快速周转成为保障公司金科资金链安全的唯一办法。据透露,金科要求重庆区域项目从拿地到首期开盘原则上不得超过6个月,外地项目不得超过7至8个月。金科2012年获取的项目中,有部分项目已开盘销售。例如,2012年5月底在张家港取得的土地,11月份已开盘,速度确实很快。
2012年金科获取的大部分土地都在三四线城市(区)。湘财证券分析师张化东指出,金科的项目大部分位于重庆主城的周边县区,不受房产税政策的影响。长沙项目为所辖长沙县项目不在限购范围的市内五区。渤海证券在研究中发现,三四线城市对于开发商来说,很难实现项目的爆发式增长,因此增长还是项目个数为主。
值得注意的是,去年以来,三四线楼市的消化速度明显落后。克尔瑞信息集团样本统计显示,2011年,三四线城市商品住宅销量同比增30%,远高过一二线城市(负增长19%),而去年,三四线城市商品住宅销量同比增速仅15%,落后于一二线的32%。仲量联行中国区董事陈锦平也认为,未来三四线城市可能比一线城市面临更大的风险。主要是需求增长面临更多不确定性,且在前两年充足的供应量下,有可能发生供过于求的态势。金科能否险中求胜?
以北京项目为例,金科销售情况并不尽如人意。其中金科帕庄园2012年5月开盘的别墅部分,项目去化率刚过50%。2011年10月开盘的住宅部分去化率仅过30%。金科在北京昌平区的另外一个项目金科廊桥花园,同为2011年10月开盘,截至2013年1月16日,仍有接近20%未被消化。北京金科相关负责人称,主要是受到限购政策的影响。金科快速发展中,一些不和谐的音符也跳出来。无锡金科地产被业主投诉称,交付的期房绿化及配套设施严重缩水。
除了住宅领域的快速扩张,2013年,金科地产还打算开发旅游地产和商业地产。金科计划在重庆照母山地块打造30万平方米的商业综合体,还将在黑山谷打造旅游度假物业。
无论是商业地产还是旅游地产都需要大笔资金投入,由于财务报表的滞后性,跟踪金科的分析师们普遍认为该公司目前并不存在资金链问题。但金科2011年在建项目共有51个,2012年又新获得27个项目,78个项目代表78股现金流,它们犬牙交错,需要极强的资金管理能力。是否能实现快速周转,既有赖于政策,也有赖于市场。而城镇化策略究竟会对房地产市场产生多大的影响,还看不清。
在薛迥文看来,房地产行业过去黄金十年已被验证的规律是,不是靠能力取胜,更多是靠规模和利润取胜。给开发企业做大的机会仅剩下十几年的时间,房地产行业终将走向细分市场的道路。由此,不难理解,在机会主义导向下,开发商们对规模扩张的渴望。
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