十年调控路:过于着重抑制需求
业界总结十年调控的一个共性是,调控过多在购房者身上做文章,实际上是在抑制需求。
2003年开启了十年楼市调控序幕。国务院常务会议指出,“促进房地产市场持续健康发展,有利于扩大内需。”从促进需求出发,明确房地产业为国民经济支柱产业。
2005年,房地产市场开始出现投资规模过大、商品房价格上涨过快、商品房结构不合理、房地产市场秩序比较混乱等一些问题和苗头。随后,国务院常务会议再次专题研究房地产调控,开始酝酿针对需求和价格等一系列限制性措施。
直到2008年,全球性的金融危机爆发,楼市成为支持经济稳定增长的一剂强心针。当年的国务院常务会议指出,“进一步鼓励和支持住房消费,保持合理的房地产开发投资规模,促进房地产市场健康发展。”
随后出台了降低首付款比例、贷款利率七折优惠等一系楼市扶持性政策。接着,国内的房地产市场迅速升温,出现超预期的井喷式增长。
2009年,楼市全面复苏,成交价量陡升。“房价过高、上涨过快”一时成为社会关注和讨论的焦点。针对此情况,2009年底国务院常务会议出台了遏制房价过快上涨,抑制投资投机性购房等政策。同时密集出台信贷、税收、土地等一系列宏观调控政策,加强房地产市场的调控力度,楼市调控政策的倾向也由支持转为限制。
延续2009年底的调控倾向,2010年全面加码的调控政策相继出台,提高首付门槛、“三套房停贷”、“限购令”、“限外令”等调控措施如疾风骤雨席卷中国楼市,当年也被业内视为“史上最严”之楼市调控年。全国36个城市在当年率先纳入限购范围。
2011年,国务院再次要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。上海、重庆成为首批试点开始对个人住房征收房产税。当年楼市进入深度调整,70个大中城市房价快速上涨得到了一定程度的遏制,部分城市还出现了小幅下跌。
一系列严厉的限制性政策一直延续到2012年上半年。2012年6月,在降息等因素影响下,楼市开始回暖,以北京为代表的一二线城市房地产市场出现价量齐涨的势头。虽然2012年并无重量级新政出台,但中央各部门多次强调坚持既有的包括限购、差别化信贷等调控政策不放松。
政策疲倦加之城镇化加速发展的客观推动,2013年春节前后,一线城市在内的重点性城市再次感受到房价上涨的压力。在此背景下,“国五条”应运而生。国五条新政涵盖从限购、房产税、保障房到增加供给等多方面内容,开始着眼于从供给和需求双方面调节房地产市场。
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