万科正式公布B转H方案，拟申请将已发行的B股转换上市地，以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交易。1月21日，万科召开新闻发布会，就B股转H股相关事宜与媒体进行沟通。（相关链接：万科召开B转H新闻发布会）

时间：2013年1月21日

地点：万科总部 北京分会场 上海分会场

实录内容：

主持人：北京、上海、深圳、广州的媒体朋友大家上午好！欢迎大家参加万科B股转H股媒体沟通会。今天到场的有总裁郁亮、执行副总裁肖莉、董事会秘书谭华杰。首先有请董秘谭华杰介绍一下万科B股转H股相关事宜。

会议现场

谭华杰：各位尊敬的媒体朋友，我现在向大家把方案相关情况作一个简单汇报。首先回顾一下万科B股基本情况，万科B股是1993年3月份发行，1997年做过一次配股，这也是万科B股历史上两次融资。万科B股发行在历史上对万科来说应该说发挥了非常重要作用。它的第一个非常直接的影响，93、94是中国房地产行业第一个低谷期，有相当多的企业没有熬过寒冷的冬天。93年B股募集4.5亿资资金，这在93年的是一个巨款，正是因为这笔钱，万科在93、94年行业大调整中，不仅没有影响，而且抓住了利用低谷发展的机会。万科B股发行最大影响是让万科第一次直接地和国际投资者、国际资本市场有了亲密接触。其实万科是中国有股市以来第一个在报纸上发招股通函的企业，这个做法实际上就是从香港学来的。万科发行B股后，我们每年在香港都会作投资者见面会。这个在中国企业里面也是开投资者关系先河。这当中有很多理念、做法包括公司治理安排，甚至包括万科年报安排，90年代万科年报都可以发现很多在香港企业这边学来的经验。所以万科B股的发行最大的意义就在这个地方，让万科真正在国际资本市场上亮了一个相，同时也学到了很多东西。到最近，12月26日停牌之前，万科B股总数13亿股，占全部总股本11.96%，这个比例非常重要。这个影响到我们由B股转H股之后流动性需要。万科B股市值在停牌的时候164亿港币，今天开盘是涨停板，目前市值应该应该180亿港币，排名所有B股中的第二位。我们B股持有人主要是境外投资人，境外投资者B股持股比例超过95%，其中境外机构占比超过90%。这个在B股当中也是最高的之一。这也为我们转H股后，在香港上市提供了很好的基础。因为这些投资人都是境外投资人。B股转H股方案之后，境内投资人交易权力会受到一定限制。因为目前境内投资人并没有被允许购买境外股票。所以B股转H股之后，他只能卖不能买。对我们来说这个问题影响比较小，因为我们B股95%都是境外投资人，B股转H股后，他们不会受到影响，相反有一个更好的交易环境。

我们提出B股转H股大的背景还是在万科发展的时期，现在也是万科第三个十年发展期收官，明年进入第四个发展期。我们视角转向更广阔的视野，我们国际化战略已经到了必须提到议事日程时间点上。境外资本市场作为一个有志于成为跨国公司是必须要接触的。而这样的过程通常需要比较长时间逐渐完成。这个需要比较长的考虑。现在B股转H股这样一个机会对我们是一个良好契机。目前看也是个比较好的时机。在此之前，中集完成了B股转H股，H股上市后也受到比较好的欢迎。制度上已经成熟。另外我们投资者基本都是境外投资者，B股上市后，这么多年在投资者心目当中也积累了比较良好的形象和口碑。

万科的B股除了境外投资者占比非常高之外，还有一个特点，万科B股股价在B股公司当中是非常坚挺。从2010年以来股票走势来看，万科B股走势一直比A股更强一些。从B股和A股股价对比来看，我们可以看到在我们停牌的时候，中国所有B股公司当中，万科B是唯一一个比万科A有溢价的股票。只要是A+B的公司，只有万科一家B股比A股贵，这说明了境外投资者对万科的认同。

