近日，央行发声表示支持鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或是用新发放贷款置换原来存量的贷款。常州也于今日发布消息称已经有一些贷款人与贷款银行就存量房贷利率进行沟通。在这样的背景下，行业对下调存量房贷利率的呼声加大，基于近期提前还贷潮以及新旧房贷利差拉大的现状，存量房贷利率下调的必要性增强。诸葛数据研究中心解读如下： 

一、央行发声鼓励新发贷款置换存量贷款，存量房贷利率下调呼声渐高 

7月14日，在国新办新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜表示，人民银行支持和鼓励商业银行按照市场化、法治化的原则，与借款人自主协商变更合同约定，或是用新发放贷款置换原来存量的贷款。该发声一出，引起行业内的热烈讨论，一时之间对于下调存量房贷的呼声席卷而来。常州于7月21日在常州日报官微上发布消息称，目前常州市商业银行还没出台统一的指导文件和具体细则，但是，已经有一些贷款人与贷款银行就存量房贷利率进行了沟通，也有银行同意下调存量房贷利率。随后该消息中“银行同意下调存量房贷利率”的表述已经被删除。截止至目前，尚未有城市有正式的文件落地。

无论如何，降低存量房贷利率，对于已购房者来说是一个利好消息，意味着将减少房贷利息支出，减轻居民资产压力。但从银行角度来看，若是下调存量房贷利率一定程度上会折损银行的利润，并且工作量大、涉及面广，同时下调的幅度如何确定也需谨慎考量，因此具体细则还需要研究。对于银行来说，本身自主下调存量房贷利率的动力偏弱，但基于今年以来提前还贷群体大幅增加，很大程度上影响银行的流动性，并且长远来看，在新增贷款利率调整的背景下，存量按揭贷款利率适时调整也是符合市场规律的。

二、重点城市新旧房贷利率差最高超2%，居民还贷压力大导致提前还贷潮

近期以来，提前还贷成为热门话题，而这一现象背后折射的正是存量房贷利率过高，居民还贷压力大的现实。存量房贷利率与新增房贷利率之间的差距不断拉大，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，重点15城当前新增首套房贷利率均降至5%以下水平，最低降至3.7%，而存量首套房贷利率基本都在5%以上，其中南京、无锡甚至高达6%以上，杭州、南京、无锡、武汉等城市LPR加点超过100BP，新旧利率差最高达到2.3%。

过大的新老房贷利差，也不难理解为什么提前还贷的群体大幅增加。一方面，受到疫情以及国内外形势等综合影响，居民预期收入下滑，理财收益不理想，导致居民更倾向于将手中资金用来提前还贷；另一方面，虽然LPR处于下调趋势，但是存量房贷利率却仍然处于高水平，新旧房贷利率差不断扩大，这样的心理落差也让居民更加想要提前还贷。

 三、存量房贷利率下调必要性增强，后续可能采用国有大行先行方式推行

在当前的背景下，下调存量房贷利率的必要性逐步增强。一方面，可以助力缓解提前还贷现象；另一方面，也可以提升市场流动性，使得居民有更多的资金投入消费。

对于后续下调房贷利率的方式，大概率上可能采取国有大行先行的模式，发挥带头示范作用，根据客户资质和存量房贷的具体情况出台针对性的方案，灵活对待，避免一刀切的做法。同时，给与地方商业银行更多的灵活性和自主性，采取直接降（在存量房贷利率的基础上打折）或者间接降（贷款以新换旧）等方式。