专家分析

今年房价不太可能暴涨 新一轮调控有触发的可能

今年房价会再像2009年一样暴涨吗？

预测：暴涨不大可能，国家对房价还是谨慎和打压的态度。

江苏省房地产研究所所长李智认为，不论今年国家会否出台新的调控，按照既有政策和目前的市场状况来看，2013年上半年南京楼市将呈现平稳上扬的态势。李智认为，首先根据监控，今年的供应量不会出现很大的增长，去年土地市场的火爆无法快速转移至成品房源，这会导致楼市供给有欠缺，房价有上涨压力。

但与此同时，暴涨基本不会出现。李智分析道，去年成交量暴涨与限购后购房者被压抑一年的爆发有关。随着压抑的释放，今年需求方面的情况相对好一些。更为根本的原因是，目前一二线城市的房地产虽然处在回暖期，但从中央到地方对待房价的态度都是谨慎的，这与2009年国家鼓励买房的刺激政策完全不同。目前“限购令”并未取消，地方政府也有种种“核价”手段，这些都让房价只能呈现较平稳的上涨态势。

限购是否已失效？会引发新一轮调控吗？

预测：如果房价真涨得太多，新调控很有可能会出台，征收资本利得税将是最有效手段。

南京工业大学房地产管理系主任吴翔华认为，限购至今，对限制投机和抑制房价的作用确实已经逐步失效了。但“限购令”出台至今并非毫无用处。作为一个应急性的行政调控手段，“限购令”起码将房价过快上涨的势头压住了，并将新一轮上涨的时间推迟了至少两年。此外，限购两年后全国楼市出现了一个新变化，许多三四线城市及城镇的房地产市场被打回原型，泡沫破裂，长期低迷。因为城市的定位不同、发展不同、供应结构和需求结构都不同，导致房地产市场出现了分化。

虽然分化已经出现，但一二线城市的楼市回暖、限购“失效”确实也是不争的事实。那么下一步就是如何调整调控政策，更加有针对性地抑制大中城市的投机需求了。对此李智认为，如果上半年房价上涨超出预期，三四月份中央最有可能出台的新调控政策是对贷款等金融渠道上的收紧，因为这是最简单、也是见效最快的途径。

而从长期效果来看，吴翔华表示需要通过高额资本利得税（即对投机性买卖时的差价部分征税）、有针对性的房产税和足量保障房供应三管齐下，系统性地抑制投机需求。而且在制定新政策时，对一二线和三四线城市应分开考虑。吴翔华认为，此前温家宝总理在讲话中提到过一次“将交易环节和保有环节结合考虑”的调控思路，证明中央已对此有所考量。

房产税改革从“试点”到“扩容”有多远?

预测:效应初显,但非房价“杀手锏”,应逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制。

据新华社电 上海认定约5万套,应缴税住房约占认定住房总数的20%;重庆在试点启动后10个月内征税9000多万元……房产税在中国“破冰”整两年,但对于房产税是否扩容的争论也一直不绝于耳。房产税扩容,时机是否成熟?下一步改革该如何推进?业内人士认为,应综合考量、征减结合,逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制。

统计显示,自试点启动至去年三季度,上海认定的应征收房产税的住房约48000多套,约占已认定住房总数的19%。房产税对遏制炒房投机、引导理性消费起到了一定作用,但远非一些人所预期的高房价“杀手锏”。数据显示,2012年上海新建商品住宅价格累计环比上涨0.1%,同比下降1.2%;重庆房价亦显环比上涨态势。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出,现阶段试点的房产税方案,对楼市调控所起的作用并不大。

进退之间,房产税改革推进的难点何在?近期不断曝出的“房叔”、“房妹”事件,揭示出一些住房“大户”的冰山一角。住建部去年年初曾表示将在去年上半年实现40个重点城市个人住房信息系统联网,并表示“各省区市及其他城市也在加快个人住房信息系统建设,争取2013年实现全市、全省联网”。

记者了解到,不少地方的个人住房信息统计及联网工作仍存空白。中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军认为,房产税改革是一个社会财富重新分配的问题,其打破利益分配格局的难度远远大于技术层面的难度。