继2月20日国务院出台“新国五条”后，3月1日国务院办公厅再出“新国五条”细则，房地产调控进一步升级。

细则要求各地区坚持房地产调控，对限购规定进行升级，房价上涨过快城市提高二套房贷款首付比例和利率，出售住房按规定征收20%个人所得税，加快中小套型项目审批，禁止囤地、炒地、哄抬房价的开发商拿地等。

“新国五条”大多数政策是2011年1月政策的延续，但新增了征缴房屋买卖差价的20%税收和进一步上调二套房贷的首付比例，被业内认为影响较大。

很显然，定调“从严”的新政，要求对之前的限购、限贷政策进一步严格执行和升级，但对于已经触底反弹的楼市而言，这一次的调控还会像两年前那样，让开发商和市场进入漫长的“冬天”吗?

而且，面临深度调控的楼市，是否再次开始“以价换量”呢?新政之下，以首套置业为主的刚需群体，这次能迎来置业的“春天”吗?

猜想1 新房价格应声而落?

预判：短期被遏制，长期依然上涨

“新国五条”细则提出进一步完善现行住房限购措施，限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房，购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前等。

这意味着，在限购之后，一部分以“假离婚”等方式进入市场的被限购群体，将被逐出场外，这将在客观上减少市场的需求，从而平衡供求关系，从基础上遏制房价的上涨势头。

而且，新房价格与购房者和开发商的预期相关，“新国五条”相关细则的出台，以及后续配套政策的相继落实，将传达一个明确的信号：政策环境将收紧，房价上涨不被政府所容忍，这也将影响房价走势。

另外，新政对二套房的信贷政策做了明确指示，要求提高二套房首付比例和贷款利率，这势必将影响不少改善性需求，从而降低市场的热度，为首套购房者赢得时间。

不过，需要注意的是，目前城镇化建设正处于高速发展阶段，楼市供不应求的基本状况依然难以扭转——这在国务院常务会议上也得到认同——这将决定房价将依然处于上行通道。

猜想2 楼市降温进入“寒冬”?

预判：市场维持平稳态势

春节刚过，楼市即遭“当头一棒”，是福是祸?

3月~4月为推盘小高峰期，代表商品房供应量和成交量均将大幅提高，随着调控持续加码，短期价格上行势头或被抑制，供求关系有所转变。按照以往经验，一般3月~4月开发商均加快推盘节奏，供应量开始加大，助推成交量提高。

市场旺季，再加上房价上涨，也许出于这样的考虑，“新国五条”选择这个时间段推出。但无论如何，新政旨在打压楼市，市场如果依然火爆的话，更加严厉的调控政策和手段也将相继推出。

两会前发布彰显调控决心。“新国五条”细则在“两会”召开前发布，在政府换届前指明房地产调控的方向，凸显房地产调控政策的连续性和稳定性。对此，中国指数研究院发布报告称，这将促使开发企业降低预期，平价推盘。

在郑州，有开发商表示，虽然新政对于市场销售的影响有限，甚至对于新房销售有一定的促进作用，但在更加严峻的政策环境下，市场维持平稳运行可能是最好的，也是最可能出现的状态。

猜想3：对二手房市场有多大影响?

预判：没过户的着急，看房的观望

新政一出，各地的房管局大厅成了最热的地方，包括郑州在内，前来办理二手房过户手续的市民将大厅挤得水泄不通，排队蜿蜒数百米，蔚为壮观。

这样的现象并不奇怪，3月1日“新国五条”细则刚刚出台，二手房交易将征收20%个人所得税的消息刺痛了不少人的神经，不少选择购买二手房的购房者，心情大变。

袁女士就是其中之一，她看中了阳光嘉苑一套5层的房源，总面积105平方米，2008年的房子，马上满五年，按照现行政策，满5年之后可以减免个人所得税。在新政出台之后，她为避免夜长梦多，急忙排队办了过户手续，“就为图个安心”。

而刘先生则不同，他看中了花园路国基路附近御府三号的一套房源，房子今年6月份也将满五年。本来双方约定先签一个购房合同，到6月份再过户，可以省一部分税费。但新政出台之后，刘先生却不敢再签这个合同了，“如果将来真的按20%征税，那这个钱到底谁来出?”

