伴随着北京“新国五条”细则落地，二季度楼市拉开了帷幕。尽管业界对于楼市未来走势尚未达成一致，但就京城高端市场而言，多位业内人士预计随着调控细则出台，可能会打乱一些高端项目的推盘节奏，而在售的高端现房因其稀缺性，4月份迎来了最佳的推售窗口期。

产品力不足项目将受冲击

从各地设定的房价控制目标来看，北京版细则最为严格，提出2013年北京新建商品住房价格相对2012年保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品房价格，是唯一明确提出价格下降的城市。

随着北京版细则落地执行，究竟对高端市场有什么影响？在近日保利地产北京公司举办的北京高端住宅产品交流会上，思源经纪北京公司总经理周巍表示，这几年北京高端房产市场受政策影响不大，因为高端产品的稀缺性是决定价值的关键。

从市场走势来看，北京一季度新房成交量创8年来新高。据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，北京第一季度纯商品住宅（不含保障房）网签达到25818套。而高端住宅市场由于供应减少和需求强劲，成交量日趋稳定。

中经联盟首轮轮值主席陈梁也认为随着调控政策加码，产品力不足的虚高项目必将受到重要冲击，而产品稀缺的高端物业将更受青睐。以保利东郡近期的销售数据为例，新政出台后的一个月时间内，保利东郡3月份认购近4亿元，目前成交情况良好。据了解，保利东郡将推出最后的绝版新品，项目总货量也仅剩50余套。

“纵观北京高端市场，朝阳公园板块的稀缺价值更加明显。”保利北京公司副总经理王英男表示，保利东郡仅剩的一栋产品，占据小区最好的位置和景观资源，其320平米纯粹的大户型更显稀缺，是值得收藏的臻品级产品。

“房地产行业是一个完整的链条，整体的宏观调控还是将市场推向平稳的发展趋势。越是在调控收紧的大势之下，经得起推敲的好产品才能体现其价值。”北京房地产协会秘书长陈志说道。

新一轮供应潮到来

尽管“新国五条”强调打击投资投机性购房需求，但这似乎并没有影响到开发商的推货热情，新一轮高端产品供应高潮或将迎来。

据亚豪机构监测数据显示，4月北京将有22个项目计划开盘，而中高端项目入市比例明显提高。然而，随着北京版细则的出台，业内人士预计预售证发放将受到严格管控，尤其是计划涨价的项目获得预售证将难上加难，项目推盘时间将会不同程度延后。据知情人士透露，很多预计在4月开盘的高端产品均受此影响，未来数月内，高端住宅市场的供应将出现缺口。对于市场上在售的豪宅而言，迎来了最佳的推售窗口期，尤其是绝版地段的高端现房产品，呈现“卖一套少一套”的趋势。

随着宏观调控常态化以及限购措施从严,使得高端置业者更加看重能随时入住的现房豪宅。改善性需求客户更多会选择一次性到位，对项目的资源价值和产品价值也更挑剔。对于客户而言，四环沿线的高端现房产品是绝佳的投资、置业机会。“保利东郡所在的朝阳公园板块是北京城市高端物业崛起的发源地，整个区域市场的存量几近售罄。保利东郡目前主推的新品，也将是项目的收官之作。”保利东郡项目负责人强调。

周巍认为“目前北京四环内高端产品大概在3000套左右，而市场需求依然强劲。像保利东郡这样位于朝阳公园旁边的项目，其置业、投资价值尤为突出”，而四环沿线主力在售高端项目也不足5个。