11月份政策拐点来临，金融“保主体”政策发酵，银企合作纷纷展开，截止目前，据不全统计已有超3.6万亿的信贷支持，此外，还有第二支箭的债券支持，第三支箭股权融资支持，离岸贷款支持，“内保外贷”改善海外债。这次的政策效应是及时且有效的，市场先行指标已展现积极向好迹象，重点50城市场情绪指数上升，房企拿地积极性上升。

一、政策发力，疫情防控导向放开叠加金融支持房地产

进入11月，中央对房地产市场的支持上升到空前力度，“金融16条”从供需两端支持房地产，“三箭齐发”支持房企融资，缓解房企的资金压力，为行业输送资金，据不完全统计，目前第一支箭输送资金金额庞大。短期看金融，本次的金融政策支持对于提振行业信心起到明显效果。金融16条以来，地产股多次走强。

与此同时，疫情防控持续优化，11月11日，国务院发布二十条疫情防控，多项防控条件松动，12月7日，国家卫健委发布“新十条”，跨地区流动人员不再查验核酸阴性证明和健康码，不再“落地检”，轻症可居家隔离。标志着疫情防控进入了一个新的阶段，13日，通信行程卡下线。疫情防控导向已经很清晰，各地放开疫情防控大势所趋，疫情防控对经济的影响将逐步降低。

 二、“第一支箭”意向融资超3.6万亿，授信金额规模大

自从“金融16条”发布实施以来，“第一支箭”持续发力，根据诸葛找房数据研究中心不完全统计，目前意向性融资超3.6万亿，其中中国银行、工商银行、浦发银行、兴业银行授信规模较大，超4千亿元。从授信房企上看，近期有100家房企获得银行授信，其中，绿城授信额度最高为4000亿元，万科、碧桂园超3000亿元，授信房企一般为优质房企、央国企和地方深耕企业。授信金额规模较大，对当前市场信心恢复起着积极的作用。

 三、“第二支箭”额度超1200亿，龙湖、美的、新城控股资金已落地

“第二支箭”为债券融资，扩容后已有8家房企向交易商协会申请储架式发行，所获额度达到1210亿元；目前，龙湖集团、美的置业、新城控股的发行状态已完成，已获得资金支持。相较于“第一支箭”，“第二支箭”实际的资金支持更高效。但“第二支箭”的受益群体门槛高，稳健型房企、国央企融资成功的概率较高，其他类房企进入难。

 四、已有17家房企启用“第三支箭”，有助于改善房企资产负债表

“第三支箭”为股权融资，相对于“一、二支箭”，股权融资无需增加企业的负债，是在现有的资产基础上进行优化重组，这有利于降低房企的资产负债率，改善房企资产负债表。此外，其适用房企的对象更为广泛，只要上市房企均可，股权融资的用途主要集中在“保交付”、补充流动资金、偿还债务、购买资产。截止目前，已有17家房企启用“第三支箭”，万科、碧桂园、世茂股份等，招商蛇口则是时隔两年再度重启南油集团24%股权收购事项，获取前海优质项目土地资源。

 五、市场端已出现积极向好变化，市场情绪上升

从先行指标市场情绪指数来看，自11月11日金融16条发布以来，市场情绪指数呈现上升趋势，从观望区间低位进入观望区间高位。从城市情绪指数上升个数来看，政策之后，市场情绪指数城市以上升为主，第47周（11.14-11.20）50城中市场情绪指数上升城市个数为38个，随后维持在40个，第50周有所下降，主要由于疫情刚放开，感染人数上升，导致上升城市个数下降。

此外，一系列金融政策发布后，11月底及12月初，拍地城市（杭州、北京、苏州）的土地溢价率创年内新高，北京第四批次土地溢价率为10.02%，较三批次上升3.96个百分点，杭州第四批次溢价率为8.44%，较第三批次5.13%上升3.31个百分点，苏州第五批次溢价率为4.76%。一定程度上说明了金融“保主体”政策后，房企拿地的信心上升。

市场信心正在回升，行业基本面也会在政策支持和疫情放开下逐步好转，房地产在经济中的地位不可忽视，市场信心的好转一定会传导至成交端，只是时间问题，12月疫情放开初期可能会有大规模的感染期，市场仍难以大幅上升，预计2023年节后成交增速发力。