下，结合资金的理念，应该是由各个行业组织，航母舰队这样的形式，我想在座的各位都是航母舰队的成员，在这片资金的海上驰骋，藉由不同的形式、方向，概念，有人是护卫舰，有人是驱逐舰，将不同的模式进行探讨，就可以将完善的老年产业的模式进行创举，谢谢！

主持人：谢谢张助理给我们的精彩致辞，太阳城是北京的老百姓都知道的养老养生走在比较前面的地产模式，我也曾经很好之前去过。我们刚才从张助理的讲话当中看到他们的运营模式上一些新的探索，包括他们的产品设计，商业模式的创新上有更新的体验和全新的模式。现在的养老产业得到了众多房地产大颚和龙头企业的关注，今天我们有幸请到北京保利安平养老产业投资管理有限公司副总经理钱京先生，请他讲讲他们所做的探索和实践给我们一些什么新的思路。

钱京：保利地产去年是迈入了年度销售签约额过千亿的门槛，也是在去年年初，2012年年初，保利安平投资养老有限公司正式成立，而且开始筹备建设第一个机构养老项目，北京市海淀区老年和熹会老年公寓，这个公寓是由我们原来保利地产在西山林语小区里面的一个酒店改建而成，去年的年底，12月24日，正式对外营业。

我们改造完基本上有两百套酒店式老年公寓，去年12月底开始营业以来，到目前为止入住了34位老人，要是从我们满编300人来讲，入住率达到10%。做这个探索主要是三个方面，第一个还是适老化的改造，刚才听了太阳城的特别助理讲他们一开始做的房地产开发式的养老住宅，现在我们很多地方都会存在将来自己进入老龄化以后，对原有住宅或者原有居住地的改造，适老化的改造也是探索的一个点。

我们改造的这些点和细节，大家从这些图片上基本可以看到。在这里对适老化改造这一点，特别想提的是西山林语的老年公寓，是在原有的500平米的空间范围内规划建立了一个综合门诊部，也是科室比较健全的，内科、外壳，中西科，心电图，中西药房，还有999急救中心。

另外在医疗综合门诊部上面还设置了一个康复理疗区，我们也是通过老年人入住以后得出的案例，当时我们有一位78岁的老人，他是脑血栓，病后出院入住到养老公寓，经过我们的护理和康复祝愿，两个月以后可以自己推着车行走。

这是我们在适老化改造方面的探索，还有一个探索，最近我也是看了很多的材料，对养老设施和养老机构投入运营以后，他的运营平台的建设和构建，现在关注的比较少，我们探索的第二点，也就是约营管理体系构件的探索，因为我们理念上做的是养老机构，我们推出的是养医结合身心并护的概念，我们的理解不是要把养老机构办成医院，第二点，是要以生活照料为主，一定要以对老人的日常生活照料为主；还有就是照顾人员要掌握必要的医疗专业知识和技巧，而且能够娴熟的应用到对生活照料的过程中，老年人急易出现了紧张情况，跌倒，晕厥等等，在身心并护这方面，是整体观为老人服务的概念，他要强调的是照料者和被照料者之间的融合、沟通。

在护理模式上我们也做了一些探讨，护理模式我们探索的是责任制整体式，是一种临床照顾制度，特点是以老人为中心，对他进行有计划，有目的的整体的照顾。

探索老年公寓整体照顾模式，是希望在照顾的过程中不仅对老人的肌体进行照顾，强调对身心整体的照顾，调动老人自己的主观能动性，减轻老人的心理负担，使之在心理、生理都处在最佳的状态，提高生命质量的追求。

如果说我们努力探索做这一点，将逐步的实现国际化养老水平。身心并护还体现在两个方面，管理团队和照顾师团队，管理团队和我们北京市的公益养老院建立了咨询和相互沟通的机制，也聘请了院级领导给我们做指导，还有一部分是北京地区三甲医院多年从事护士长经验和互利工作经验的领导人担任我们的培训师。照顾师养老机构里面我们探索了一个比较新的模式，就是我们选择的照顾师都是从护士学校刚刚毕业的大专毕业生，这也算是我们目前为止探索并总结出来的特点。

在对照顾体系，尤其是日常为老年人提供照顾服务的工作上，我们是从开始就进行了比较系统的培训，这些培训包括了从礼仪入手，照顾技能的培训，照顾技能上我们制定了日常生活自理能力的十项照顾流程。另外还是讲的跟医院，医疗结合的比较紧密，照顾教学查房模式，让年轻的照顾团队更快提升照顾程度，鼓励照顾师自己发现问题，提出问题，解决问题，现在已经完成了三个课题，一个是叫做惊厥的观察和护理，还有发热的照顾，这些大家听起来可能比较陌生，但是我们经过三个月到四个月的实际运营，从老人入住以后实际反映出来的需要的照料，实际的需求，这三点应该是非常容易出现的问题。

经过四个月的实践，我们和熹会整个服务品牌的内涵取得了比较好的效果，我们每个月在已经入住的老人范围之内做调查，我们的平均得分是99分。老年机构里面大部分都是分级照料，最后一个探索也是在第一个点上感觉出来的，就是开发项目和养老设施的关系，我们本身想在这方面做一些探索，保利地产现在在全国42个城市都有开发项目，其中很多项目都有可改造成老年公寓的自持物业，这可能也是我们下一步需要探索的模式，今年我们公司明确的方向是北京、上海、广州、成都、海南这些城市都要筹建养老公寓。

这是我们西山林语的效果图，老年公寓就在其中一个小的组团，未来发生的作用肯定不只这个小区，我想讲的是现在的国家层面，牟会长讲了，对养老土地、金融政策推出还需要一个过程，作为保利现在探索的方式跟方法，应该是做一些积极的尝试，也可能作为一些政策设计，积极催化的因素，谢谢大家！

主持人：谢谢钱总的发言，保利虽然刚开始做，但是我想具有这样的鼓膜和实力的开发企业，进入到养老地产和养老产业的运营当中去，会极大的推动养老产业和养老服务业的发展，开发商对养老产业的定位可能是另外的词汇，养老产业的运营商或和集成商。因为开发商会起到非常大的作用，会整合金融资源，土地资源，物业资源，医疗资源，养护资源等等，就像现在以住宅为核心的实际上是以开发商进行运营的，房子有人盖，物业公司有人管，清洁、保洁有专业的团队，实际是上整个运营产业的链条的主角。

回到大家关心的北京的养老状况，作为首都，特大城市，未来的世界都市，人口突破了2000万，北京老龄产业的现状和趋势什么样，我们有请北京老龄协会副会长翟建勇先生分享他的观点，有请。

