据北京青年报报道    “最新出炉的2012年北京楼市统计数据显示，2012年全年北京商品住房共签约23万套，同比上涨36.9%。北京市房协秘书长陈志表示，2012年北京商品住宅的价格比较平稳，而成交量增长，这说明市场越来越理性。而2013年市场总体仍将呈现以稳为主的理性基调。

“从2012年下半年起，改善型需求成了楼市的决定性力量，而未来房地产调控方向也将支持合理自住和改善型需求。”陈志分析说。2012年的金茂府、常楹公元等项目，正是这种改善型产品。由旺盛的改善型需求，拉动改善型产品的细分，也成为了北京楼市的典型表情。”

改善型产品“细分”

“都说2012年是刚需年，其实对于改善型项目同样是关键之年。因为经过2012年政策调整后，楼市投资、投机需求基本大幅减少，这对改善型楼盘的影响是最大的。”某热销项目销售总监在接受采访时透露。

在他看来，此前楼市的投资、投机需求，最主要的购买对象就是改善型楼盘。“刚需盘价格基数低，上涨有限，顶级豪宅总价高，占用金额巨大。因此两者之间的改善型需求，受到青睐。”该名销售总监坦言。

业内比较一致的看法是，投资、投机需求大幅减少后，改善型住宅的开发理念正受到相当大的影响。以前，地段尚可，品质一般，单纯户型面积大就好卖的历史已经一去不复返，开发商必须针对实在的居住要求，进行精心细分，推出对应的产品。

一份改善型项目的描摹，将买房人分为首次改善型、再次改善型和高端再改型。细致描述了不同群体的心理特征和关注重点，并针对不同的需求，量身规划了不同的产品。

对改善型产品的细分并非个案，位于朝北核心区域，紧邻地铁6号线常营站的常楹公元项目，针对的是家庭型改善人群，该项目在2012年末开盘。而市场口碑同样不错的亚奥金茂悦项目，则称自己为“刚改”大盘。分析人士表示，这两个代表性项目，都瞄准了当下最受关注的刚性改善需求。即购买首套房后，由于家庭成员增加、收入提高，迫切需要改善居住环境的群体。