主持人：下面请深圳记者提问。

提问：为什么选择了和中信证券合作？

谭华杰：这次做的是介绍上市，对证券公司来说，其实不是一个很大的业务，因为不涉及融资，所以真正他们赚的钱是很少的。我并不认为券商之间有非常激烈的竞争，也不认为我们把这个交给谁做是给谁一个很大的生意。只是说这件事确实有一个探索和意义，有一定创新味道在里面，所以他可能是有兴趣的，但是对证券公司并不是一个赚钱业务。过去万科在资本市场融资操作，中信证券一直是我们多年合作伙伴，所以现在一件可能不一定很赚钱，但是有一定乐趣的事我们觉得交给他做也不错。

提问：如果B转H 成功，上市初期会不会担心会出现交易流动比较小的可能性？还有一个，南联地产现在改成万科置业海外和B股转H股如果成功通过的话，两个都是万科的，会不会给投资者误导，不知道哪个是万科？

郁亮：流动性我不担心，从目前看来，万科B股转H股已经引起较多关注，而且万科B股一直以来相对活跃，相信到香港市场会更活跃，我们也希望能够成为香港资本市场一个非常受欢迎的股票。第二个问题，南联只是万科持有的境外子公司，而B转H成功后，H股是香港上市的万科股票。

提问：我是来自搜房网的记者，万科B股转H股跟万科转到第四个十年，中国房地产行业进入到一个下半场，是不是意味着黄金期已过，万科到海外发展？2013年万科研究报告中提到整个中国库存很多，今年万科在拿地、销售保持什么策略？

郁亮：国际化业务对万科是一个尝试，万科不可能把主要业务放在海外市场。我们的策略就是为“普通人盖好房子，盖有人住的房子”。目前谁需要这么多房子？一定是国内，我们城市化还没有完成，有大量需求存在。

“国际化”不是我们第四个十年的标签，国际化是万科的探索和尝试，主要目的我们是希望通过国际化提升万科管理水平、提高我们对行业的认识，帮我们找到更多全球合作者，这是我们国际化目的之一。不只是说为了盖房子、赚点钱。我们有什么优势去国际化？比钱多，显然香港发展商比我们多很多钱，更别说美国了。所以我们主要还是做好自己国内的业务，中国市场足够大，足够让我们发展。第四个十年，万科仍然以大陆为主，到今天为止我们进入全国60个城市，第60个城市是刚进入的南宁。我们国家公布房价指数是70大中城市，我们连70大中城市都没有进完，所以国内对我们发展空间是很大的。

第二个问题，下半场是一个长期的开始，并不是一个短暂的变奏。中国城市，房价在不同城市有不同表现，大多数城市并没有出现恢复上涨，还在盘整中，甚至在往下走的过程，只不过个别城市像北京、上海进入调整比较早、调整幅度比较深的，现在逐步在深入调整的基础上有所复苏，所以万科下半场策略是一样的，很重要策略是给普通人盖好房子、盖有人住的房子。这是第一个策略。第二，“三不”政策仍然是我们策略，“不囤地、不捂盘、不拿地王。”

提问：2012很多大型房企业，包括万科，我们很关注在融资这块怎么拿钱去做进一步开发，融资结构万科有什么样的计划，会不会引入一些战略投资机构做大资本？

郁亮：大型房企去年表现不错，主要是坚持主流产品定位的结果。我们始终把握一个原则，我们追求给普通人盖好房子，赚取合理利润，两方面都有交待。万科5年下来，我们销售超过1400亿，多了1000亿，这是没有资本市场融资的情况下做到的。万科已经习惯了没有资本融资也可以解决发展问题，一个重要原因是万科有很多合作者。包括战略合作者，比如GIC战略合作。这是万科一直有的发展策略。我们解决一个问题是说当资本市场没有条件让你融资的时候，我们仍然需要给股东创造利润，仍然要对员工负责，这个时候我们仍然要找到发展路径。今天谈B股转H股是非常纯粹的一件事，没有跟融资结合在一起。

提问：最近三四线城市爆发了一些风险，还有一些城市贵阳，万科也有一些地块，未来三四线城市出现系统性风险可能性有多大。已经有房企明确表示撤出三四线城市，万科有没有这样的策略？