翟建勇：女士们、先生们，过程牟会长还有做养老地产的两位老总做了很好的发言，最近北京正在探索养老服务业，我想也应该包含养老产业。关于养老服务业，它是指政府和社会，市场个人等各种社会服务主体为老年人提供各类服务的一种集合，就叫养老的服务业。养老服务业我理解  有广义和狭义的两个概念，广义的养老服务业，可能就涉及到老年人的衣食住行，医疗健康保健，既包括生产型的服务，也包括消费的服务，既有传统服务，也包括现代科技的服务，狭义上的养老服务业主要是政府部门，尤其是民政部门在机构养老，居家养老等等方面提供一些服务，也就是我们讲的养老的事儿是他们应该做的。

第二个问题讲一下养老服务业，尤其是北京发展养老服务业的必要性，为什么要发展养老服务业，首先给大家讲一个目前北京市的老龄化的状况，根据我们的统计，到2011年年底，北京市的老年人口户籍老年人口达到了247万，在户籍人口的19.4%，现在我们统计每天北京400人，每年15万人进入60岁，同时北京的老龄化还伴随着一个高龄化，北京市目前高龄化人口41.2万，我们界定的年龄80周岁以上的老年人口41.2万，失能老人13.4万人，占到老年人口的5.4%，基本上就是不能自理的，数量相当大。

空巢化的老人也比较多，目前北京的空巢化我们界定纯老年家庭，家里都是一些老年人，这样的老人有多少，45万，占到老年人口的18.2%，这是到2011年底的数字，到2015年，两年之后，北京市的户籍老人人口超过280万，到2020年北京户籍老年人口将超过380万，占户籍人口的25%，四个人里面就有一个老年人，这种这么庞大的老年人口必然造成老年人的养老需求。

目前根据我们到国外的考察、学习，发展养老服务业有利于扩大就业，简单的举养老护理业，他创造的机会一般是基础设施建设就业机会的两倍，同时到法国还有其他的国家，在一些老龄化比较成熟的国家里面，直接、间接从事养老服务业的人数达到总人口的10%，通过这个推算，北京市养老服务业所能提供的就业将近200万。第三个就是养老服务业的发展也可以拉动经济，GDP和内需，目前对北京来说，老年的消费群体，消费需求还没有完全的被释放，养老服务业应该是高成长性的新兴的产业，根据我们北京市商委测算，目前北京市每年的养老非市场700亿，再过七年以后，也就是说北京的消费市场将达到2000亿。

第三个问题，目前北京市发展养老服务业存在哪些问题，第一个我们想政府在这方面的定位，还需要进一步的清晰和明确，政府的政策取向还需要进一步规范，现在政府有时候管的太多，政策的制定同时又是实施者，监管者，导致了存在政府的区位越位的问题，还有一个养老服务业的社会化程度比较低，社会的主体作用没有充分发挥，刚才两位老总讲的，养老地产这块，其实这是他们两家做的比较成功的，其实做养老服务这块很不容易，盈利点比较低，成本比较高，风险还比较大，这样在社会资本在养老服务业占的比例还是不高的，还是以政府投资为主。

还有一个问题，服务业发展的市场化程度不高，还没有把养老服务业作为国家的发展战略定位进行规划，养老服务业就没有列入大的工商类别里面，老年人的消费的意识，重积累，轻消费的意识也比较强，潜在的消费能力还没有释放出来。

第四个养老服务业发展环境需要进一步的优化，目前的养老服务业全市来说，从业人员数量比较少，而且整体素质也比较低，同时价值认同感也比较低，所以说养老服务业很多人不愿意干。

针对这些问题，北京作为政府部门应该怎么做，下一步准备从三方面做，第一个政府要做什么，市场要做什么，社会要做什么，三方面明确的定位，各干各的事儿，谁也不要越位。政府就是需要做统筹规划，政策上的引导，资金的投入，典型示范，监督管理，政府要做这个事情，在这方面，政府准备做这么几项工作，第一项从战略的高度谋划养老服务业，要把养老服务业向他扶持其他的新兴产业一样进行扶持，从战略发展，行业立法，产业政策，财政制度上进行长期的优先的发展。第二方面，政府建立基本的养老的服务制度，针对全体老年人，特殊需求的老年人，困难的老年人进行养老服务的保障；第三个，我们要研究建立老年人的护理保险，目前我们说白了，家里有一个老年人不能动，对整个家庭来说，成为巨大的护理的负担，目前中国还没有老年人的护理保险，这样的话，可以探索政府、家庭、个人减少失能老年人家庭的压力。另外可以在大中院校开设养老护理的专业，培养中国专门护理养老专业的产业。第五项，目前老年人最需要的，老年人半失能之后怎么进行护理，就是要鼓励一些医疗机构，医院，他们在收治病人，看病上没有饱和，利用他们的资源进行关怀，养老性和护理性的床位。在新建的小区里面，有养老的公共服务设施的配套进行服务，目前的北京的老旧小区改造的过程中，需要腾退改建的公共服务设施，这是政府需要干的事情，社会需要干的是什么呢，我们坚持社会化，就是在主推形势上，通过老年人协会，老年人成立自己的各种兴趣小组，进行老年人的自我发展，自我管理，自我服务，实现自我价值，运作方式上鼓励社会资本参与养老服务，通过工建民营等各种形式引导社会资本投入养老领域。

目前来说，首先就是支持社会力量办养老机构，北京城六区里面，可用的土地基本上没有，政府进行机构建设必须要有土地，这样的话，政府在新开发的用地里面，就要拿出一部分采取工商划拨或者政策性优惠用于养老服务的设施的建设。再者对社会建设的养老机构，建设阶段，运营阶段，政府要进行补贴。大力的支持居家养老服务，目前我们了解在国际上许多地方，是居家养老回归的一种趋势，居家养老，机构养老相比来说，老年人不离开自己熟悉的生活环境，没有被遗弃的感觉，这种方式对中国老年人来说更容易接受，子女在照顾的时候更方便一些。要在全市，街道、社区层面建立老年人协会组织，通过老年人自我管理和服务，满足老年人的事情老年人自己干。支持家庭养老，研究让家庭成员照顾自己失能的服务纳入到公益岗位，进行这样的探索。

另外我们准备第一个筹建北京市的老龄产业协会，促进这个行业自律，第二项定期举办养老产业的国际博览会，今年的5月1日到3日，在国家会议中心举办第二届国际老龄产业博览会，欢迎各位参加。

另外北京要设立老龄服务业产业发展基金，重点扶持老年用品，老年宜居住宅环境，老年休闲旅游，保险灯行业，准备打造养老服务的产业园区，依托中关村自主创新示范区和北京经济机构的开发优势，推动养老产业的拓展和商业模式的创新，吸引国内外的养老产业的名牌产业，国际化产业集团入住，打造具有北京特色的养老服务平台。

最后鼓励大学生投入到养老服务产业，我理解的养老服务产业，不仅仅是传统的形象，除了是劳动密集型产业之外，更是知识密集型产业，做好养老服务，需要你具备多种知识，各方面的知识，因为养老是综合性的知识学科的汇集，谢谢大家！

