上海易居房地产研究院20日发布《二手房挂牌激增现象研究》报告。报告认为，二手房挂牌这个问题是今年上半年房地产最重大的问题，需要高度关注。二手房“愁卖”问题凸显，卖方市场已变为买方市场。

报告选取了全国13个重点城市二手住宅挂牌量的情况。统计显示，今年6月初13城二手住宅挂牌量为199万套，相比今年年初159万套增长了25%。这说明，今年上半年二手房出售意愿很强，但由于市场交易遇阻，进而产生了房源激增的问题。从绝对规模看，重庆、成都和上海的二手房挂牌量规模相对大，6月初分别为22、20和18万套。同时，对比年初挂牌规模，今年6月份上海、武汉和西安的增速最大，分别为82%、72%和40%。

全国13城二手住宅挂牌量(套)

统计显示，今年一季度全国13城二手住宅去化周期为10个月，而二季度该指标为15个月，出现明显增长。通俗理解是，当前二手房挂牌量激增的情况下，二手房要出手，则交易周期将明显延长，即增加5个月的时间。此类问题在这13个城市中都有所体现。报告认为，二手房出售的难度骤然加大，容易产生恐慌性降价的问题，也会影响房东“卖一买一”的操作。

全国13城二手住宅去化周期(月)

报告对全国13个城市二手住宅挂牌量进行房龄分析。占比最大的为10-20年房龄的房源，此类房源属于2003年以来新建的房子。这说明目前房源挂牌行为中，并非都是盲目或恐慌性的抛售，而更多是源于真实的换房需求。房龄小于5年的房源，属于最近几年高位接盘的项目，目前没有出现大规模的抛售现象。而房龄超过30年的二手房，其占比也不高，说明目前二手房市面上房源结构还不错，即不至于出现大量老破小挤占市场的情况。

全国13城二手住宅挂牌的房龄结构

报告对全国13个城市二手住宅挂牌量进行户型分析。从挂牌的主力户型看，主要为60-90平方米的户型。此类户型的房东恰是首次改善型的主力军。我们认为，疫情三年后潜在的换房需求确实还是存在的，也是充足的，即市场需求没有萎缩。但由于此类房源挂牌量激增，所以拖累了房屋出手的速度，也影响了一些新房项目的认购速度。2)关于近期豪宅抛售的现象受到了外界的关注。从此次数据上可以看出，若把豪华户型和顶豪户型进行加总，其占比为7%。该比值略高但不夸张，说明存在部分抛售现象但风险可控。

全国13城二手住宅挂牌的户型结构

报告认为，二手房挂牌激增现象属于今年上半年非常重大的问题，尤其需要进行关注。从结构分类来看，虽然存在一些恐慌性抛售或急于套现等情况，但其占比或风险是可控的。而占比较多的则属于置换需求或换房需求。该市场结构对于政策制定有启发，即后续如何盘活此类刚需二手盘，同时为改善型置业需求创造更好的环境，是非常关键的问题。此类房源的加快流通，对于盘活二手房、激活一手房市场等都有至关重要的作用。

报告指出，过去二手房市场实际上处于“不愁卖”阶段，因为当时市场需求总体处于上升阶段。而今年上半年则处于“愁卖”阶段。这一重大变化或风险需要关注，这也意味着当前二手房市场正悄然从卖方市场转变为买方市场。基于这一判断，报告认为，后续对二手房的刺激政策，不应简单停留在短期政策松绑的视角，而要从中长期二手房盘活和可持续发展的视角进行。唯有这样，才能有效防范二手房交易风险和金融风险等问题，真正打通二手房交易梗阻，最终促进二手房市场的平稳健康发展。