从投资者保护来看，首先股东大会必须采用分类表决方式，B股股东和全体股东要分别进行表决，不仅全体股东必须2/3以上赞成，而且B股单独也必须2/3以上赞成，这个方案才能通过。第二，这个方案网络投票，更方便中小投资者发表意见。第二个保护投资者权益的重要举措是现金选择权安排，在中集方案大家也看到了，我们方案跟中集方案一样，由第三方对B股股东提供一个现金选择权，B股股东有两个选择，一个是留着股票转换成H股，以后在香港市场上交易。另外一个选择就是把股票按照确定的价格行使现金选择权，把股票卖给第三方。我们第三方现在包括三家：华润、GIC（新加坡政府公司），GIC是非常有名的全球资产公司，管理总值千亿以上。第三，高瓴资本，这是国际上有影响力的一家主要来自境外的资产管理公司，也是国内私募机构里面排名非常靠前的机构，管理资本70亿美金以上。这三家是我们现金选择权提供方。定价按照溢价5%，13.13港元，这个股价跟我们万科B股历史股价来看，比08年年初以来最高价格还要更高一点，这个股价高于08年年初以来任何一天的股价。也就是说投资者只要08年之后买的股票，行权价一定高于买的成本。行权价对B股持股人当中，绝大多数的买入价要更高。当然我们附加了一个特殊的情况，如果说申报超过了B股总数1/3的话，这个方案将会暂时停止实施，可能会作进一步讨论之后再决定。这主要原因是由于我们B股占全部股本比例只有11.96%，虽然万科是一个公众持股公司，但是根据香港规则，计算公众流通比例的时候，只计算香港股份占全公司全部股份的比例，而且要扣除关连人士所持有的股份，如果跟公司有关连的持股人，他们所持的股份将不列入流通股计算范围。我们现金选择权两个提供方，华润、GIC按照香港规则都定为关连人士。华润是万科大股东，GIC持有万科下属公司股份超过10%，收购股份转为H股后都不计为公众流通股。如果有太多B股股东选择行使现金选择权，我们比例可能达不到联交所所要求的最低的股份。另外如果有1/3的B股股东都愿意实施现金选择权，也说明他们对B股转H股不认同的态度，这个时候公司就要慎重。如果申报过程中，申报的数量超过1/3，现金选择权也不会行使，同时这件事将会搁置，B股重新回到国内市场。

最后是我们方案大概时间过程。根据我们发出通知，我们会在2月4日召开临时股东大会，临时股东大会召开后，我们会向中国证监会和香港联交所、香港证监会提交相关文件。在取得中国证监会、香港联交所核准批准后，我们会进入到B股现金选择权实施期，如果没有出现刚才说的1/3以上这样的情况，B股将转H股在联交所挂牌交易，这就是我们B股转H股重大事项的基本情况。谢谢！

提问：你好！我是华夏时报的记者，到香港上市可以有几种方式，介绍上市、分配上市、公开发售，后两种融资功能更强，而介绍上市融资功能不太具备，万科为什么会选择介绍上市这种方式？如果这个成功后，在海外拥有两个上市平台，这两个上市平台如何避免同业竞争？谢谢！

郁亮：谢谢你的问题。对于万科来说，我们相当于万科历史上第二次股改，前几年刚完成A股股改，这次想完成B股股改，以转换到流通更好的市场，同时也跟万科B股投资者结构有关联。这次我们B股转H股，并不涉及融资安排，也没有融资计划。我们只是单纯的B股转H股，希望给更多境外投资者机会给大家。万科去年收购了香港一个上市公司，改名万科置业（海外），他将以万科香港的业务为主，而万科目前只在大陆有业务，所以两者之间并不存在业务上的冲突，所以彼此没有竞争问题，万科置业（海外）未来将继续在香港本土的发展，而他本身持有香港物业，这方面会继续做下去。