郁亮：我们始终是城市圈带发展模式，而不是点状去发展。所有三四线城市都表现一样吗？即使同一类型城市，也不能简单贴上标签。我觉得每个城市房地产发展完全不一样。每个城市出现目前的格局一定有它的道理。在任何行业里，哪怕衰落行业里都有做的好的企业，任何新兴行业都有差的企业，关键你管理怎么样、风险把握度在哪里。我最近在研究湖南专门做乡镇一级的发展商，未来新城市建设我觉得他是主力，卖1000元/平左右的房子，做得很好。我们说这个市场，换成正常的发展商都不会去做。全国也都看到他这个发展的很好。简单一二三线区分有问题。对万科进城市，我们自己有模型，PIE模型，P是人口，I是基础设施，投资，E是就业，产业发展。如果这个地方有产业发展、首先有基础设施投资，就有就业人口增加，人口增加之后这个地方房地产市场就有机会，就有稳定的支撑作用。所以说每个城市在不同发展阶段都有爆发性增长的那一刻。比如说我们早年深圳房地产是非常火爆，成交量特别大，但深圳房地产市场过去一年成交300万平方米，在全国排名很后面了，很多三线城市销售都超过300万平方米，所以说这个城市过了这个阶段后就维持这个状态。所以我们的判断标准是看这个市场有没有泡沫之类的，有没有人口支撑、有没有基础支撑、有没有就业、产业支撑，如果有支撑，市场大一点也正常。

提问：我是来自深圳房地产信息网的记者，在今天上午的B股开盘十分钟，万科股票已经涨停，同时带动了房地产企业以及其他相关股票上涨，在万科B股转H股这样一种选择的时候，同时万科也是全球房地产行业企业中做得非常出色的，你们如何在资金和企业发展中更好地防范风险？谢谢！

郁亮：万科这么多年始终如履薄冰平衡好发展和风险问题，我们在行业里始终是非常理性，对风险管控始终也是非常严格。比如我们严格控制净负债率，严格控制买地的规模，库存的规模，每个礼拜、每个月跟踪存货怎么样，销售情况怎么样，坚持现金为王，保持足够现金在手里留着。这些东西万科一直运营的很有效，我们会一直强化这方面工作，保证万科能够在复杂多变市场面前还能够有一个稳健的表现，有的时候你们老要催我们再发展快一点，别人赶上来了，其实对企业是有害的，越大的时候，越大越危险。我们始终知道这个道理。

主持人：谢谢深圳会场的媒体，最后再看几个城市还有没有补充问题？北京会场的媒体？

提问：我是来自北京新京报的记者，万科一直在强调现在中集集团B股转H股之后，在制度层面B股转H股没有什么问题，但是是不是在别的层面除了制度层面，哪些方面万科觉得可能还有不可控的因素？在现在这种调控状态下，万科有没有准备好证监会一定会批准B股转H股？

郁亮：在公告此事之前，管理团队已做了大量工作，在确认有机会完成这件事情之后再公告。至于说有哪些不可抗因素，我无法预测。就目前情况来看，我们只等批准，首先是股东批准，然后是证监会和香港联交所批准。万科已经做了充分准备，否则也不敢贸然提出这个方案。还有中集一个成功案例在先，对我们也是非常好的榜样。所以我们对能够做成这件事是非常有信心的。

提问：北京晨报经济版记者，刚才一开会的时候已经介绍了万科在上市的时候有很多的第一次，包括年报采写的格式，但是也有很多股民跟我们聊的时候，他们其实也很期待B股转A股，我不知道万科有没有考虑？

郁亮：因为我们B股比A股还贵，转成A股的话，B股投资者会吃亏的。没有投资者跟自己的钱开玩笑。而且95%的B股由境外投资者持有，转成A股，他根本没有办法买卖。所以转成H股是一个自然选择。

主持人：我们再看看深圳会场。

提问：万科如果成功转成H股后，有没有信心进入恒指成分股行列？在香港方面之前表现说香港有一些项目在洽谈，想问一下没有在香港方面已经有落实的？

郁亮：万科是透明的公司，一旦有落实就会告诉大家，我们每个月都会公布销售和新增项目情况。我们当然希望能够成为成份股，不仅成为大陆资本市场蓝筹股，我们也希望未来有机会成为香港市场蓝筹股。我们会朝这个方向努力。

提问：万科B股表现确实非常出色，但是反过来另一方面，这种出色表现有没有可能在H股之后，H股上涨空间造成一个压力，H股里拿恒大跟万科来比，万科估值略高一些，当然拿龙湖地产等等相比，万科估值还是低估的，不知道郁总怎么看到H股后，这个估值问题。