事实上，新政出台后，二手房市场处于观望状态，“大家都怕再出规定，谁也无法保证是不是下周就出，没过户的尤其焦虑。”

猜想4 刚需客户是否该买房?

预判：购房窗口期到来

对于买房这个话题，每次调控都会有人问：是不是该出手了?

翁科也问了这样的问题，他从2012年五六月份开始看房，断断续续将近一年，自己已经结婚成家，可房子依然没有着落，“太贵了，三环内都找不到合适的房子。”

“新国五条”又给了他希望，在他看来，如此严厉的政策，房价定然不会大幅上涨，“现在的问题是，这个房价还会不会下降一点?”

将时针拨回两年前的3月份，郑州市限购令落地，当时就有不少业内人士建议：这是个难得的购房窗口期，抓紧时间买房。

可在刚需群体眼里，如此严厉的政策之下，房价离大降也只有五十步了，何不再等等。可事与愿违，进入2012年，楼市开始迅速反弹，房价也止跌回升，但仍有人抱有幻想，选择观望，等来的却是房价上涨，翁科就是其中之一。

前事不忘后事之师，在供需结构没有发生根本改变的背景下，房价依然长期处于上升通道，这就意味着，任何一次调控带来的房价平稳或者降价，都是难得的购房机遇，该出手时不出手，错过的机会可再不会有。

猜想5 房产税扩围到郑州?

预判：落地郑州仍有时日，一线城市将试点

在众多评价“新国五条”的意见中，大家普遍认为，房产税可能是遏制炒房和高房价的最合适手段，因为着眼于存量房的房产税，对市场交易影响甚微，负面影响也小。

事实上，自2011年初上海与重庆率先开征个人住房房产税后，国务院明确表示将扩大房产税试点范围。“新国五条”细则中提出，要充分发挥税收政策的调节作用。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。

有消息称，“新国五条”做出扩大试点决定后，财政部、住建部已着手开展“房产税试点扩围”候选城市的筛选工作。包括湖南、湖北等在内的多个省份，已在此次会议前，陆续将本省房产税试点的“技术性方案”或课题研究报告上报至财政部，住建部将配合财政部开展相关工作。更有消息称，北京、广州和深圳有望“入围”下一轮房产税试点城市。

但就郑州而言，业内人士分析，房产税短期落地的可能性并不大，新政对于郑州楼市房价的影响也十分有限。

猜想6 住宅受限，商业地产突围?

预判：商业地产受益有限

相比于其他城市，新政对于郑州楼市格局的另外一个可能的重大影响是，住宅在政策打压下，如果市场趋于低迷的话，目前处于困难时期的商业地产能否迎来春天?

在2011年，受限购影响，郑州商品住宅市场跌入低谷，商业地产则迎来史上最快的发展时期。但好景不长，随着住宅市场回暖，商业地产开始回归平稳。

可是，由于多种原因，郑州市商业地产供应严重过剩，曾有统计数据显示，郑州市非住宅商品房存量够卖3年。如果再加上陆续入市的大量城市综合体项目，郑州市商业项目的体量将再创新高，也面临着巨大的销售难题。

如今，住宅再受打压，商业地产能否拨云见日呢?在很多业内人士看来，商业地产受益非常有限，因为商业项目占用的资金量非常大，且占用时间非常长，这对于一般投资者来说，吸引力有限。

另外，商业地产对于租金的依赖很大，而同质化竞争明显的郑州商业地产市场，以高铁商圈为例，同类型的写字楼项目有数十个之多，这意味着，未来租金方面的竞争也十分激烈，这在一定程度上决定了投资者的收益上限。

据此分析，商业地产竞争仍然激烈，住宅市场受限，虽然会挤压一部分资金进入商业地产市场，但仍然是杯水车薪，无法解决根本问题。