提问：郁总，你好，我是新华网记者，此次万科B股转H股被认为是迈向国际化重要步骤，最近或者未来一段时间内，万科在海外市场方面有哪些计划？谢谢！

郁亮：我们B股转H股这件事确实是我们国际化重要的步骤，其实万科从上市那一刻开始我们一直具有香港基因、海外基因，88年发股票，其中有1000万股是香港人购买的，大家耳熟能详的万科个人股东刘元生就是当时最早购买万科股票的香港投资者之一。我们当年就请了香港财务顾问帮我们做了招股说明书，等到93年发B股的时候，从那个时候起差不多20年时间我们每年都会坚持在香港做投资者推介，以至于今天可以看到万科B股投资者里面超过95%是境外投资者，也创造了一个奇迹，目前B股比A股股价高的上市公司我们是唯一一家。对我们来说，这次B股转H股当然对万科国际化进程很重要，使得万科整个公司能够达到更高国际化的水准。但我想强调一点，国际化业务跟B转H的安排是两个不同的事情，我们去年根本不知道B股有转H股可能性的时候，我们就制定了国际化策略。去年成立了美国业务小组，我相信今年也会落地。当然国际化业务对万科是一个尝试性投资，目前我们在走一步看一步，在不断摸索，当然我们有任何结果的话也会及时跟大家报告。

提问：我是财经传媒记者，关于商业地产业务，这次之前我们知道万科在北京成立商业地产总部，刚才说国际化业务是一个尝试投资，商业地产在万科是一个什么地位？这次B股转H股打通海外通道，对商业规划有什么关系？

郁亮：我再强调一次，B股转H股是万科第二次股改，这是股本架构调整，跟商业地产发展没有直接关系。

我们这个月北京成立了万科商用物业管理部，万科一直以来也在做一件事，我们拿的地已经有一定比例的商业配套，我们现在为普通人盖好房子，盖有人住的房子里，所以社区商业需要占有一定比重，我们必须有效管理起来。我们去年也做了很多这方面尝试，现在成立一个部门管起来而已。对于商业地产还有一个目标，跟城市同步发展，比如像深圳这样，住宅供应量很少，其他商业物业类型机会较多，所以为了顺应城市发展的趋势，我们也要积极参与。我们一直以来对商业的定位都是为了做好住宅而做商业，成立商业管理部也并没有改变既定策略。到今天为止我们对商业地产发展仍然实施保留态度，目前商业地产在个别城市出现了一些过快发展的势头，如果住宅出现过快发展势头过快，你有可能通过降价可以解决，商业地产的话降价卖不出去就只能通过闲置来处理掉，这是一个危险的事情。万科对商业地产，在谨慎态度下发展。

提问：今年万科的国际化计划是基于什么战略考虑？跟万科融资压力有没有关系？目前国际化有没有定下方向和具体规划？

郁亮：万科第四个十年的时候，我们要从国际化角度衡量我们是不是优秀，万科管理和治理水平是否可以达到国际化水准。我们希望有更多全球化合作者，这也是国际化一部分。我们也尝试把业务放在海外去做，这也是国际化一部分。所以国际化可以有很多内涵。从公司治理来说，我们一直以国际化为目标和参照系。如果狭隘的国际化业务说海外盖房子这件事，我们确实也正在谋划之中。毕竟国外发达国家他们房地产比我们早很多，他们所走的路，我们通过去尝试，可以了解更多经验回来。这是我们的国际化。至于融资安排之类的，国际化融资其实万科一直都有，88年发股票就有，93年发B股也有，当然今天我们还有其他渠道，比如GIC为什么成为我们关连人士，是因为项目合作，除了GIC还有中信资本等等都有合作，我们资本渠道一直有很多合作者。

提问：这个问题问谭华杰，我是21世纪经济报道记者，这次提供现金第三方选定标准是怎么设定的？可预见的未来，比如半年、一年这批B股转H股会不会对万科股本结构产生较大影响？

