房地产市场的后“调控时代”

利用金融政策针对性调控

对于房地产市场调控，任兴洲指出，我国房地产市场出现分化。“如果说十年前各个地方都缺房子的话，到现在为止，一线、二线和三四线的城市出现了分化的状况，北上广深可能还缺房子，但是有一些三四线的城市并不缺房子了。”

任兴洲表示，未来可能会有更多鄂尔多斯、温州逐步暴露出来。因此，在调控政策方面，应考虑中国现在的状况。“一线城市有它的问题和特殊性，三四线城市有它的问题，调控需要更加的细致，一刀切措施可能不太适合了。我们应该有针对性地去进行房地产调控和所谓的社会管理。”

对于“国五条”后的市场轨迹，任兴洲指出，2013年房地产市场走势主要取决于调控政策和金融政策两大因素。“在‘国五条’及‘细则出台’出台后，3月二手房市场交易量井喷，因此，未来市场将和各地实施细则有关，二手房交易量或会直线萎缩，直至影响新房交易。”

对于房地产市场影响较大的除调控政策外，便是金融政策。货币发行量以及贷款的松紧与优惠程度决定着市场走势。如果今年货币量宽松，信贷放宽，再加上政策较为优惠，即使限购等调控政策趋严，房价也将继续上行。但如果信贷收紧，特别是二套房以上的信贷政策收紧，将会对市场产生较大影响。“在我们研究中发现，金融政策对家庭住房购买力影响最大，因此，在金融政策变化时，应采取对冲式方式，例如一面降低利率，另一面就应提高首付，这样进行对冲，不至于金融政策变化对房地产市场产生过大的影响。”

强调差异性、降低税负

“现阶段房价上涨比较快的地区，只是一线城市和部分省会城市，全国绝大部分城市市场比较平稳。”绿地集团董事长张玉良表示，我们必须注意到，在加速城市化阶段，经济快速增长促使至少在未来十年市场会有较大空间。但是，由于一线城市和部分省会城市人口短时间集聚，导致大城市病等综合性问题。

与此同时，在城镇化的背景下，我国一线城市较强物产增值驱动的存在，是整体形成的，这也是造成一线房价不断高涨的主要原因。

因此，在未来调控过程中，应强调更大的差异性，从人口导入、导出流向、聚集度等方面决定是否需要限制。而对特大型城市应合理规划城市布局，控制房价，另外应减轻交易环节的综合税负。“税收在开发企业中，占房价20%左右，因此，在供不应求的城市，客观上负担会转嫁于消费者，再加上土地供应中的税负，负担则更重。”张玉良说。

除此之外，在国际金融政策大环境下，应加强货币的供应量和国内的综合作用。