方兴屡屡高价造地王 遭遇严重考验

来源:地产中国网 2013-01-22 08:43:00

2012年12月,方兴地产有限公司旗下子公司以56.8亿元拿下上海海门路地块。这一价格超过中冶置业以56.2亿元拿下的南京地王下关滨江2号地块,刷新2012年地王最高总价。早在2009年,方兴地产就因拿下楼面价比在售楼价高的广渠地块而受到业内关注。

业内分析,方兴屡拿地王,对其成本构成非常大的压力,拿下地王之后,只能开发高档住宅,否则都无法回笼成本,但高档住宅是受限购政策打压最严重的地方之一,方兴此次拿下的两个地王全在苏沪。据记者了解,方兴在上海的项目出售不利,2012年仅回款10亿元,拿下两个地王,拿地和开发所需资金将对其形成严重的考验。

资金压力导致信用恶化

2012年下半年,央企拿地情况尤为突出。据中原集团研究中心数据监测,去年9月至今,在中原集团监控的20个重点城市中,央企拿地共计32块,涉及总金额达365.37亿元。其中,拿地势头最为凶猛的要数保利[简介最新动态],9月至11月,保利拿地12幅,总耗资192.14亿元。招商地产[简介最新动态]也是央企中拿地动作最大的房企之一,9—11月共拿地8幅,共斥资37.76亿元。虽然方兴地产与之相比,拿地数量不多,但因为两个地王价格较高,拿地资金数不低于50亿元,高于招商地产。

根据记者计算,方兴地产2012年拿地超过70亿元,而其总资产仅100多亿。这一现象引起众多中小地产企业注意,瑞涛集团副董事长田晓文告诉记者,目前,一线城市的地块全被大企业收归囊中,中小地产企业基本上没有机会,只能在二线以下城市发展。

2012年半年报中方兴地产董事会主席罗东江提出,下半年及今后一段时期内,坚持高端定位,走精品路线,以城市综合体和高端住宅为开发重点,在一线城市和二线区域中心城市以及国家级旅游景区积极拓展,成为中国领先的高端商业地产开发商和运营商。

高端地产业务对土地价格不敏感,并往往能承受更高的土地价格,这或许是方兴地产屡拿地王、出手阔绰的原因,但就是这样,方兴也有承受不起的时候。

“当年拿地,当年受益”是方兴地产的经营思路,罗东江曾说,除非是12月31日拿的地,否则当年就要受益。然而记者发现,在北京的地王项目广渠路金茂府[最新消息价格户型点评]项目是2009年6月30日拿到地,但直到2011年上半年才开盘,并且于2012年年底才向客户交房。

广渠路地块是首块楼面地价超过当时在售楼价,是“面粉超过面包”的地块。按照28万平方米的规划建筑面积,其楼面地价达到14464元/平方米;除去3万平方米左右的公共建筑面积,可售面积折算出的楼面地价将达16240元/平方米,北京商品住宅成交均价还处于13000元/平方米的水平,创造了北京公开出让土地以来楼面地价的新高。

或许正是因为吃不消,当年的12月30日,方兴地产曾经要求修改规划,调整内容中包括在建筑规模不变的前提下,将项目中两幅主要建设用地A4-1、A4-10的建筑高度调高,分别从60米和80米的限高,调整至80米和100米。这实际上是要求增加可售房数量。当时引起业界的普遍反对,北京市最终没有同意其要求。

2012年上半年,方兴地产屡屡拿地,下半年方兴地产还要拿下50亿元的土地,这对其资金的考验非常明显。方兴地产2011年利润为29亿港元,远远不足以支持方兴的拿地费用。

方兴地产开始多次融资:2012年上半年总额2亿美元的俱乐部贷款获得银行审批,另外,方兴地产子公司中国金茂成功发行人民币7.5亿美元短期融资券,2012年下半年,方兴地产又发行5亿美元的债权。虽然去年融资14.5亿美元,但记者发现,仅重庆项目和梅溪湖项目,耗资就在700亿左右,对于如此多的项目和资金而言,不足100亿元人民币的融资真是杯水车薪。

鉴于方兴地产表现疲软,穆迪在去年3月将方兴地产的展望由稳定修订为负面。去年8月28日,又发布研究报告称,方兴地产2012年上半年的财务业绩疲弱,对其信用状况有负面影响。

高档住宅的春天尚未到来

方兴地产的住宅项目主要针对高端市场,但高端市场是受严限购政策影响最深的细分市场,链家地产的2012年内入市项目监测数据显示,高端住宅的签约率为37%,与非高端住宅相比,低12个百分点。方兴地产旗下虽有广渠金茂府三期涨价热销,但其他项目稍显逊色。广渠金茂府难独撑业绩,整个高端住宅市场的春天仍未到来。

亚豪机构市场部总监郭毅指出,北京金茂府项目的热销不具有可复制性。她认为,方兴地产金茂府项目从北京起家,对北京的地产相对了解,周围配套设施也较好,并且北京四环以内地段非常少,无论是投资还是自持,都是非常理想的选择。但北京以外的地区如上海等,可能因为方兴地产缺乏对这些城市的了解,销售并不理想。

郭毅认为,高档市场消费者基本上都是购置第二套甚至三套以上的房子,而限购政策正将他们限制在购房者之外,不具备购买资格,高端物业受此次调控新政的冲击程度将远大于普通住宅,所以高端物业未来将面临更大的不利影响。目前很多人正在寻求多种方法规避,比如以公司名义购房。

但无论寻求哪种方法,面对有史以来最严厉的调控,上海高端房地产的下降非常明显。中国房地产信息集团的数据显示,目前上海金茂逸墅成交主要集中于单价1万出头的酒店式公寓,而均价超过3万元/平方米的别墅全年仅成交12套。2012年全年,上海金茂逸墅全部销售金额仅略超过10亿元。这一数据显示,方兴地产的高档住宅在上海销售并不理想。

1月16日午间,方兴地产突然发布公告宣布人事变动,罗东江辞任该公司非执行董事兼董事会主席、战略及投资委员会委员。与此同时,执行董事何操辞任首席执行官,改任董事会主席。此外,还有其他人事变动。地王换帅,令人遐思——危险游戏是开始,还是结束?(来源:中国企业报)

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