房地产会否引爆那些不断积累的潜在金融风险

来源:地产中国网 2013-01-14 10:47:00

一半海水一半火焰。近期,全国各地不少地区房价再次呈现上涨苗头,但与此同时,分化也现端倪,海南等地房价泡沫有破裂迹象,个别小型房地产开发商再次爆出老板“跑路”事件,并且牵连购房者、银行、信托等多方。

最新的事件来自温州。相关报道显示,温州泰宇花苑项目负责人于去年携款潜逃,温州官方确认,该房产商的主要债权方包括安信信托、建行和几名个人借贷者,其中安信信托是第一大债权人,其开发贷款集合资金信托计划规模为4亿元,将于2013年4月到期。尽管温州泰宇花苑项目风波最终结果尚未明朗,但梳理这一事件,我们认为其具有重要的标本警示意义。

在这起典型的融资案例中,小型房地产开发商为主体,银行、信托、民间借贷等均卷入其中,而撬动资金链条的美好预期在于高房价,维系基础在于高地价,融资形式囊括银行信贷、信托产品、高利贷等。如果一切顺利,这个链条上的每个参与者都将赚得盆满钵满,但“如果”终究不是现实,潜在风险始终萦绕,一着不慎招致满盘皆输———老板“跑路”了,风险摆上了桌面。就此,各方不禁担忧,房地产会否引爆那些不断积累的潜在金融风险。

担忧首先来自房价的地域分化。与部分一线城市房价依然高高在上甚至再次上涨不同,鄂尔多斯、温州、海南等地房价均掉头向下,这无疑给当地那些财务实力不强的中小房地产商增添了资金压力。部分小开发商当初不惜高成本四处融资的一个预期就是高房价,但预期并非总是“美好”的,销售不力成为致命导火索。

比如上述温州泰宇花苑项目就是典型。温州房地产信息网统计显示,泰宇花苑2009年销售的为4号楼和6号楼,至今尚有新房没有销售出去,而2012年1月22日开盘的5号楼,其房价也明显低于开发商最早计划的房价,且销售一年,楼房售出不足半数。与此同时,开发商的资金压力却是“硬约束”。该项目开发商以评估价值达到11.5亿元的两块土地为抵押,由安信信托发行信托集合项目,融得4亿元资金,此外还背负银行贷款以及民间借贷。在这一危险游戏中,资金链极其脆弱,潜在风险较大。这也从一个侧面说明,爆发于2011年的温州民间借贷风波并没有完全平息,暗流涌动中依然埋藏不少隐患。

同时,此次事件无疑再次将当前如火如荼的信托推上风口浪尖,大量信托贷款的兑付压力,成为新的一年里令人担忧的金融隐患之一。在过去两年,信托业的高速“奔跑”,既让各界惊讶于信托的活力四射,也令人担忧其扩张步伐中留下的风险。

中国信托业协会统计数据显示,截至去年11月底,中国信托业资产规模已达6.98万亿元,而截至2012年三季度末,房地产信托余额为6765亿元,约占信托总体的11.34%。央行最新公布的数据显示,在2013年15.76万亿元的社会融资总规模中,信托贷款增加1.29万亿元,同比多增1.09万亿元。

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一半海水一半火焰。近期,全国各地不少地区房价再次呈现上涨苗头,但与此同时,分化也现端倪,海南等地房价泡沫有破裂迹象,个别小型房地产开发商再次爆出老板“跑路”事件,并且牵连购房者、银行、信托等多方。
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