“过剩”与“不足”并存 郑州楼市面临楼宇之惑

来源:地产中国网 2013-04-02 10:41:00

2010年,一纸“限购令”催熟了商务地产市场;2011年,市场持续供销两旺。与此同时,郑州高铁板块开始春心萌动,数十家地块相继入市,写字楼开发呈“井喷”之势,这在全国来说,也十分罕见。

正当房企们意欲借高铁大势觊觎全国之时,2012年初,写字楼供求关系出现2009年以来的再度逆转,达到1∶0.5,而进入下半年,这一数据还在进一步走低。

更为严重的是,随着高铁板块的持续发力,2013年,郑东新区写字楼开始“消化不良”,一边是高企的库存,一边是萎靡的销售,商务市场风险信号频闪,进入“阵痛期”。

然而,一半火焰,一半海水,与郑东新区的“水深火热”不同,在一路之隔的老城区,新型写字楼零星分布,多以综合配套形式出现,存量稍显不足,需求却有增无减,一场亟待满足区域产业链服务的呼声响彻郑州楼市,成为新的投资增长点。

在“过剩与不足”的楼宇之惑面前,我们的投资行为是不是别太盲目,再掂量掂量?

记者 王磊

一半火焰,一半海水

近年来,在“双限令”影响下,越来越多的房企和投资者将目光投向了素有“风险避风港,资金蓄水池”之称的商务地产市场。一时间,郑州写字楼市场风生水起、火爆异常。

据不完全统计,随着郑州高铁片区的集中发力,预计2013年郑州写字楼存量将达到约400万平方米,按目前郑州80万~100万平方米的年去化速度计算,消化存量就得四至五年光景,后市不容乐观。

现如今,郑东新区云集着郑州约70%的楼宇,尤其是高铁片区和金水东路沿线供应达到巅峰,市场竞争异常激烈,不少项目低价入市也无人问津,市场整体来看较为萧条。

据深圳泰辰提供的数据显示,郑东新区现在售写字楼28个,2013年将入市项目13个,体量约191万平方米,区域内潜在项目至少15个,多集中在高铁片区及龙湖副CBD、龙子湖大学城区域,且多为商务金融用地,总体量约270.89万平方米。

深圳泰辰预计,2013年上半年,郑东新区写字楼价格下行预期依然浓厚。

而反观郑州其他区域,除了经三路、紫荆山路、农业路等传统落后的商务区以外,新型写字楼零星分布,多以综合配套的形式出现,不成气候。

以北区为例,“北移东扩”战略已有十个年头,人口众多,社区林立,产业发达……但这只是解决了产业链和居住的问题,有关产业链服务的问题亟待解决!

据调查发现,偌大的北区至今尚鲜有成熟且高端的商务楼宇,不少企业不得已选择在住宅和低端商住楼里办公,比如中方园、欧洲花园、航天商务大厦,成为热门之 选。就连业界公认郑州“最差写字楼”的金国商厦都不愁租。足以可见,这里商务办公需求之旺盛,办公物业之稀缺,已是不争的事实。

业内人士直言,一边是郑东新区严重“过剩”,一边是其他区域严重不足,郑州写字楼面临市场之惑!

楼市里人云亦云最致命

这种市场之“惑”,正迅速蔓延至消费阶层,成为投资之惑。

家住北区的付女士被这个“惑”字迷住了眼。2010年,一纸“限购令”,将住宅无情地逼进了角落里,商务办公物业则成了投资者的香饽饽儿。

面对“低风险、高回报”的诱惑,付女士心动了,2011年,她开始四处寻觅高素质的写字楼。由于受到郑东新区CBD榜样的影响,她将目光盯住了风生水起的郑东新区高铁商务区,企图借高铁大势,赢全中国的钱。

然而,步入2012年,这种预期却在一次次地衰减,不仅自己所持楼宇的价格在回落,而且高铁商务区写字楼密集扎堆的“阵势”,让她对未来的出租率平添几分疑惑。最近,每每发愁的时候,她就喜欢哼唱周杰伦的《霍元甲》,“吓,命有几回合,投资困惑,惑惑惑惑惑惑惑惑……”

“都说CBD是河南的CBD,高铁区是中国的高铁区,我怎么越来越看不明白啊,快两年了,房价不升反降,未来要‘窝’手里几年还不胜把钱扔给担保公司。”谈及未来,付女士一脸的担忧。

“CBD是河南的CBD这话不错,但高铁区是中国的高铁区就言过其实了。”河南正弘置业有限公司副总经理王朴直言不讳地说:“因为,当年CBD是政府协助 招商引资,有大量的特殊政策,可谓倾全省之力打造才得以成功。而如今高铁区要想短时间复制CBD的成功谈何容易,因为河南省的资源毕竟有限,郑州的经济活 力与一线城市、沿海城市相比尚有较大差距,这种不考虑城市容纳能力和违背市场规律的行为很危险。”

业内人士王硕也有着相同的观点,2010年前后高铁片区有几十个商务用地集中入市,这只是基于发展楼宇经济的卖地行为,这样的建设是否以市场为出发点和落脚点?存在什么样的风险和机遇?值得深思。

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一半火焰,一半海水,与郑东新区的“水深火热”不同,在一路之隔的老城区,新型写字楼零星分布,多以综合配套形式出现,存量稍显不足,需求却有增无减,一场亟待满足区域产业链服务的呼声响彻郑州楼市,成为新的投资增长点。
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