主持人：翟会长整体介绍了北京养老地产的发展形势，同时政府方面要做的一些事情，包括政策的支持，包括金融的支持，包括人才的培养诸多方面给出了很好的建议。下面有请燕达集团金色年华健康养护中心常务副总经理薛彬给我们演讲，大家欢迎。

薛彬：非常高兴参加这次老龄产业的论坛，有三点感悟，这次来的各位地产商真的是想做养老产业了，真想做养老地产了，而不是以养老的名义圈地，圈钱，圈人，第二个感触是真的能做养老产业了，就像保利集团这样的公司都加入到养老产业的排头兵里面，因为养老产业需要雄厚的资金，少则几亿，几十亿，动辄上百亿，资金量非常大。第三点感触，真的会做养老产业，像太阳城这边运营了13年，不断的摸索，总结全国的养老产业，这样真正的能够到我们所说的2013年是养老产业的元年。

我演讲的主题是区域综合性养老的运作和管理模型。跟大家分享一下燕达国际健康城的发展理念，首先我说一下燕达区域综合体，第二个是健康城的发展理念，第三个是综合性养老的运作和管理模式。

燕达健康城位于燕郊，  距离天安门30公里，北京国际机场25公里，我们在燕郊做地产18年的时间，在这边我们从08年3月22日开始破土动工，2010年7月1日竣工，建成了现在的燕达国际健康城，总占地1200亩，投资130亿，目前完成了62%的投资建设。已经建成了燕达国际医院，研究院，培训学院，养护中心，燕达是国际三甲级的医院，设备都是世界顶级的。燕达金色健康养护中心总体规划1.2万床位，目前2300张床位正在运营，也是按照美国ZC养老标准进行管理和服务的，吸取了日韩、欧美的养老经验，是集养老、康复、养生与一体的国际典范，这是我们的初衷，养护中心只做三件事情，第一个做好了养老的规划，第二个做健康；第三个是养生。

燕达的医学研究院初具规模，首先推出了是院士级引领研究学科，还有一个同时能够培训600人的医护培训学院，为我们医院，养护中心源源不断的输送医疗养护人员，我们这里还有一个五星级的酒店，能容纳200多个房间，所以说燕达国际健康城是区域综合体，集医、教、研与一体的健康城。

以国际医疗服务和健康养护服务为核心的内容，这是我们的健康城的发展理念，我们要做健康城而不是单纯的养老基地，第二个以科学教育做支撑，不管是医疗也好，养老也好，人才的缺口是巨大，以国际化集团化，表尊化，信息化为我们的运营平台，以不断创新和资源整合作为我们的发展动力，全面建成医疗服务，健康养护，医疗科研，医疗教育，健康管理，健康保险，医疗地产等诸多的行业综合的平台。

以实现我们面向国际化，面向未来的中国最大的一个医疗健康产业的综合的运营商，最终实现以医疗服务提升人民健康，以健康生活促进社会发展愿景。

接下来是大家更为关心的养老这块，我们怎么运营，燕达金色年华健康养护中心就是以综合性养老运行模式，在此跟大家分享一下，我们今年要打造的燕达的百老汇，在中国真正的有自己的百老汇，要实现我们未来百位以上的百岁老人的目标。养护中心就是以提升，生活质量，保证健康安全，科学的延长寿命为我们的宗旨进行分析，百老汇就是要汇集百项的养老产品和目标，让成千上万的老人在燕达养生养老，养心养气，真正的实现身心健康，神清气爽。

养生养老这块民以食为天，老人30%的健康来源，甚至有人说我吃的好与坏，决定了我是否能够长寿，能够活多久，现在我们统计常驻的老人200多人，这200多人里面平均年龄83岁以上，已经也一位104岁的老人，在这里还有一位97岁的老人。怎么样让老年人养生下去呢，这是我们今年也推出了升级饮食项目和老年营养食品委员会合作，专门做养老的食品。

老年的食品共就几项，老了，嫩了，少盐和糖，还有我们的居家会所我们的养护中心分三块，一个是自理区域，还有半自理区域，还有非自理区域，有中式的，欧式的，美式的，东南亚风格的不同风格的房间布局，这样老人就可以拎包入住，按照适老化设计，布局，我们的老年大学为退休下来的老人提供老有所为的平台，有很多的课程，像书画，春节的时候老人自己写福字，春联，还有琴棋书画，英语角，老人的小品表演。

身心健康，我们有自己专业的医生、护士，24小时值班，简单易学，受益匪浅的健康操教给人，我们还教给老人一些轮椅上的太极，还有康复中心，每天都会有一两项康复行为，自己的园区都有果树，教堂也都有，还有中医养生。最后一块我们有四万平米的水系带，有老人的第五届国际养生大会，是的化妆舞会，老年人的模特表演，抛砖引玉，希望大家共同探讨，谢谢大家！

主持人：谢谢薛总介绍他们的实践经验和探索，我们这次论坛得到了全经联养老住区委员会，陈主席他们很早就开始这方面的研究，包括国际交流的合作，包括全国这方面和养老的结合，下面我们有请全经联副主席，养老住区委员会主任陈宏先生做精彩演讲，大家欢迎。

陈宏：各位朋友大家上午好，很高兴我受全经联主席杨主席的委托代表全经联养老养生委员会和大家进行一个交流，全经联我们2010年成立了养老专委会，每年大概有200多个企业家与我们在养老相关方面进行交流和有关的互动，现在作为全经联，每年我们要对全国不同的企业在养老相关方面，特别是设计规划，项目的规划定位，项目的后期运营等方面给予相应的指导，应该说目前有相应的四个项目落地，在这里我想把全经联的基本功能给各位同事做一个介绍。作为养老地产在这里由于时间原因，我想重点讲几个关键问题。

对于当前我们接触上千家投资与养老地产的企业，应该说我们眼下最主要面临的是国家的基本现状，我想主要有几个，第一个就是我们前面刚刚领导所谈到的就业的问题，第二个就是整个影响行业的消费结构问题；第三个，对于老人和青少年后续储蓄结构发生重大的变化，第四在人口等压力方面带来整个市场结构的变化。

目前整个机构，我们做的调研来看，2013年养老机构将按照国家相应的政府部门出台政策，在座的企业家将会享受到相应的政策，在这里我想提前就政策的一些层面跟大家做一个有关的交换意见。第一，目前在有关的养老用地相关方面，今年七月份以后会在全国出台，北京今年已经做了第一次尝试，北京的密云做了一个中投和杭州的绿城，美国的黑池基金，联合摘牌了一块养老地块，这是中国首例真正的土地出让做的养老地产，七月份在深圳进行试点。

第二在目前的建设费用方面，七月份以后将陆续的在相应的城市做试点，按照每平米将有一定的补贴。当前对于第三个方面，我们设置的税费，国家层面目前针对的是非盈利性结构，今年下半年将陆续的出台盈利性机构赋税方面的减免政策，这是当期的政策层面上  。

