只有房价再涨42%，美国房屋的业主们才能浮上水面。购房之后的尾随成本、卖房佣金都在上涨，从另一个角度说明了抄底投资美国房地产的失败。

据美国住宅建筑商协会(NAHB)12月18日的报告，12月份美国住宅建筑商人气指数上升至2006年4月以来的最高点。而美国12月NAHB房价指数从11月修正后的45.0升至47.0。美国房地产似乎在经历着不温不火的复苏。但为什么普通民众仍然感觉处于水深火热的衰退之中？

在美国，单单用股市上涨，得出美国人财富的回归的结论是不对的。在泡沫处于最顶端的时候，人们经常会攀比因为买房而身家又增长了多少倍。但是除非你卖掉房子，否则这些收益只停留在纸面上，并没有兑现。事实上，许多美国人都将房屋的大部分权益卖掉并花费掉了。这就是为什么即使住房价格温和复苏，美国的家庭拥有自己房屋的权益仍然接近历史新低。

一直以来，低首付的联邦住房管理局(FHA)担保贷款占了很大一部分市场，鼓励美国人用很少的首付进行最大的购买。而美联储12月初公布的净值数据，值得深挖。

美国人的房子是最大的净值所在

美国股市的强劲反弹对大多数美国人的净值影响很小。为什么呢？因为大多数没有持有明显数量的股票或者共同基金。

很显然，无论是金融证券、企业股权、股票、信托和基金，包括商业地产，这些都不是穷人的玩具，居于财富顶端10%的人占着绝大多数，最上层的1%则更是“显赫”；另一方面，居于社会财富底部90%的美国人，持有所有类别的金融证券比例仅有6%，而持有股票和共同基金的比例为19%。所以经过简单计算，家庭平均的投资组合价值肯定在5万美元以下。请记住，美国股市从以前的峰值下降了10%。所以从5万美元到4.5万美元对典型的美国家庭影响不大。

但考虑到有人在泡沫顶峰期以FHA担保贷款买房。假设最初购买一栋房屋，价格为25万美元，最常见的首付为3.5%，即8750美元。如今该房屋的价格仅有17.5万美元，即所谓的“水下部分”为7.5万美元。为了达到最初购买的价格，住宅价格必须上涨超过42%。

所以美国房地产界就是债务杠杆的世界。一个典型的家庭的资产组合，受大规模的股市反弹影响非常小。然而，现在房地产价值下降30%，已经使他们的净资产境况举步维艰。