诸葛找房:苏州4月新房市场量跌价升 二手房成交仍处近两年次高峰

来源:中国网地产 2023-05-09 16:53:17

一、新房市场供需双缩,姑苏区成交延续涨势

 (一)成交:新房成交止升转降,环比降幅近两成

进入2023年,在元旦和春节双假期的影响下,1月份新房市场活跃度相对不足,随着春节假期过去,市场恢复常态化运行,加上去年以来出台的多轮宽松政策发酵,积压的需求逐步释放,进入3月传统的小阳春时节,随着供应端发力,成交活跃度再度提升。小阳春的热潮未能延伸至4月,在需求集中释放过后,4月份成交热度开始减退。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年4月苏州新房成交4784套,环比下降18.01%,同比上升29.33%。从累计来看,1-4月苏州新房累计成交17152套,同比下降17.98%。在一季度的快复苏阶段过去后,市场进入平稳的常态化运行阶段,预计5月份成交仍有下调可能。 

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 (二)价格:在部分高价热点项目成交带动下本月均价稳中趋升

根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年4月苏州新房成交均价为29077元/㎡,环比上升4.9%,同比上涨17.16%。新房价格连续两月回升。虽然成交规模降温,但是本月在部分热点优质项目的带动下价格仍然延续上升态势。

 (三)库存:供应规模缩减,库存量两连升

进入2023年,年初在春节假期等影响下,房企推盘量显著下滑,降至历史低位水平,2月市场恢复常态化,加上房企提前备战金三银四,推盘节奏有所加快,3月份迎来传统的楼市小阳春,房企积极推新,供应量较上月翻四倍。进入4月后,房企推盘热情减退,根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年4月新建商品住宅批准上市套数为3545套,环比下降53.4%,同比下降0.3%。从库存量来看,根据数据显示,2023年4月苏州新房库存为53006套,环比上升0.22%,同比下降25.28%。从去化周期来看,本月去化周期为8.8个月,较上月下降了0.1个月。

2023年4月,苏州共有20个商品住宅项目获取预售证,较上月减少12个,共计3545套房源申领销售许可。在3月传统小阳春过去后,房企推盘热情明显下滑。4月申领销许的楼盘以工业园区、相城区和吴江区为主力,各有5个项目申领。其中网红热盘保利“天字系”产品保利天和珺庭在本月迎来首开,推出的户型为142㎡四室与162㎡四室,深受改善客户追捧,成为奥体板块的热销楼盘。

 (四)分区:姑苏区成交独升,吴中区跌幅领跑 

从本月苏州区域成交表现来看,6大区域中除姑苏区外,其他5个区域成交量全部回落,其中,吴中区跌幅领跑,本月成交1009套,环比下降33.18%;其次为吴江区,本月成交780套,环比跌幅为24.86%;高新区位居第三,环比跌幅为12.28%。

从占比来看,相城区成交规模占全市比例最高为26.9%,较上月扩大2.6个百分点;吴中区紧随其后,本月占比为21.1%,较上月收窄4.8个百分点。

 (五)板块:吴中、相城区成热点板块聚集地,相城核心板块成交领跑 

从各大板块成交来看,吴中区和相城区成为热销板块聚集区域,分别占据6个席位。其中,相城核心板块本月成交343套,成交均价为57634元/㎡,位居成交榜首;高新区的新区核心板块本月成交281套,位列TOP2,成交均价为46550元/㎡;吴江区的黎里板块紧随其后,本月成交221套,成交均价为21298元/㎡。

 (六)房企:建发房产单月销售额近18亿,华润置地破15亿

从4月房企在苏州的销售业绩来看,有4个房企单月销售业绩破10亿元,其中,建发房产本月销售金额近18亿元,位居业绩榜首;华润置地以15亿元的销售额位居第二,苏州相城高新单月销售额为13.7亿元,位居第三。同时,保利、招商、万科、仁恒等在苏州市场都有着良好的表现,销售额均在8亿以上。国资背景的企业在苏州仍然占据着突出位置。

 (七)项目:建发·缦云华庭等三楼盘销售金额破10亿 

从苏州新房成交套数TOP20项目来看,主要集中于相城区、吴中区和高新区,分别有6个、4个、4个项目上榜,其中,和悦塘前雅院成为本月热销楼盘榜首,单月成交230套,成交均价为32599元/㎡;建发·缦云华庭位居第二,本月成交176套,成交均价为47479元/㎡;天地源平江观棠位居第三,单月成交146套,成交均价为31849元/㎡。 

从成交金额来看,本月有三个楼盘成交金额破10亿,建发·缦云华庭成为当之无愧的榜首,成交金额为15.1亿元;其次为和悦塘前雅院,单月成交金额为13.7亿元,润月雅筑以13.1亿的销售额位列第三。

 二、4月二手房成交稳中微降,仍处于近两年来次高峰 

(一)成交:本月二手房成交小幅回落,仍处于历史高位水平 

根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年4月苏州二手住宅成交8044套,环比下降3.53%,同比上涨166.18%。从累计来看,1-4月苏州二手房累计成交24581套,同比上涨93.66%。苏州二手房成交稳中趋降,尚处于历史高位水平,4月份苏州二手房市场仍然维持较高的热度。

 (二)价格:二手房价格连续3月回落

根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年4月苏州二手住宅市场均价为29157元/㎡,环比下降0.38%,同比下降2.93%。苏州二手房市场均价连续三月回落,随着年后需求的集中释放,市场热度的持续性显露不足,业主信心波动,选择降价出售行为增多,带动市场均价回落。

 (三)调价房源:涨价房源占比回落2.97个百分点,业主涨价信心不足

从涨降价房源来看,2023年4月苏州二手住宅调价中涨价房源占比为14.7%,较上月收窄2.97个百分点。涨价房源占比在连续五月扩大后自2023年2月开始连续三月回落。主要依赖于刚性需求以及疫情积压支撑起来的热度难以长久维持,后续市场不确定性增加,业主降价出售行为增多。展望后市,接下来仍需要强有力的利好政策加持才能支撑楼市的真正回暖。

(责任编辑:李彤)
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