对于我们在有关的前景相关方面，为什么全国的上千家养老投资机构，愿意进入这个行业，主要来自于，第一我们当期整个政策的层面将不断的宽松，第二从整个目前中国养老产业链来看，目前要接近的大约有四万亿，未来到2030年将达到13万亿，这样的市场会带动整个养老产业的进一步发展，目前在很多的行业，我们接触到一些地产商，还处在一个各自为政，排头兵，眼下作为今天的北京太阳城，北京的相应的有六家企业都是我们全经联的示范基地，全国目前有十几家示范基地将作为我们未来的沟通，我们也很希望在这样的情况下，对于当期的养老问题我们需要解决的是哪些相关的问题。

第一在养老机构的名称上全国参差不齐，对于养老机构使用的名称，给我们的政府和行业，还有市场带来了很多的不确定性，这是我们当前面临的问题，第二个目前的养老机构在收费标准的定价问题上面临巨大的问题，现在根据市场别人怎么定，我考虑规模、投资进行定价，这个定价的原则是不对的。

中国养老事业的定价应该本着你能够提供的服务的水平和服务的标准，服务的项目进行定价，这是当期我们要进行修正的。当期养老的问题过多的强调的是自然环境，过多的选择所谓的具有生态，过多的是豪华宾馆的装修，这些问题直接影响到我们现在在整个投资收益率方面导致了房地产开发商和基金，投资人不能够全力以赴进行投资，另外我们作为以房养老的方式还不能推动，这些相关的问题制约着我们整个在市场相关方面有两大问题，第一个是盈利模式，第二个政府的政策不知道在哪里，从06年到现在，我接触了上千家投资养老地产的企业，给我感觉最大的三个问题，第一我们的投资人对于养老根本是一抹黑，根本就不知道养老的商业模式是什么，养老的主要的功能都包括什么，为什么要做养老，根本没有搞清楚，只是用养老的概念想办法进行圈地，这是目前我接触的各大房地产开发商面临的第一个问题；第二个问题，认为养老就是做医疗，认为养老就是只要有相应的老人的服务场所就叫养老；第三，我们目前在养老的功能当中，一味的过多的追求养老就是给老人提供一个住处，这些错误的概念，引导中国的养老走入误区，目前排全国前三十名的房地产开发商已经有72%的开发商进入了养老，但是到目前为止，2012年年底，真正落地的72%里面房地产开发商屈指可数。对于如何良性发展，我们在这里希望养老一定要把养生和养老结合起来，把医养结合起来，而不是单独的推出养生，养老或者医疗。我们一定是一个综合性的，因为中国5000年的劳动文化的沉淀，给我们与美国和欧洲的养老有很大的不同，现在有很多的开发商，我陪同他们的省市领导，在美国和欧洲的考察就认为把美国的东西拿过来，这就是一个最好的东西，其实未必，我们真正有很多的投资人把美国的东西拿过来以后，发现我们的运营成本远远高于预支和预算，这对我们是极大的考验。

另外，在中国做养老，我们对于有关的技术指标，容积率，覆盖率指标，不能用房地产概念做适老化的有关的设计，同时我们应该在几个原则方面，大家一定要高度的重视，作为养老，首先投资老板，必须要长远，第二作为养老当期，我们不知道只注重前面，不注重运营，现在我们接触的上千家房地产开发商更多的认为我有钱，第二，我有地，第三个，对不起，我做房地产已经十几年，甚至二十年，我就不相信做不好养老。这种观念直接影响了今天的养老整个市场，所以使我们很多的养老出来以后，完全不符合当地城市的了养老有关发展和需求，所以在这个层面，我们注意，第一，养老一定要体现的是生活照料，第二个层面是体现了中国式的医护保障，第三个层面体现了中国老龄化的自我发展。对于这些相关方面的过程当中，我们很希望在这里提几个基本的要求，第一，中国是做养老方面一定要用示范性的养老公寓覆盖非营利性城市的周边领域，比如说刚才我看到的保利，在他的整个区域性范围内，应该考虑在这个区，政府现在非营利性机构，如果我没有记错的情况下，应该有43个，这43个非营利性机构，保利这个项目，能不能提供43个非营利性机构的护理人员的培训；第二，医疗保障由你对接；第三，老年商品的铺设工作由你做疏导；第四，所有高管的管理的有关培训工作，由你做一个国际国内的推介。我们要做示范性的养老，必须要有这样的基本的动力和基本的概念；第二，我们做老年的养老工作一定要把精神层面和政府有机结合，比如说我们能不能和妇联结合，妇联是作我们养老工作的其中一个辅助性的工作，你能不能跟老龄委紧密的结合，老龄委是中国各个省，区都有工作点，你能不能跟他们有机的结合，其次，能不能跟团中央和青少年的基金会和相应的机构进行结合，在中国做老龄，必须要体现社会主义的中国特色。

我们不能完全为了养老而养老，为了养老机构而养老，这个概念在中国会走死胡同，会使你的资金硬成本的投入，现在在中国测算，对上百家养老机构进行分析，在中国你要使盈利八年之内收回成本，必须要50%是来自于养老院的其他的收入，如果没有这样的基本的设计功能和理念，你的养老我相信不会走太远。

其次，目前我们全国性的大的房地产开发商做养老，你不要先考虑市场上给别人，你要先考虑作为十年，二十年的房地产开发商，已经在全国做了布局，可能有100个你的项目，你先说100个项目里面上万名的老人，你能不能服务好，你先不要考虑别人，所以我们有时候自己的投资人想不明白，先考虑的是我怎么能够把社会的最高端的5%吸纳过来，其实没有这么简单，很多的二三线城市，也想做高端的养老，想你都不要想，因为我考察了全国几百家做养老的开发商，给我的感觉，我们的投资者想法太多，理念太多，思想太多，但是不是基，根本不能落地，一个三线城市做100万元的会员制，想都不要想，所以我们做东西一定要知道你在干什么。

精神层面有三个要素要突出，第一要根我们的幼儿园结合起来，在杭州我记得前年给杭州的养老公寓做定位的时候，他边上就有一个幼儿园，幼儿园三点左右就放学，很多的双职工带不了孩子，委托社会机构委托代理，我让这家了养老院把有学识的老人组织起来，跟这家学校进行勾兑，成为第三方的辅导机构，做了这项工作以后，发觉有老人院的老师辅导的孩子比社会培训的孩子考试还要好，老人一分钱都不要，老人要的是第三个青春的再造和体现，所以我们一定要有这样的机会。

