“国五条”细化政策中关于“20%个税”的描述，使不少二手房潜在买家进入新房市场。记者 徐晓林 图

据《东方早报》报道，“恐慌性”入市直接导致3月上海楼市成交放出天量。

4月1日，金丰易居&佑威联合研究中心发布监测数据称，2013年3月，上海市新建商品住宅成交面积冲高至153.82万平方米，环比（较2月）上涨180.70%，同比（较去年同期）上涨了92.95%；成交均价为22896元/平方米，环比下跌7.01%，同比上涨3.22%；新增供应量也冲高至132.88万平方米。

据佑威称，3月153.82万平方米的成交量，创下了2009年12月以来的近40个月新高。

某外资房企总经理昨日称，3月尤其是最后两周，上海楼市成交量供应量双双放大，明显受到“国五条”地方细则即将落地影响。为规避即将落地的地方细则，开发商急于推盘，购房者急于出手。

“近期的市场情况一再表明，只要供应量尤其是刚需房源供应量充足，成交量肯定会随之大涨。”该总经理说。

地方细则出台预期

促3月楼市成交放量

“在不确定的政策预期下，3月楼市成交上演了一出政策落地前的最后疯狂。”21世纪不动产分析师黄河滔昨日称，3月末上海版“国五条”细则落地之前，上海楼市成交逐步放量，这表明市场需求急于规避新政的意图。

据21世纪不动产统计，从3月上中下旬短周期的楼市表现来看，随着“国五条”细化政策3月1日发布，潜在需求追赶“末班车”的态势越发明显。3月下旬11天内，上海楼市成交量达59.9万平方米，较3月上旬提升了近50%。

佑威机构执行董事黄志坚介绍，就在沪版“国五条”细则落地前夕的3月最后一周，上海市商品住宅成交再次放出巨量43.08万平方米的周成交量创下了2010年10月中旬以来的近129周新高，这也是自2011年新一轮楼市调控推出以来，首次出现单周成交量超过40万平方米的情况。

德佑地产副总经理刘伍洋认为，3月初国务院发布的“国五条”细化政策中，“20%个税”政策对二手房市场刺激明显，同时也有部分潜在买家涌入新房市场，这推升了3月上海新房市场的成交量。而且，3月本来就是楼市传统“小阳春”，再加上去年末以来的热销惯性，直接导致了3月楼市成交量冲至近年高点。

某上市房企营销总监同样认为，3月下旬，上海楼市供应量、成交量双双大幅上涨，新政因素功不可没。

浦东某刚需楼盘开发商介绍，近期他们推出了200多套两房、三房房源，均价在1.7万元/平方米，“卖起来很快，十来天就能卖完。”

黄河滔认为，二季度楼市走势取决于沪版“国五条”的实际执行力度。

上海楼市库存回升

可见的是，3月开发商推盘热情高涨。

据21世纪不动产统计，3月上海市新建商品房供应面积合计达132.8万平方米，同比提升96.9%，较2月增加近5倍，系近两年半以来的新增供应量新高。尤其是3月下旬，据21世纪不动产统计，3月后11天，上海楼市新增供应量为90.7万平方米，较前20天合计供应量增加了116%。

德佑地产分析，3月上海楼市有近七成的供应量集中在3月下旬入市，可见开发商在“国五条”细化政策3月1日发布时仍有一定的观望情绪。在市场成交连续几周放量后，开发商加快了入市步伐。

不过，尽管新增供应量处于高位，但3月上海楼市仍呈现“供不应求”格局。

据21世纪不动产统计，3月上海楼市的供销比为0.86：1，仍处供不应求阶段。德佑地产称，这已是上海楼市连续第六个月出现供小于求的局面。

黄河滔认为，3月中下旬，上海楼市新房供应激增，主要是受政策压力及推盘惯性两方面因素影响。一方面，“国五条”细则对二手房市场更具针对性，市场出现较多的需求分流预期；另一方面，随着传统楼市旺季到来，开发商也有意加速入市。

黄志坚进一步分析，供应持续放量某种程度上也表现出部分开发商对调控的担忧，需要借着目前市场上买家的“恐慌”来出货，以规避政策对后市的影响和不确定性。

不过，德佑地产分析师陆骑麟提醒，目前楼市仍处于去库存阶段，2009年上海楼市库存最低时仅有500万平方米左右，以目前的库存量，新房价格短期内不太可能出现像2009年时那般大幅上涨。

截至昨日发稿，网上房地产显示，上海市一手住宅库存已回升至904万平方米，较前期850万平方米的“低位”略有回升。

“实际价格不低”

值得一提的是，3月楼市供需两旺的局面之下，房价却较2月出现下跌。

黄志坚介绍，虽然上周上海商品住宅成交量价齐升，均价达到24313/平方米，但整个3月，上海市商品住宅成交均价却只有22896元/平方米，虽略高于年化均价22789元/平方米，但较2月的24621元/平方米，下跌了7%。

他认为，这表明3月最恐慌的还是刚需买家。上海楼市库存结构性失衡，导致刚需产品严重供不应求，这必然导致刚需产品涨价，这种预期又促使刚需买家加速入市，形成“恶性循环”。

据德佑地产统计，3月上海外环以外的楼盘成交占到全市成交总量的72.5%，而2月的占比只有64.5%。

值得关注的是，刚需的加速入市，也推高了3月中高端楼市的热度。

据德佑地产监测，3月上海市单价在5万元以上一手住宅成交了5万平方米，环比大涨115.8%。

陆骑麟分析，由于上海现行调控政策已经较为严厉，所以沪版“国五条”细则对楼市的冲击有限。而且，3月已有不少一手楼盘上调价格，未来新政执行后，受二手房市场挤出效应的影响，这种新房价格涨势短期内难以改变。

某上市房企营销总监称，虽然3月上海房价环比下降，但实际的价格水平仍不算低，说明改善型、中高端楼盘的成交也在放大，“其实3月各价位的楼盘成交量都在增大，价格都有小幅上涨，只是中低价位楼盘的成交占比更大而已。”

21世纪不动产的统计显示，今年一季度，上海持续有成交的楼盘有23个，这23个楼盘中，3月成交均价较1-2月份均价有上浮的有20个，占比为87%；这20个楼盘3月的平均增幅约为5%。

开发商看淡细则影响

对于4月楼市，受访开发商仍普遍看好。

某外资房企总经理直言，4月上海楼市成交量可能不会像3月这么高。有些楼盘为赶3月行情提前入市，将造成4月上旬新增供应量下降。不过，他也指出，由于“五一房展会”在即，为了赶5月行情，预计4月中下旬入市楼盘将有所增多，“只要供应充足，成交量就一定会维持高位。至于可能会在4月落地的细则，不会对一手市场产生太多不利影响。”

某上市房企营销总监同样判断，4月楼市仍将维持较热行情。“国五条”细化政策发布至今，已有一个月时间，市场已有一个适应的过程。因此沪版细则真正实施，对一手市场的降温效果也不会太大，4月一手市场总体还是将趋于活跃。

不过，受访业内人士多认为，房价大幅上扬的概率不高。

“虽然各地细则已陆续出台，但楼市仍处敏感时期，开发商更多偏向稳定的市场价格过渡，观望情绪较为浓重，短期内或仍以小幅上调为主。”黄河滔说。

前述外资房企总经理的判断是，“随着部分二手房潜在买家转投新房市场，短期内新房价格会面临上涨压力，但开发商未必敢转化为实际行动。由于调控风声很紧，开发商还是会以快速销售策略为主，不会贸然大幅涨价。”