陈碧婷分析，目前零售物业最大的风险，还不是供应过剩的问题，而是缺优秀的资产管理人才。“你需要一个好的资产管理经理去帮你找到适合商城的品牌驻客，吸引商城覆盖范围的消费者，如果做不好，不会带来预期收益。”

林俊的工作是为客户提供商业地产“定位”顾问咨询服务，他认为商业地产项目失败的根本原因是“定位失误”，一些微观因素比如：周边有无竞争项目，附近是否有项目已经取得垄断周边市场的影响力，区域内居民的类别、消费能力和消费习惯等尤其重要，要做差异化定位。

北京大望路商圈金地中心美美百货短短大半年就草草收场，走的是高端路线，经营惨淡。其旁距离数百米就是新光天地，已经在该区域产生了垄断影响力。后来世联地产给金地中心重新做了定位，引进ZARA，走快时尚路线，情况立刻好转。

据了解，商业项目的定位要考虑到一个数字：人均零售商业面积，1.5平方米左右是一个比较成熟的区域，上海市区平均大于2平方米，是一个饱和的市场，竞争会非常激烈，进入这样的市场必须比竞争对手高明，击垮部分竞争对手才有存活空间。

人均商业面积越低，越容易成功。在比较社会消费品总额和商业购物中心存量的情况下，如果一个城市每平方米的零售额很低，就存在风险。

林俊说，商业地产的项目短期内难以为继，但随着外在因素的改变，如人流增加、交通改善等，局面可能逆转。北京朝阳大悦城刚开业时空荡荡见不到人，熬到地铁六号线开通，人气立刻旺起来了。有时候比的不是投资回报，而是谁有实力熬。

陈碧婷建议，投资者进军二、三线城市，在短期内，焦点应放在市中心附近。中长期来看，随着城镇化和城市的扩张、人口的增长，这些都会刺激城市周边的郊区对零售物业的需求，再往外布局。

“尽管投资来自于不断增长的内需，内需带动零售需求，但是零售项目很大程度上需要物流的支持，因此，我们对投资者最好的建议是投资位于主要交通枢纽的现代化物流设施。”陈碧婷说。

（文章来源：新商务周刊）