一、政策拐点已至，延续宽松态势至市场达到行业修复预期

坚持房住不炒，加快建立多主体、多渠道、租购并举的住房制度，把楼市内容放在“增进民生福祉，提高人民生活品质”章节，可以得出未来的房地产市场要落脚点在民生、品质上，合理的购房需求（刚性、改善性需求）仍是政策支持的方向。 

进入11月，中央对房地产市场的支持上升到空前力度，启动“第二支箭”支持民营房企发债，目前，龙湖、新城控股、美的置业均参与。此外，更为重磅的是“金融16条”从供需两端支持房地产，随后地产股持续走强。短期看金融，本次的金融政策支持对于提振行业信心起到明显效果。另外一个利好消息是11月新冠肺炎疫情防控优化，多个防控条件放松，社会经济活动受限度缩减。可以判断出当前的政策拐点已至。从政策趋势上看，政策放松要持续到市场成交大幅上升，市场若恢复不及预期，政策宽松将会持续发力。一二线城市的限购限贷有望局部放松，三四线城市有望全面放松。

 二、市场端恢复进程缓慢，目前销售起房价未起

从国家统计局公布的看，中国的房价走势呈现一定的周期性，以往大概3年一周期，但是从近3年看，楼市3年一周期的趋势已逝，本次的房价下行周期已经持续42个月。2020年疫后积累的购房需求释放，房价同比有略微的抬头趋势，但随着2021年中去金融化（三道红线、贷款集中度）的背景下，房价持续上涨动力不足，至今房价同比已持续7月呈现负增长趋势，目前价格仍处在探底的阶段，根据国家统计局数据显示，2022年10月70大中城房价同比指数为97.6，较去年同期下降2.4个百分点。仍需销售面积大幅回升支撑房价上涨。

从销售面积同比数据上看，2020年2月，在新冠疫情冲突下，商品房销售面积断崖式下滑，随后随着疫情好转，积累的购房需求释放，市场销售数据迅速上升，但下半旬在房产去金融化的背景下，市场销售同比增速高位回落，至2022年5月进入谷底。5月后，市场一直处在底部恢复中，目前，市场已经有恢复趋势但恢复力度不够，且从成交体量上看，仍处于较低位。同时，10月的销售情况表现更为不乐观，主要由于部分城市疫情反复以及国庆假期的影响。整体来说，目前销售端出现有多次探底回升态势，修复之路漫长曲折。

 三、房企投资意愿底部恢复中，保交付下竣工降幅持续收窄 

自去年3月起，房地产开发投资增速19个月持续收窄，至今年4月开始进入负增长，已持续7个月，可见房企投资信心仍处于低迷状态。但从单月数据来看，8、9月单月房地产开发投资环比上升，累计降幅趋缓，也说明房企投资信心在底部恢复。然而恢复力度持续性不强，10月无论是同比还是环比均维持负增长。随着交易商协会对民营房企发债支持以及金融16条支持房地产，11月房地产投资信心有望增强。

从投资方式上看，目前房企竣工意愿大于新开工意愿，由于房企拿地端表现谨慎，新开工速度放缓，自7月爆发集中停贷事件以来，在中央及地方政府支持保交付下，且成立保交付专项借款下，竣工降幅连续3月收窄。

 四、一线城市韧性强于二线，二线好于三四线

分等级城市来看，一线城市的房价目前仍在上升阶段，但同比涨幅有收窄趋势，二线城市及三四线城市房价同比已经呈现负增长。根据70大中城新建商品住宅房价指数来看，2022年10月一线、二线、三四线城市同比指数分别为102.65、98.33、96.24。2018年至2020年，随着棚改货币化的发展，三四线城市的市场迎来高速增长，房价涨幅超越一线，二线。然而，进入2020年，三四线城市销售走弱，价格上涨动力不足。在市场下行周期，一线城市房价更为坚挺，短期三四线城市房价上涨动力仍不足。一线城市房价处于稳中有升的阶段，二线城市仅随一线城市之后。

 五、短期市场仍存在不确定性，大概率加速恢复

当前外部环境紧张及国内疫情不稳定性背景下，宏观经济及房地产市场仍存在较大的压力。对于市场交易一直在底部缓慢恢复中，行业更为关注的是市场何时真正恢复。短期来看，虽然市场恢复仍存在不确定性，但在近期金融支持政策下，市场信心恢复可期，对疫情的抵抗力也会随着时间增强，短期市场大概率会呈现加速恢复的态势，预计明年中旬同比转正。

市场恢复节奏主要还是取决于：1）疫情防控效果，今年以来，疫情反复拖累市场恢复节奏，虽然11月疫情防控措施优化，但目前疫情全国感染人数仍在增加，后续疫情防控也存在不确定性；2）宏观基本面修复，目前基本面数据也出现积极向好信号，预计会持续向好。如果要想市场信心快速恢复，最见效的手段是宏观环境恢复，如经济上行，收入上行，就业率提升。3）政策力度， 11月出台重磅金融支持政策，中央政策力度空前，对市场给与一定的积极支持，此外，地方层面今年以来政策优化频次频繁，城市覆盖广，但目前一线城市仍然执行较为严格的限购政策，大部分城市是在之前的基础上进行局部放松，市场的加速恢复也需要政策宽松力度的支持。