第二，上海有一家养老院，由于这方面附近是相应的政府的青少年基地，我们就打通连接，成立了青少年教育基地。时间的原因，就讲到这里，谢谢！

主持人：谢谢陈主任的发言，他应该是非常有经验的，因为时间的关系没有跟我们分享很多案例，我觉得陈主任总一个专业的经理人和养老产业专家的角度给我们准备做养老的地产商提供了很多的忠告和建议，包括养老和公益的结合，包括养老地产的定位，包括根据自己的城市所在的资源禀赋，要想清楚自己做什么，这些是想做养老地产的开发企业，开发商要认真听取的好的建议。

下面我们有请中国百年建筑研究院院长助理聂超斌先生演讲。他演讲的题目是养老地产相关政策和盈利模式。

聂超斌：非常感谢组委会的要求，本来是我们院长过来跟大家分享，临时有事情不能来。养老地产的问题，首先有这么几个方面，可能去年或者前年，更早的时候，很多养老地产方面出现了很多的争议，包括养老地产有没有关系，是不是就是挂羊头卖狗肉，在今年年初北京市推出了养老专用用地的政策，包括综合发展，已经在密云拿的养老住宅用地，也给了我们一个正面的解释，养老是能和地产结合的，包括薛总提到了，今年很多企业真正的准备做养老，而且有能力做养老，最近我们接触了中铁、中石化集团，他们在贵阳，成都等等项目结合了整个大盘的操作，从产业化的角度来和中国新兴城镇化结合，我们已经看到了这方面非常好的一面。

养老地产的本质，应该是老年服务业和房地产业的有机结合，中国的老年产业应该涵盖十大行业，有一个最主要的就是第六条，老年房地产业。养老服务业的主题是民营非企业机构举办的养老服务公司，盈利来源一般是会员费和服务费，房地产业的主体，刚才说了是其他的投资企业主要是从产权的销售和房屋的收入盈利。跟养老地产相关的重要的政策有三块，一个是中国老龄事业发展“十二五”规划，第二个是在“十二五”发展过程中具体的关于社会养老服务体系的建设规划，另外去年7月24日，民政部颁布的关于鼓励和引导民间资本进入服务和养老的意见，我们为什么要研究和掌握这些政策，首先要明确方向，投资，进行养老地产的开发，找准我们的方向，第二个从政策里面找到客群的定位，第三个是编辑可行性的报告，和当地的政府进行很好的合作。

建立健全六大体系，第五条和我们房地产开发密切相关，相关的政策里面也提到了要以居家为基础，社区为依托，机构为支撑的养老服务体系，包括推行相关的技术标准，通过无障碍的设施改造和新建小区来完成老年设施配套建设的规划标准  。

基本原则里面还有政府引导社会参与相结合，然后充分调动社会各方面的力量参与老年事业的发展，这是十二五规划里面提到的任务。主要的内容里面有一个老年家庭建设，引导开发老年宜居住宅和新建住宅，鼓励家庭成员和老年人就近生活，老年家庭无障碍改造，这是一个很重要的方向，提到了老年宜居住宅，原来说到的养老，很多的企业想把很多的老人圈在一起，这个也是对中国人来说不特别符合中国人的需要的，老人非常喜欢和第二代，三代生活在一个社区里面，对他们的生活也是非常必要的。

第四块提到了老年服务，重点发展居家的三级服务网络，这里面还提到了大力发展社区照料的服务，整个小区的配套建设规划，这里面有住建部和发改委提出了社区老年人日间照顾的标准，提供供应型，养护型，医护型的养老建设，优先发展护理康复服务，老年人生活环境，这里面有几个加快推进无障碍设施建设。推动建设老年友好型城市和老年社区，中国第一个老年友好型城市应该是在哈尔滨，老年宜居城市提出重点建设老年宜居体系，这是中国房地产业协会和中国老年协会，在今年的四月份，下一届沈阳大会上推出中国老年建设的试点工程。

老龄产业有一个非常重要的，中国市场40%的旅游是老年人支撑的，所以老龄旅游的市场前景非常大的，跟我们很多企业进行了异地开发，养老，候鸟式养老的产品性能很好的结合起来，下面是关于社会养老服务体系的相关规划。

“十二五”期间提出了日间照顾床位和机构床位增加340多万张，时间已经过去了40%，现有的床位改造只有30%，所以这个空间还是非常大的。养老地产相关的建设方式，通过新建，改建，扩建等方面。运营机制提到了推动社会参与和输出管理团队开展服务指导的方式开展养老服务设施的运营，这个也是明确了我们民营的资金进入养老这个领域，可以进行发展，连锁化运营的模式。

财政来源，用地保障、地方财政支持，还有福利彩票公益金，包括中央专项补助投资。民营资金未来进入养老领域也有很大的支持，政府会更多的承担监管和委托的角色，逐步的放权，也明确了鼓励了商业企业快速进入养老服务业，在资金税费上也有大力的支持，包括刚才提到的免费的企业举办养老服务全面免征营业税。

养老地产的盈利模式，无障碍的适老化社区，是通过销售产权实现的，用地性质基本是住宅用地，养老配套很少，主要是解决室内外的互动的空间，目标客群就是那些健康的半自理老人，通过社区服务提供上门服务就可以满足。原来太阳城的老年人社区是不允许年轻人到这里居住，但是现在很多方面进行了改善，对于老年人来说，虽然中国和美国的生活方式不一样，但是对感情的需要老年人是共通的，更多的老年人希望和第二代，三代居住在同一个社区，每天可以见面，最典型的就是老少分居，一般产权可以做到85%。第四种是城市型的养老公寓，包括出租，统一经营管理，商业月底，相关的配套，主要是提供借住和借护的服务。

另外是旅游度假的酒店，异地连锁互换的模式进行操作，护理机构，一般通过一次性的入住金加上月费的形式呈现，有时间建议大家看看。

养老地产的开发和普通的房地产开发有显著的区别，我们认为主要是在  设计的时候做了分界线，前期的时候对整个项目的定位和开发模式进行研究，到售后模式的研究和盈利模式的研究；第二个进行养老服务体系的规划，通过这个进行养老服务的框架方案，到最后的规划设计，工程市场开发等等等等，这里面要注意的就是市场开发，老年人养老住区市场销售，传统住宅的市场有很多不一样的地方。养老地产大有可为，谢谢！