谭华杰：先回答你的后一个问题。你可以看到整个万科B股占全部股份只有11.96%，而且这次第三方提供的现金选择权最高总数也不会超过我们B股总数的1/3，也就是说这次通过B股股东行使现金选择权而导致第三方增持万科的股份总数不会超过万科总股本的4%，而且这4%实际上是由三家第三方共同提供的，所以肯定不会对万科股本结构造成明显的影响，这是可以确定的。就选择第三方标准来说，我们从停牌到公布方案这段时间并不是特别的长，在这个过程当中我们也不太可能说拿着意向去找很多很多机构，然后跟大家洽谈说你愿不愿意做我们第三方。在这种时间比较紧，又比较高的保密性要求的情况下，我们在第三方选择的范围其实本身不是一个特别多的可选项，为什么最后是这三家？华润因为一直是万科第一大股东，也一直对万科发展非常支持，所以当万科需要帮助的时候，我们首先想到的肯定是华润，提供第三方现金选择权，其实是他们为公司提供一个帮助。第二，GIC是因为是我们很长时间一个合作伙伴，他们因为也是境外投资机构，所以他们拥有H股比较便利的条件。我们合作也建立了非常强的相互信任关系。第三家高瓴资本他们以投资境内外B股为主的一家机构，我们大多数常年投资万科的机构，其实是以投资A股的机构更多一些，这些基金通常没有B股业务，而高瓴也具有投资B股的资格，也是我们比较熟悉的机构里面非常大的一家，而且他在之前也多次表达过希望有机会能够持有万科。所以在这种情况下选择了这三家。并不是我们刻意制定一个标准去筛选第三方，第三方实际上他们很大程度上是为公司提供帮助。谢谢！

郁亮：我稍微补充一下股本结构问题，即使未来有可能GIC跟华润持有万科H股的话，这部分H股也是流通股，不是非流通股，只不过不会被联交所认定为公众持股部分。没有任何锁定期，是全流通的，只不过不认定是公众股份而已。万科本来就是全流通股份。

肖莉：联交所对公众持股是有要求的。关联人士所持股票是流通股，但是不被认为是公众股，因为跟万科有关联的人士可能会长期持股，导致实际交易的股份数减少，但是实际上如果他们拿了股份后，他们也可以在H股上市后第一时间在市场上卖出。这里再跟大家强调一点。谢谢！

主持人：北京分会场答记者问全部结束。

主持人：下面有请上海媒体提问。

提问：郁总，你好！我是东方早报记者，我想问两个问题，第一，刚才一个问题，你们去年收购了南联地产后，您刚才说南联地产今后主要发展海外业务，是不是意味着以后南联和B股转H股的分工，就是南联融资主要发展海外业务，H股资金主要用于国内发展？

郁亮：并没有H股资金，我们只是B股转H股。刚才回答这个问题我说的是我们香港万科置业海外主要发展香港业务，海外的概念比香港大很多。南联原来就有香港业务，我们想继续发展壮大其香港业务，这是我们现在的分工。这次转板不涉及融资安排，公司没有融资计划。

提问：但是我看到，B股转H股，很多是因为B股失去融资能力，所以有转H股的计划？

肖莉：B股转H股是非常简单的转板，这个转板的目的主要是增强B股流动性。它显然不是一个为了解决融资而做的一件事。未来万科B股转H股之后，所有融资还是要按照监管要求和监管部门的程序来进行。谢谢！

提问：郁总，财经通讯社记者，我看到三季报万科负债达到79.4%，之前维持在60%多，今年对降负债这块有没有具体计划和步骤？我们希望负债维持在什么水平？

郁亮：实际上万科有超过千亿的预收款计入负债，这部分并无真实的偿债压力。公司的净负债率基本会保持在40%以下，目前37%左右，在同行业中是很低的。希望大家在研究房地产公司时，一定要把预收款，已售未结的部分扣除了讨论，否则数据上有很多误导。目前公司会继续坚持稳健策略发展。

主持人：下面请深圳记者提问。

提问：为什么选择了和中信证券合作？

谭华杰：这次做的是介绍上市，对证券公司来说，其实不是一个很大的业务，因为不涉及融资，所以真正他们赚的钱是很少的。我并不认为券商之间有非常激烈的竞争，也不认为我们把这个交给谁做是给谁一个很大的生意。只是说这件事确实有一个探索和意义，有一定创新味道在里面，所以他可能是有兴趣的，但是对证券公司并不是一个赚钱业务。过去万科在资本市场融资操作，中信证券一直是我们多年合作伙伴，所以现在一件可能不一定很赚钱，但是有一定乐趣的事我们觉得交给他做也不错。

提问：如果B转H 成功，上市初期会不会担心会出现交易流动比较小的可能性？还有一个，南联地产现在改成万科置业海外和B股转H股如果成功通过的话，两个都是万科的，会不会给投资者误导，不知道哪个是万科？