郁亮：每个公司都完全不一样的，就像两个人比较谁更优秀，我觉得很难比较。对万科H股表现，我很有信心。我们长达20年时间持续的推广，使得我们在香港市场受关注度比其他B股公司要高。在更大舞台上去展现自己的时候，相信我们的股票也会有更好的表现。

提问：B股转H股之后，等他成功转板后，近两年有没有发新股、发债的计划？

郁亮：目前没有计划。

提问：今年万科销售计划怎么样？

郁亮：我们没有年销售计划。为什么没有？因为每个月我们会开运营会议来讨论每个月工作要求，我们每个季度调整未来四个季度到六个季度的项目安排，每年会调整一次未来36个月的发展，我们是逐季逐月调整，我不太可能之前公布一个铁定完成的数字。我们要求自己，不同城市有不同表现，而且政策有新的变化，竞争有新的格局，这个时候我们始终要在市场里有更出色的表现，这是对我们自己的要求。而不是说制定一个固定目标去做。制定固定目标去做，对小公司很容易实现。我们现在这么大规模的时候，我们必须方方面面都表现很均好，所以这个时候我们不会事先做一个固定的销售计划。我们每个月公布销售数字，就是为了告诉大家，你们可以判断公司发展大概怎么样。

另外再纠正一个东西，我今天早上刷微博看到有人说，万科员工不健康还要扣奖金，万科真的没有这个安排，是扣管理层奖金。员工不健康就是因为管理层没有安排好工作，要不就没有安排大家运动，要不就是精神高度紧张。你们也帮我们纠正一下，在万科，员工不健康是扣管理层奖金，不是员工本人。

提问：你刚才说B股转H股万事具备，只欠批准，大概批复时间会要多长？真正挂牌这个时间会在什么时候？有没有一个大概时间段？

郁亮：这个很难预测。

提问：现金溢价5%这个标准怎么制定下来的？

郁亮：万科停牌后，我们希望在短时间内尽快复牌，减少对投资者影响，所以要尽快找到能够愿意出钱做这件事的人。刚才讲为什么找这三家。因为方案不能公布，只能悄悄去谈。由于万科B股比A股还贵，现金选择权有没有溢价都是可以探讨的问题，但是既然有三个机构愿意出5%溢价作为对价，我们当然乐意接受这个方案，这样给B股投资者更大的保障。至于说为什么不是6%、4%？那跟人家愿意做多少承诺出来的。别忘了，我们历史上20年整个只有89个交易日B股股价超过我们现在现金选择权的价格，这个比例我觉得相信在千分之一以内，所以我们现在这个方案对投资者也是一个很好交代。还有一个原因是中集给了5%的溢价。我们B股股价虽然高，但也还是参考了中集的方案。

提问：郁总，我是新浪网的，未来万科在管理层这块有没有什么激励机制，有没有可能转板后利用H股实施股权激励？

郁亮：境内投资者是不能买H股的。而且万科已经有股权激励了。我们激励手段是完整的，也是有效的，所以我们暂时没有想过通过H股再做境外股权激励。

提问：我是网易房产记者，刚才郁总强调万科短期内没有融资计划，你们有没有估算过转板成功后，香港市场资金成本比国内低很多，你们有没有估算过，转板成功后对万科资金成本会降低多少？第二个问题，此次转板成功，对于万科所有股东而言会带来什么实质性的利好？

郁亮：万科始终知道，股东钱是最贵的，所以能不拿就不拿。过去5年的情况说明万科不依靠资本市场融资也能发展。本身香港金融市场，我们也有合作，像GIC、中信资本，境外的钱直接投资也有的。万科在香港上市之后，我们会获得更多国际投资者关注，影响力更大的时候也对我们带来其他便利，更透明之后，别人愿意给你更好的评级，信用评级更好一些，有机会见到更多投资者，这样更广泛寻找合适的投资方式。至于成本多少，根据资本市场不同表现来确定，现在确实香港市场融资成本相对比国内低一点，工具多一点，但是外资进入资本市场也是有管理的，也不是拿了钱就可以用的。这些都需要慢慢摸索。我相信万科H股上市后，对投资者是有好处的。对公司发展多了更多选择机会，对投资者来说，国际投资者跟我们国内A股投资者之间也有一个充分交流，更大的参照系，使得万科股票估值有了更准确认知。相对来说，国内投资者对小盘股更偏爱一些，国外大型股票表现的并不比小盘股更差，会表现更好一些，通过不断国内投资者与国外投资者交流，使得万科股票得到更合理的表现，这些都有帮助，谢谢！

主持人：今天我们的媒体沟通会到此结束。谢谢大家！