主持人：谢谢聂先生关于养老地产在政策扶持和其他方面的一些分享，下面有请度颐和城营销总监葛然女士为大家进行演讲。

葛然：非常荣幸今天有一个演讲的机会，前几位专家都讲了一些专业性的见解，我也是受益匪浅，作为养老行业的后辈有一些心得跟大家分享一下。大家都知道国内的养老市场现在存在几个特点，一个是政策滞后，一个是需求紧缺，还有理念欠缺几个特点，我觉得应该是有社会责任心的企业亟待思考的问题。首先我讲一下国内外的养老现状分析，说到我们国内的老龄化特点，目前中国在2050年将达到4亿的老龄人口，而北京就我们的数据显示，60岁以上的老人达到26.3万人，从2001年可以说我们就进入了老龄化的社会，在这种背景下，我们养老模式的探讨急需解决。我们做了一个分析，下面有几个案例的列举，有太阳城，还有日本的一些养老模式，包括美国的一些养老模式，英国的经验。最后我们得出的结论就是独立的自住型老年公寓比较受亲睐，投资性也日渐明显。中国的一个养老市场调研分析，目前离退休比例占43%，空巢老人占50%，北京市城镇老龄人口占85%，北京市60岁以上的老年人口增长率0.35%，所以说在目前国内来讲，养老地产是一个新兴的领域，产业尚未成熟，我们继续探讨一个新兴的模式，目前国内的养老模式有上海的亲和源，北京的东方太阳城，北京太阳城。目前的养老模式可以居家养老和社区养老，但是现在的机构养老和社区养老的缺口非常大，作为业内同事来讲，我们急需探讨一个新型的模式，我给大家推荐一个京都颐和城，我们前身是做高尔夫球场，92年进入涿州，到现在20年的历史，从2000年我们开始涉及地产产业，有京都旅游房地产，京都房地产，我们公开发了8个项目，成功售謦了五个项目，我们达到居家养老人群1600多人，同样我们在筹划社区以及机构养老3000张床位。

我们的地理位置距离天安门62公里，在涿州京都高尔夫球场内  ，同样给大家分享一下我们的定位，我们企业的定位是做高端特色，专业的养老社区，从养老理念来讲，我们提倡的是新兴的养老理念，做健康养老，养生养老，同样是智能化的养老，给大家分享一个概念，我们要把养老的问题解决在大家在60岁以前，提倡的是养老防护，大家进入60岁之前提倡的是养老的生活观念和理念，在座的各位都有一个很深的体会，每天我们早起关注的是PM2.5多少，空气质量什么样，所以在这种背景下，我觉得一个好的环境，好的空气是我们养老，包括日常人群的一个所需的概念。

所以在这里我们提出了养生养老的概念，同时我们的目标配套设施每年完善一点，服务每年优化一点，产品每年推新一点，这是我们的目标也是对大家的承诺。

另外，我们推出的概念，第一点，政策利导，社会养老服务体系建设“十二五”规划当中提出的重点核心内容，第二点就是市场萌发，千亿资产投向养老地产；第三点是区域潜力，京西南2900亿的资金撬动这个区域的发展，第四，就是交通的支持；第五个是全企业链，第六是全产品链，我们社区的养老，包括居家养老，从06年到现在已经达到了580户的交房量，从社区养老我们推出的是适老化的养老概念。

我们跟其他的养老服务的一些区别和优势，第一点，我们的环境优于普通的养老社区环境，我们有300多万株的成树和一个很大的湖面，另外我们媲美与北京同城化设施的概念。现在我们提倡的是高端的配套设施，首先给大家分享的是六大配套，第一个是京都高尔夫俱乐部，92年进入涿州，最初是18洞的规模，后来达到了81洞的规模，每个球场的风格都不一样，符合国际锦标赛球场的设计标准，这是我们一些项目层面 ，高尔夫会所的图片。

我们的温泉酒店建筑面积三万平米，内部一应俱全。我们语流了300张的床位，将来会有康复中心，体检中心，专家门诊，特许门诊，结合养生的中式调理方式，社区内打造两条商业街，满足住宿和养老人群的购物用餐等需求，刚才有一些嘉宾已经讲到了，一定要讲究一个老少三代同堂的概念，所以我们做了儿童乐园，将来老少三代在这边，儿童乐园有一个寄宿和托管。

我们还推出了六项特色的服务，第一个是每个社区都可以见到的物业基础服务；二，社区增值服务；三，医疗保健服务；第四，文化教学服务；第五是育童托管服务；第六，商务理财服务。

最后请大家看看我们的产品设计，我们充分考虑了老年人的特点，过道有一些配套设施，应急扶手，灯光的调整等等。增加了老年人的产品设计，同时考虑了产品的可体验性，另外考虑到产品的灵活性，可买可租。作为这个行业的后辈，我想给同行业的人员提出一个要求，刚才有专家提到有地产商打着养老的名义做圈地，同样都是业内人士，希望都有一些社会功德心，希望大家有一些好的经验可以充分的交流。谢谢大家！

主持人：谢谢葛总，现在的开发商对养老地产有非常浓厚的兴趣，我建议现在在建的养老地产的项目可以拿大房展会的现场跟各位进行沟通，下面我们邀请金元证券北方财富管理中心副总经理邓智敏给大家演讲。

邓智敏：很高兴和大家在这里交流沟通，其实大家去到现在为止关注房地产到这个房展会，我估计已经成为被迫的行为，从90年代后期，我们的房地产已经发生了非常大的变化，在这个期间，作为投资来讲，我们更多的是关注到价格，其实房地产最早的时候没有这个概念，我父辈的时候解决的就是居住问题，所以在93、94年的时候，我附近的房子进行企业私有化的过程中，把房子卖给个人，当时只花了8000块钱，随着时间的推移，我们可以看到，房地产出现了蓬勃发展，98年以后，在这十三年中间，房地产的价格出现了快速的上涨，这种上涨以至于影响到了我们70后这些人考虑六十岁以后应该住在哪里，我2000年买的第一个房子是上海，3380元，140平米的房子当时只花了45万左右，现在要到450万了，作为投资来讲，我们再看投资市场的变化，让我非常的尴尬，2000年以后，我们的股指第一次达到了2000点，13年以后依然还在2000点，房子十年涨了十倍，而我们的投资今天为止原地踏步，大家都说是股票市场不好，还有说做假的太多，其实核心在哪里，刚才说的非常清楚，大家为什么要关注房地产，为什么关注房子，为什么要以房养老，这个话题核心落在通胀上。房地产真正体现的是通胀的压力，大家可以明显感觉到，十几年前，大家用十块钱和一百块钱的用途现在为止产生了根本性的变化，住建部调整房价，真的是用锄头干花匠的事情，因为房价不是住建部能够调控得了的，任何一个国五条，能够把通胀打下去，就不用有其他的机构了，我们的股市和其他的投资市场为什么原地不动，核心的原因就在于通胀侵蚀了企业的业绩。

M2的货币达到了100万亿，十年前我们是以10万亿计算的，十年之后我们是以百万亿计算的，请问这些货币到哪里去了，货币到了土地里，房价里，到了一些大家看不到的通胀的隐性指标里面，这就导致了我们没有办法再关注房子，养老又必须是我们今后，不仅是我父母要面对的，还是我们自己要面对的，十年，二十年以后，我们应该住在哪里，我们靠什么养老，这就是我们投资房产的过程中进入到一个没有办法的怪圈当中，所有的专家都在谈他们的项目多好，多好，我唯一没有听到的是你们的项目多少钱一平米，我能不能买得起，如果还是四万，五万，再过四五年以后，我不得不以投资来看待这项投资的回报到底多少，我能不能在中间获得我要得到的东西，这就是我作为一个证券投资人看待这个行业发展的时候衡量的尺度。