郁亮：流动性我不担心，从目前看来，万科B股转H股已经引起较多关注，而且万科B股一直以来相对活跃，相信到香港市场会更活跃，我们也希望能够成为香港资本市场一个非常受欢迎的股票。第二个问题，南联只是万科持有的境外子公司，而B转H成功后，H股是香港上市的万科股票。

提问：我是来自搜房网的记者，万科B股转H股跟万科转到第四个十年，中国房地产行业进入到一个下半场，是不是意味着黄金期已过，万科到海外发展？2013年万科研究报告中提到整个中国库存很多，今年万科在拿地、销售保持什么策略？

郁亮：国际化业务对万科是一个尝试，万科不可能把主要业务放在海外市场。我们的策略就是为“普通人盖好房子，盖有人住的房子”。目前谁需要这么多房子？一定是国内，我们城市化还没有完成，有大量需求存在。

“国际化”不是我们第四个十年的标签，国际化是万科的探索和尝试，主要目的我们是希望通过国际化提升万科管理水平、提高我们对行业的认识，帮我们找到更多全球合作者，这是我们国际化目的之一。不只是说为了盖房子、赚点钱。我们有什么优势去国际化？比钱多，显然香港发展商比我们多很多钱，更别说美国了。所以我们主要还是做好自己国内的业务，中国市场足够大，足够让我们发展。第四个十年，万科仍然以大陆为主，到今天为止我们进入全国60个城市，第60个城市是刚进入的南宁。我们国家公布房价指数是70大中城市，我们连70大中城市都没有进完，所以国内对我们发展空间是很大的。

第二个问题，下半场是一个长期的开始，并不是一个短暂的变奏。中国城市，房价在不同城市有不同表现，大多数城市并没有出现恢复上涨，还在盘整中，甚至在往下走的过程，只不过个别城市像北京、上海进入调整比较早、调整幅度比较深的，现在逐步在深入调整的基础上有所复苏，所以万科下半场策略是一样的，很重要策略是给普通人盖好房子、盖有人住的房子。这是第一个策略。第二，“三不”政策仍然是我们策略，“不囤地、不捂盘、不拿地王。”

提问：2012很多大型房企业，包括万科，我们很关注在融资这块怎么拿钱去做进一步开发，融资结构万科有什么样的计划，会不会引入一些战略投资机构做大资本？

郁亮：大型房企去年表现不错，主要是坚持主流产品定位的结果。我们始终把握一个原则，我们追求给普通人盖好房子，赚取合理利润，两方面都有交待。万科5年下来，我们销售超过1400亿，多了1000亿，这是没有资本市场融资的情况下做到的。万科已经习惯了没有资本融资也可以解决发展问题，一个重要原因是万科有很多合作者。包括战略合作者，比如GIC战略合作。这是万科一直有的发展策略。我们解决一个问题是说当资本市场没有条件让你融资的时候，我们仍然需要给股东创造利润，仍然要对员工负责，这个时候我们仍然要找到发展路径。今天谈B股转H股是非常纯粹的一件事，没有跟融资结合在一起。

提问：最近三四线城市爆发了一些风险，还有一些城市贵阳，万科也有一些地块，未来三四线城市出现系统性风险可能性有多大。已经有房企明确表示撤出三四线城市，万科有没有这样的策略？

郁亮：我们始终是城市圈带发展模式，而不是点状去发展。所有三四线城市都表现一样吗？即使同一类型城市，也不能简单贴上标签。我觉得每个城市房地产发展完全不一样。每个城市出现目前的格局一定有它的道理。在任何行业里，哪怕衰落行业里都有做的好的企业，任何新兴行业都有差的企业，关键你管理怎么样、风险把握度在哪里。我最近在研究湖南专门做乡镇一级的发展商，未来新城市建设我觉得他是主力，卖1000元/平左右的房子，做得很好。我们说这个市场，换成正常的发展商都不会去做。全国也都看到他这个发展的很好。简单一二三线区分有问题。对万科进城市，我们自己有模型，PIE模型，P是人口，I是基础设施，投资，E是就业，产业发展。如果这个地方有产业发展、首先有基础设施投资，就有就业人口增加，人口增加之后这个地方房地产市场就有机会，就有稳定的支撑作用。所以说每个城市在不同发展阶段都有爆发性增长的那一刻。比如说我们早年深圳房地产是非常火爆，成交量特别大，但深圳房地产市场过去一年成交300万平方米，在全国排名很后面了，很多三线城市销售都超过300万平方米，所以说这个城市过了这个阶段后就维持这个状态。所以我们的判断标准是看这个市场有没有泡沫之类的，有没有人口支撑、有没有基础支撑、有没有就业、产业支撑，如果有支撑，市场大一点也正常。

