政府资金垫付 司法重整欲解温州13亿烂尾楼僵局

来源:地产中国网 2013-02-21 10:31:00

2月20日,“温州平阳泰宇花苑”(下称“泰宇花苑”)的债权人——安信信托公司(上海)、中国建设银行温州分行(下称“温州建行”)、及相关律师等,各方代表同时出现在上海二中院进行协商,焦点是这个涉及逾13亿资金的烂尾工程的处置难题。

“县政府已经发了红头文件,3月份开始楼盘续建,会尽早将房屋交付购房者,资金由政府暂时垫付。”温州市平阳县一位参与处置的工作人员说,当地法院已为此启动了司法重整程序。

据平阳处置工作小组成员透露,经初步审计,泰宇花苑的开发商——泰宇房地产开发公司(下称“泰宇房开”)共负债近13亿元,债权人涉及安信信托、温州建行等金融机构,民间借贷债权人近70人,购房者500余人(户),所涉建筑公司包括温州建设有限公司、三箭建设有限公司等。

泰宇花苑的项目代管律师称,根据破产法相关规定,该楼盘启动司法破产程序后,牵涉此项目的官司应中止,但建行和安信信托在上海二中院对此的起诉仍在推进中。

这个牵涉到银行、信托公司、民间借贷、购房者等多方利益的僵局,究竟将如何破解,需要更多智慧。

泰宇房开融资链

为了开发泰宇花苑,该项目开发商法定代表人——陈岳西先后通过温州建行、民间借贷以及安信信托等途径融资。据购房者称,陈岳西目前已不知所踪。

2002年,泰宇房开通过挂牌出让方式竞拍获得鳌江旧城五期区域外2号地块C区,共计49400平米。

2007年,泰宇房开将项目分为两期开发,第一期开发4、5、6号楼,占地面积8000多平方米,土地证号为平国用(2011)第2-8043号,并于2006年即抵押给温州建行,土地抵押期限至2014年5月9日。

之外的41400平方米土地留待二期开发,分别编号为1、2、3号楼,尚处于地基建设阶段。这部分地块有两本土地证,陈岳西先将其中一块地【平国用(2006)第2-8036号】抵押给建设银行,贷款1.5亿元。

2011年4月,他又将另一块地【平国用(2005)第2-8135号】的土地使用权以第一顺位抵押给安信信托,将前述地块的使用权以第二顺位抵押给安信信托,为泰宇花苑发行“温州”泰宇花苑“项目开发贷款集合资金信托计划”,发行规模4亿元,为期两年,根据投资金额的不同预期年收益率在10-11.8%。

其间,陈岳西还通过民间借贷筹集资金。据上述处置小组内部人士称,根据自然债权人自救小组的事后统计,民间借贷在4.9亿元左右。目前该项债务还在进行逐笔司法认证。

上述各项融资中,安信信托的产品较有争议。

“这个信托安全与否主要看中国房价是否会暴跌。个人觉得跌去60%以上的可能性不大。”当时认购此信托的承销机构人士分析称,该信托收益率还是比较高的,300万以上可以达到11.5%,抵押物有价值的主要就是房子,认为只要这房子单价不跌破5486元/平米,这个信托产品的安全应该没问题。

但当时,安信信托对该楼盘的评估价是13500元/平米,高于市场价。温州商品房网上销售管理系统查询的数据显示,2009年,“泰宇花苑”的4、6号楼先后开盘出售,每平方米的价格为5900元和7900元,预售商品房已基本售出。大部分购房者均在建行办理了按揭贷款,总购房户500来家。肖先生也是其中之一,在2009年6月认购的住房每平方米为6800元。

2012年1月,泰宇花苑推出5号楼的150多套房子时,每平方米的价格为1.1万元,但仍远低于安信信托的估价,且大部分房子至今未成功售出。

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