回到前期的话题，养老不外乎就是三个功能，老有所居，老有所用，老有所依，我们现在解决的无外乎就是老有所居，爸爸妈妈现在不缺房子住了，但是最现实的一个事情，发生在一个月前，我父亲和母亲同时住院，在亿元做CT的时候必须要家属陪着，不然不做，老人很尴尬，孩子都在外地，身边确实没有合适的人作为亲属陪同和签字，恰恰这个时候什么问题都出来了。

所以我想一个问题，我要买一个能够让我养老的房子，要解决的第一个问题，居住问题花钱就可以解决，但是第二个问题，我能不能住得起，我投资这么多钱，最后的现金流在哪里，难道是靠我们的养老金吗，戴相龙提到退休要到65岁了，而且那个时候通胀到底什么情况，我们确实不知道。

所以今天我们要拿出这么多钱投资和进行房产的买卖，养老地产关注的时候，我要关注的依然是他能够在未来的多少年能不能体现出我花的钱在哪里，流动性在哪里，而并不是我每个月要要支出一万块钱的服务费才可以享有这个服务，你没有这个钱是不是要滚蛋呢，这一点上，我思考的问题依然是为了蓬勃发展的房地产背后所体现出来的我要积攒大量的现金流为我进行养老。

老有所依，就是大家提到的服务问题，其实我也好，父母也好，大众老百姓也好，不要求更高的服务，要求的就是基本的服务可以到位，并且可以和我们的公共服务对接起来，大家谈论的那么多的功能，对我们而言都是服务价格和这个过程中我要储备多少的现金能够为我60岁以后进行养老，如果是这样的话，我相信在座的大家谁也没有办法养得起老人，原因可能是到了20年，30年以后，大家手上的钱远远不够养老的一个零头，所以在这个情况下，思考投资、地产和养老是综合性的问题。谢谢大家！

主持人：谢谢邓总从购房者和投资者的角度分享养老的问题，下面有请博志成集团管理咨询总监王瑞臣先生演讲，演讲题目是养老地产的商业模式。

王瑞臣：各位无论从政策层面还是投资来讲，讲了很多，我只是从微观的层面，开发企业如何做项目跟大家分享一下我们在这里研究的一些成果。前面很多领导提到了中国养老产业发展，在宏观一点的话可以看看国际养老产业发展是从18世纪开始，100多年的发展，从欧洲到北美再到亚洲，到中国。对于国内来讲，现在的养老方式无非是三种，也是“十二五”规划的T3的结构，90%的养老服务功能留给社会力量。我们初步统计了一下，这十年，作为国家层面养老产业相关的政策一共63项，与调控的政策相比，略微少一些，但是政策的总量来说，其实也不少，真正的解决到开发企业如何运作养老地产项目的话，这个实际比较少，刚才几位专家提到的政策也都涉及到一些公益性的，非营利性的项目，如何从税收层面给予的，真正从盈利性项目来讲，是比较少的。

在这样的情况下，对于开发企业而言，第一点，如果你作为我们的养老方式来讲，机构来讲，拼不过我们各个地方或者区县的机构，无论是资金上还是价格，社会模式上肯定是拼不过的，因为我们把整个的中低收入人群交给了社会。

基于这样的分析，现在我们得出来，现在的开发企业投资项目，更多的是复合型的，中高端的养老社区，符合的话有两个角度讲，一个是客群，一个是业态。我们是不是要做成国外的福利型的养老机构，其实我们在2012年组织过几次比较大型的养老论坛，邀请了台湾、新加坡，韩国，日本、荷兰、美国的一些养老机构，几次论坛下来，我们发现不是专家讲的不好，他们都很权威，在这个领域工作和实践了几十年，但是你会发现他们讲的很多的道理，目前开发企业想要从事的养老地产项目差距特别大，你想一个机构撬动起来，运营好的话是不可能的。目前中国的养老现状，无论是区域还是产品的选择，业态的选择基本是四类，不一定每个项目都存在，而在选择项目定位的时候，要从两个层面去考虑，第一个层面，公司对项目的定位问题，第二个是项目资源本身的配置问题，想要做好养老地产的项目，开发企业也好，投资企业也好，或者投资机构也好，对进入养老地产的战略目的是什么，是新的产品线还是增加收入，再有就是资金的来源，从信托也好，还是资金也好，第二个层面，项目资源的层面，当我公司具备这样的实力和资源的话，项目本身是不是可以去做，第一个是人才的储备，相应的懂得养老这个领域，对养老的产业有一定的研究，对养老的未来的运营有一定见解，是不是有准备，有目的的进行了一些培养，这个项目适合不适合我们现在的养老项目，我们通过区域和人才储备，还有根据公司规模做出这样的模型，目前我们把适合于不同企业的养老项目分六类，一类是远郊的项目，这类的项目很多，各个地区都存在，一类是农业型的养老项目，再有就是医养的项目，还有就是核心区域的养老项目，对于每一类项目来讲，由于禀赋和资源不同，对于企业采用的策略是有差异的。

影响一个养老项目的定位要从投融资的战略、资金如何确定未来产品的开发周期和开发过程追，各个产品开发的节奏和比例的关系，显然你要通过全半径考虑。

很多专家都提到了以养老的名义圈地，可观的讲在一个阶段必须做一个阶段的事情，无论是日本还是新加坡，整个养老地产走过的路，你会发现实际上是一个阶段性的产品。每个项目里面，无论是护理层面，养老层面，养生层面，整个的资源产业层面都有很多的产品需要考虑，选择，但是对于不同的项目，我们给出了一个建议，对于不同的项目选择不同的产品，还有一些养生的产品。产品的比例要根据具体的项目而言。如果大家有兴趣我们在下面进行深入交流，谢谢！

主持人：下面有请润土咨询董事长于贵红演讲，演讲的题目是高端老人对养老机构需求及开发建议。

于贵红：非常高兴和大家交流，润土咨询这块的客群研究，主要是把老人分成几块，根据年龄和身体状况，分成活力老人，独立老人，协助老人等，活力老人是60、70岁，独立老人是70岁、80岁，80岁以上就是协助老人或者专护老人，这样的区分是对于我们和老人的需求是不一样的，在活力老人和独立老人方面，他们还是主要追求休闲生活方式，对于活力老人，他们基本上都是刚刚退休的这样的状态，身体状况比较好，有大把的时间，也积累了很多的财富，核心价值需求就是现在享受新生活，在休闲娱乐，最终是追求生活品质方面的提高，独立老人是70、80岁，身体的机能开始下降，活动范围小了，核心的诉求主要是安全、健康的需求，实际上更需要的是健康护理，从这个方面进行产品的设计。80岁以上的老人属于协助老人，基本上处于半自理状态，核心价值需求是生活无忧，生命有保障，这个时候主要从医疗、护理的角度考虑。护理老人基本上生命已经有威胁了，他要更有尊严的活着，怎么样走完生命的最后一个阶段。