提问：我是来自深圳房地产信息网的记者，在今天上午的B股开盘十分钟，万科股票已经涨停，同时带动了房地产企业以及其他相关股票上涨，在万科B股转H股这样一种选择的时候，同时万科也是全球房地产行业企业中做得非常出色的，你们如何在资金和企业发展中更好地防范风险？谢谢！

郁亮：万科这么多年始终如履薄冰平衡好发展和风险问题，我们在行业里始终是非常理性，对风险管控始终也是非常严格。比如我们严格控制净负债率，严格控制买地的规模，库存的规模，每个礼拜、每个月跟踪存货怎么样，销售情况怎么样，坚持现金为王，保持足够现金在手里留着。这些东西万科一直运营的很有效，我们会一直强化这方面工作，保证万科能够在复杂多变市场面前还能够有一个稳健的表现，有的时候你们老要催我们再发展快一点，别人赶上来了，其实对企业是有害的，越大的时候，越大越危险。我们始终知道这个道理。

主持人：谢谢深圳会场的媒体，最后再看几个城市还有没有补充问题？北京会场的媒体？

提问：我是来自北京新京报的记者，万科一直在强调现在中集集团B股转H股之后，在制度层面B股转H股没有什么问题，但是是不是在别的层面除了制度层面，哪些方面万科觉得可能还有不可控的因素？在现在这种调控状态下，万科有没有准备好证监会一定会批准B股转H股？

郁亮：在公告此事之前，管理团队已做了大量工作，在确认有机会完成这件事情之后再公告。至于说有哪些不可抗因素，我无法预测。就目前情况来看，我们只等批准，首先是股东批准，然后是证监会和香港联交所批准。万科已经做了充分准备，否则也不敢贸然提出这个方案。还有中集一个成功案例在先，对我们也是非常好的榜样。所以我们对能够做成这件事是非常有信心的。

提问：北京晨报经济版记者，刚才一开会的时候已经介绍了万科在上市的时候有很多的第一次，包括年报采写的格式，但是也有很多股民跟我们聊的时候，他们其实也很期待B股转A股，我不知道万科有没有考虑？

郁亮：因为我们B股比A股还贵，转成A股的话，B股投资者会吃亏的。没有投资者跟自己的钱开玩笑。而且95%的B股由境外投资者持有，转成A股，他根本没有办法买卖。所以转成H股是一个自然选择。

主持人：我们再看看深圳会场。

提问：万科如果成功转成H股后，有没有信心进入恒指成分股行列？在香港方面之前表现说香港有一些项目在洽谈，想问一下没有在香港方面已经有落实的？

郁亮：万科是透明的公司，一旦有落实就会告诉大家，我们每个月都会公布销售和新增项目情况。我们当然希望能够成为成份股，不仅成为大陆资本市场蓝筹股，我们也希望未来有机会成为香港市场蓝筹股。我们会朝这个方向努力。

提问：万科B股表现确实非常出色，但是反过来另一方面，这种出色表现有没有可能在H股之后，H股上涨空间造成一个压力，H股里拿恒大跟万科来比，万科估值略高一些，当然拿龙湖地产等等相比，万科估值还是低估的，不知道郁总怎么看到H股后，这个估值问题。

郁亮：每个公司都完全不一样的，就像两个人比较谁更优秀，我觉得很难比较。对万科H股表现，我很有信心。我们长达20年时间持续的推广，使得我们在香港市场受关注度比其他B股公司要高。在更大舞台上去展现自己的时候，相信我们的股票也会有更好的表现。

