谭华杰指出,所谓三四线城市库存风险,主要指的是中西部一些省会以下城市,对人口流入的吸引力较弱,甚至处于人口净流出状态,真实需求不足,但近年来开工规模过大,导致可售存货迅速增长,未来需要一个较长的去存货过程。
其中之前房价出现过快速、大幅上涨的城市,还存在跌价风险,个别城市的房价已经出现大幅下跌,比如鄂尔多斯。
“如果这个地方有产业发展、首先有基础设施投资,就有就业人口增加,人口增加之后这个地方房地产市场就有机会,就有稳定的支撑作用。”郁亮说,万科的判断标准是看这个市场有没有泡沫,有没有人口、基础设施、就业、产业支撑。人口净流入是最为关键的因素。
万科内部也对这类三、四线城市的大型商业地产项目提示风险。但这一领域目前有不同看法。媒体报道显示,万科至2012年也在52个城市中获取了约600万平方米商用项目,其中包括18个购物中心项目,面积达到150万平方米。
世联地产数据监测显示,从2009年开始的商业地产开发热潮,将在2013年达到一个开业的高峰。中国7大城市的购物中心每年增量数据表明,未来5年购物中心面积将至少翻一番,达到8700万平方米,其中,武汉、重庆、成都将增加至少1.5倍。而北京、上海的绝对值均超过1400万平方米。
世联地产商业部总经理宋春生指出,一般而言,商业地产的空置率警戒值在6%左右,但目前北京、上海、广州的空置率都在8%以上;而沈阳、天津已经超过15%;其中,恒隆、中粮等知名发展商在沈阳开发的大型购物中心,都出现不同程度的开业难或空置率较高。
过去两三年出现的多个综合体,亦是商业地产泡沫的另一表现。中房信集团统计数据显示,2011年至2015年,20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米,其中约55%的增量集中在中西部的“三无”(无人口、无产业、无交通)新城。
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