高端客群基本上都是高职高干，退下来的时候职位比较高，文化程度也比较高，其实高端养老这块，实际上在三线城市是很难用高端养老的。其实他们还有一个不同的特征，特点的子女的收入状况也是比较好的，经济比较富裕，从消费习惯上来看，有高额的退休金，高端养老客群基本上我们统计，根据我们每年几百个高端客群，他们的年收入基本上18万左右，不带子女的。所以他们有高额的退休金收入，还有一些理财收入，所以他们在消费上应该说一般的老人消费力更强，他们的消费观念还是比较传统的，不会乱花钱，更多的是用在了健康养生方面，饮食和保健品支出是比较高的。从配套上来看，除了日常的配套，还需要文化，休闲娱乐方面的配套，第二个需求，健康方面，这里面包括医疗，护理和更需要一些综合性的医院更近一些，得到及时的护理。这里面还包括健康饮食，日常的体检，现在在日常护理这方面是老人需求的，通过日常的需求的措施防止疾病的发生。

日常生活方面，从餐饮到一些具体活动，日常照料，交通等等方面都有一些自己的需求，比如说如果在养老机构里面，更多的希望是自助餐的形式，组织了丰富多彩的活动。日常照料集中在房间清洁打扫。万科幸福汇（介绍）我们把高龄老人锁定在核心客户，然后是成熟老人，更多的采取保证金加服务金，月费的形式。

从这个项目上缴纳一次性保证金或者押金，现在的老人承受力在40万左右的水平，如果你做的更高端，你锁定的目标客户群就会少一些，60万以上的，不到30%的高端客群可以承受，月服务费基本上是在三四千的水平，从这里可以看到，这还是北京的城市承受力，可以看到，如果说在三四线城市可能更差了，从这里面可以看到一个现实，做高端养老的运营，其实还是要小型一点。润土九几年就做养老产业的研究，已经发布了连续两年城市老年研究报告，从这个研究报告里面可以看到，中国的养老问题肯定还是以居家养老为主，从老人的意愿和承受力来看，居家养老为主，最理想的是居家养老加社区照料，这样的形式是最理想的形式，高端养老是比较少数的高端老人才可以进入养老院里面。

主持人：感谢于总从高端的老人需求对开发企业的一些建议，我们请出今天最后一位演讲嘉宾：北京京医福晨教育科技有限公司执行副总裁，北京大学医学部副教授谢红女士演讲，题目是中国养老产业发展人才现状与需求，大家欢迎。

谢红：很荣幸作为今天上午的最后一个演讲嘉宾上台，我们听了很多的专家和从业人员畅谈中国严峻的老龄化的形势，这十年我们从这个图上可以看到，养老情况有一个迅猛的加速，由于有了这样的养老化的趋势，使得我们面临最主要的问题就是今后我们对于从业人员这块，能够提供养老服务的人才这个角度来讲，人口比例会越来越低，面对这样的问题，空巢老人或者独立空巢研究的形式，提出了今后以这种机构作为主要养老支撑，这种社会化的居家或者社区养老为主题的养老模式对中国的现阶段是一个现实，在这种情况下，我们作为北京大学医学部，对于中国乃至世界养老发展趋势做了很多年的相关研究。

在这个图里面可以看到，世界上各种老龄化的速度都不太一样，我们的特点就是老龄聚集化程度非常快，而且超越了经济发展速度之前，这就决定了我们用什么样的资金，养老模式，决定于这样的养老产业规模可以走多远，这个角度来讲，我们今天倡导的都是地产、高端。在对接和组合的过程中能实现所有的理想的是核心的人，这些人在哪，是什么样的能力，由谁给你培养，这是非常重要的核心内容。去年曾经历时三个月在京津地区调研了70多家养老机构，我们发现在整个养老市场当中存在着三大类型的问题，三到五年之内，京津地区也会有很多的高端的开发商进入养老领域当中，但是所有的这一切当你找到资金，找到了地，找到了很好的开发商，建好了房子以后，你们面临非常大局面，在这个市场中，我们专业服务人员的能力和数量是急剧匮乏的，我们也对这个市场当中目前的从业者进行了相关的分析，我们发现以女性为主，年龄偏大，学历水平很低，没有经过培训的，充斥在我们的行业当中，所以在这个行业里面稍微有一点能力的人就变成了高流动比例当中非常重要的人，在座的很多人可能都有三到五年内不同机构的从业人员，越是高端的管理人才，在三年当中一家机构从业的稳定率居然不到30%，但是对于组织来讲，这样的流动是最大的不稳定的因素，也是影响和制约整个养老机构发展的的制约，我们再教育的领域培训的层次性、水平上来讲都有待进一步的开发和提高，因此这也属于我们在谈到养老产业当中非常重要和核心的部分。

我们简单的介绍一下，以国外的经验看到我们培训当中的问题，我们还是说日本，为什么我喜欢说日本，因为我说了在养老的进程化当中，我们跟日本是最相近的，刚才有人提美国，有人说欧洲，这样的国家他们养老经历当中有七八十年的社会老化经验，在这些年的过程中，老人自己看着父辈和祖辈逐渐的老化养老的过程，培育了自己的养老文化，同时市场的教育在诸多年的发展过程中也给人才培养创造了契机，我们在2000年突然就进入了老龄化了，因此我们没有给这样的教育环境存在非常好的基础的背景，日本和我们很像，但是日本怎么完成的这个过程，日本有非常完善的学历性的养老人才的培养和培训。还有非学历的专业证书教育，另外从2009年开始，全日本所有的养老从业人员必须要经过国家认可的岗上培训，国家有相关的培训的标准，然后可以开放这个市场，给各种民营的培训机构，中国通过购买服务的方式，实现社会化和政府共同在养老人才的培训和培养，这样的经验都给了我们一些非常重要的启示和启发。

我们也推出了京医福晨的培训机构，就希望培训出专业的养老的理念，希望在我们的专业人才培养上走的更远一些，目前我们在几大系列的培训上做了一些相关产品。这些基本上构成了我们目前服务的主体，我们推出了31种产品系列，将来我们也准备为一些机构做订单、定制式的人才的专门的培养。我们会有一些讲座，会把服务的理念，概念介绍给从业者。

我们是一个专业性的大学，我们希望用专业的态度，用我们既往的专业经验投入大人才培养当中，帮助在座的开发商和机构的人员能够提供更到位的专业性的服务，帮助你们实现养老理念和养老理想，谢谢大家！

主持人：感谢谢红教授从养老人才培养的角度进行了分享，今天的论坛就到这里，谢谢我们的演讲嘉宾和听众们。