据北京青年报报道    “最新出炉的2012年北京楼市统计数据显示，2012年全年北京商品住房共签约23万套，同比上涨36.9%。北京市房协秘书长陈志表示，2012年北京商品住宅的价格比较平稳，而成交量增长，这说明市场越来越理性。而2013年市场总体仍将呈现以稳为主的理性基调。

“从2012年下半年起，改善型需求成了楼市的决定性力量，而未来房地产调控方向也将支持合理自住和改善型需求。”陈志分析说。2012年的金茂府、常楹公元等项目，正是这种改善型产品。由旺盛的改善型需求，拉动改善型产品的细分，也成为了北京楼市的典型表情。”

改善型产品“细分”

“都说2012年是刚需年，其实对于改善型项目同样是关键之年。因为经过2012年政策调整后，楼市投资、投机需求基本大幅减少，这对改善型楼盘的影响是最大的。”某热销项目销售总监在接受采访时透露。

在他看来，此前楼市的投资、投机需求，最主要的购买对象就是改善型楼盘。“刚需盘价格基数低，上涨有限，顶级豪宅总价高，占用金额巨大。因此两者之间的改善型需求，受到青睐。”该名销售总监坦言。

业内比较一致的看法是，投资、投机需求大幅减少后，改善型住宅的开发理念正受到相当大的影响。以前，地段尚可，品质一般，单纯户型面积大就好卖的历史已经一去不复返，开发商必须针对实在的居住要求，进行精心细分，推出对应的产品。

一份改善型项目的描摹，将买房人分为首次改善型、再次改善型和高端再改型。细致描述了不同群体的心理特征和关注重点，并针对不同的需求，量身规划了不同的产品。

对改善型产品的细分并非个案，位于朝北核心区域，紧邻地铁6号线常营站的常楹公元项目，针对的是家庭型改善人群，该项目在2012年末开盘。而市场口碑同样不错的亚奥金茂悦项目，则称自己为“刚改”大盘。分析人士表示，这两个代表性项目，都瞄准了当下最受关注的刚性改善需求。即购买首套房后，由于家庭成员增加、收入提高，迫切需要改善居住环境的群体。

豪宅品牌改走“刚改”路线

改善型需求的旺盛，也促使豪宅品牌“扩容”其改善型产品线。

现在，不少业内人士仍对2009年入市的北京豪宅项目太阳公元有着深刻的印象。2012年，太阳公元楼王产品在园林、建筑、精装方面全方位升级。作为太阳公元“亲兄弟”的常楹公元，建筑风格和精工品质一脉相承。常楹公元项目负责人表示：“我们项目在产品上延续了公元系的高品质，并且在设计规划上更加人性化、科学化，可以给首次、二次改善购房者一个非常好的置业机会。”现在，地铁6号线已经开通运营，和多条地铁线实现快捷换乘，贯通了CBD、燕莎、三里屯等核心商圈，给常楹公元等周边项目带来新的利好。

2011年的北京楼市卖得最好的楼盘广渠门金茂府，也进一步丰富了它的改善型产品线。当下正热卖的望京金茂府和亚奥金茂悦，正是金茂系对改善型需求进行精细区分的结果。其中望京金茂府均价为45000元/平方米，将买房人群定位为高端改善型需求，而均价31000元/平方米的亚奥金茂悦，则是亮出了“刚改”的旗号。

高性价比“回归”

在2012年末召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新再次强调，2013年将继续实行商品住房限购政策。中国房地产学会副会长陈国强分析：“调控大势下房企之间越来越激烈的竞争和购房者越来越高的要求，将逼迫楼市由各种概念满天飞回归到实实在在地以高性价比取胜。这将是未来楼市的主要趋势。”

销冠级豪宅“扩容”改善型产品的背后，正反映了陈国强所说的这种趋势。比如常楹公元与另一个同样市场反响不错的项目龙湖·长楹天街，仅一街之隔，5分钟就可走到。常楹公元项目负责人表示：“有些人说我们正好赶上楼市回暖和6号线开通的利好，谁做这个项目都能取得不错的市场反馈。其实面对龙湖·长楹天街早入市的先发优势和龙湖的品牌效应，如果不是有‘公元系’的良好口碑、老客户对产品的认可和常楹公元自身对产品的精雕细琢，这个项目很难取得开门红。”

“这一轮长时间凝聚的购房需求释放出来，但房价并没有大幅涨价的可能性，因为库存仍然存在一些压力。”全国工商联房地产商会荣誉会长聂梅生在接受媒体采访时表示，楼市企稳将是未来大趋势，高性价比产品才是市场成败的关键。