“国五条”及其细则出台，近期火热的二手房市场无法掩盖真空期的观望格局。业内预测，地方细则将为市场吃下“定心丸”，市场适应之后，将维持其积极健康的态势发展。

“国五条”后真空期宜放缓

仲益控股集团 副总裁 汤晓丹

3月1日“国五条”对于“20%个税”的要求引起了二手房市场的火热交易，我认为“国五条”内容主要针对二手房市场，对新房市场影响不大。

在过去，房地产市场中投资性和投机性的客户较多，而自限购政策实施以来，投资和投机型的购房者渐渐被挤出新房市场，成为二手房市场的主体，现在二手房市场的火热，与前期遗留投资客的抛售相关。然而随着新“国五条”的出台，在未来的二手房市场中，投资和投机客将逐渐淡出，改善型需求成为主打，使房子回归住房属性。同时也不排除“羊毛出在羊身上”的可能，个税成为房价的一部分，形成对房价的推动。然而，二手房毕竟靠新房定价，二手房的未来尚待市场考验。

已出台的“国五条”内容虽不会对新房市场有太大影响，然而在所有政策明朗之前的真空期，开发商开盘、开工都宜放缓。具体的地方细则尚未出台，若是此时盲目开盘，或将事倍功半。市场对新政会有一个反应和适应的阶段，这个阶段过去，需求才会慢慢释放。因而，在当前观望期，最好是尽量放缓，新政明朗后才能从容应对。

而对于目前处于定位尚未明确阶段的开发商，则需考虑新政的方向。由于政策指向重点在保护刚性需求，故而对自用客户影响不大，限制的是投资性房源，开发商在做决定的时候，参考比较方便做出一个相对合理的应对措施。

尽管房地产调控的政策层出不穷，市场将以一种“交错状态”的方向发展。在每次政策出台都会有暂时的观望期，而一旦适应之后就会是一个递进的、向上的过程。看好市场的原因是多方面的，整体而言，城市化进程是向前的，而住房作为老百姓生活必须的部分不可或缺，中国人又有买房的习惯，这些都将使得房地产市场向前推进。在这个过程中，政策严厉可能会使市场短期出现下降迹象，但从长线考量，房地产是一个阳光的市场。

在交错发展的过程中，未来的市场对开发商来说是一个考验。实力不够雄厚的小型开发商将慢慢被市场淘汰，而大型开发商和具有专业资质的开发商将成为市场主力，房地产市场分工将更加细致，以商业地产、中高端住宅等分类，也更规范、更专业。

允许“梯度”方能平衡需求

中华企业股份有限公司市场部 经理 戴正芳

3月1日，楼市调控新政“国五条”细则落地，此后，房企推盘节奏明显加快，部分业内人士认为是为规避部分“国五条”地方细则落地后市场转冷的风险，据住建部副部长齐骥透露，地方细则出台时间为3月底。我认为二手房市场受政策影响最直接，而新房市场的刚需房部分可能会受益。历年年初节后的3月本就是热销时段，正是加推的最佳时机，因而并非完全受“国五条”影响。开发商推盘要考虑公司周转率，按照规划和步骤进行，并不会快速调整结构。加之“国五条”地方细则尚未出台，具体如何应对还应该看地方细则。“国五条”的地方细则不宜“一刀切”，而应细分，否则将对房地产市场产生大的影响。具体从“个人售房需按转让所得20%征收个税”这一条来说，应对出售住房的持有年限和个人持有房产数量做出区分和梯度收税，对唯一住房出售应设立退税机制等。通过不同区分，实现房产税收的合理再分配。政策应该鼓励梯度消费，现有的限贷政策和假如实施的20%的个税政策，如此单纯“一刀切”政策，导致一步到位买房，最终加大了置换成本，只会将不同需求集中在中端产品上，加剧了刚需矛盾，这并不利于市场正常发展。据报道，财政部、住建部、国税总局已制定有关方案并上报。

在“国五条”细分操作的同时，应把“梯度”购房纳入考量。尽管“国五条”支持刚需，但刚需与改善型需求并不冲突，允许置换的“梯度”购房才是关键。从个人而言，不同阶段有不同的需求，“梯度”购房允许置换，能够合理考量不同人群的购房需求变化，更符合市场规律和人性需求，也才能平衡多种需求。

综合考虑上海近年来的土地供应和住房需求，市场并未饱和。新政伊始的观望期结束，经过3个月到5个月的消化期后，房价还是会处于一种比较积极的状态。（新闻晨报）