提问：B股转H股之后，等他成功转板后，近两年有没有发新股、发债的计划？

郁亮：目前没有计划。

提问：今年万科销售计划怎么样？

郁亮：我们没有年销售计划。为什么没有？因为每个月我们会开运营会议来讨论每个月工作要求，我们每个季度调整未来四个季度到六个季度的项目安排，每年会调整一次未来36个月的发展，我们是逐季逐月调整，我不太可能之前公布一个铁定完成的数字。我们要求自己，不同城市有不同表现，而且政策有新的变化，竞争有新的格局，这个时候我们始终要在市场里有更出色的表现，这是对我们自己的要求。而不是说制定一个固定目标去做。制定固定目标去做，对小公司很容易实现。我们现在这么大规模的时候，我们必须方方面面都表现很均好，所以这个时候我们不会事先做一个固定的销售计划。我们每个月公布销售数字，就是为了告诉大家，你们可以判断公司发展大概怎么样。

另外再纠正一个东西，我今天早上刷微博看到有人说，万科员工不健康还要扣奖金，万科真的没有这个安排，是扣管理层奖金。员工不健康就是因为管理层没有安排好工作，要不就没有安排大家运动，要不就是精神高度紧张。你们也帮我们纠正一下，在万科，员工不健康是扣管理层奖金，不是员工本人。

提问：你刚才说B股转H股万事具备，只欠批准，大概批复时间会要多长？真正挂牌这个时间会在什么时候？有没有一个大概时间段？

郁亮：这个很难预测。

提问：现金溢价5%这个标准怎么制定下来的？

郁亮：万科停牌后，我们希望在短时间内尽快复牌，减少对投资者影响，所以要尽快找到能够愿意出钱做这件事的人。刚才讲为什么找这三家。因为方案不能公布，只能悄悄去谈。由于万科B股比A股还贵，现金选择权有没有溢价都是可以探讨的问题，但是既然有三个机构愿意出5%溢价作为对价，我们当然乐意接受这个方案，这样给B股投资者更大的保障。至于说为什么不是6%、4%？那跟人家愿意做多少承诺出来的。别忘了，我们历史上20年整个只有89个交易日B股股价超过我们现在现金选择权的价格，这个比例我觉得相信在千分之一以内，所以我们现在这个方案对投资者也是一个很好交代。还有一个原因是中集给了5%的溢价。我们B股股价虽然高，但也还是参考了中集的方案。

提问：郁总，我是新浪网的，未来万科在管理层这块有没有什么激励机制，有没有可能转板后利用H股实施股权激励？

郁亮：境内投资者是不能买H股的。而且万科已经有股权激励了。我们激励手段是完整的，也是有效的，所以我们暂时没有想过通过H股再做境外股权激励。

提问：我是网易房产记者，刚才郁总强调万科短期内没有融资计划，你们有没有估算过转板成功后，香港市场资金成本比国内低很多，你们有没有估算过，转板成功后对万科资金成本会降低多少？第二个问题，此次转板成功，对于万科所有股东而言会带来什么实质性的利好？

郁亮：万科始终知道，股东钱是最贵的，所以能不拿就不拿。过去5年的情况说明万科不依靠资本市场融资也能发展。本身香港金融市场，我们也有合作，像GIC、中信资本，境外的钱直接投资也有的。万科在香港上市之后，我们会获得更多国际投资者关注，影响力更大的时候也对我们带来其他便利，更透明之后，别人愿意给你更好的评级，信用评级更好一些，有机会见到更多投资者，这样更广泛寻找合适的投资方式。至于成本多少，根据资本市场不同表现来确定，现在确实香港市场融资成本相对比国内低一点，工具多一点，但是外资进入资本市场也是有管理的，也不是拿了钱就可以用的。这些都需要慢慢摸索。我相信万科H股上市后，对投资者是有好处的。对公司发展多了更多选择机会，对投资者来说，国际投资者跟我们国内A股投资者之间也有一个充分交流，更大的参照系，使得万科股票估值有了更准确认知。相对来说，国内投资者对小盘股更偏爱一些，国外大型股票表现的并不比小盘股更差，会表现更好一些，通过不断国内投资者与国外投资者交流，使得万科股票得到更合理的表现，这些都有帮助，谢谢！

主持人：今天我们的媒体沟通会到此结束。谢谢大家！