一般来说，二手房交易普遍采用“先赎楼再过户”的交易模式，在此模式下交易双方可能会产生“赎楼”资金的过桥费、担保费等。

近期多地推出二手房“带押过户”的交易模式，简化交易流程、提高交易保障。这一政策，是否能有效盘活二手房交易市场？

多地推出二手房“带押过户”政策

所谓“带押过户”，顾名思义，即“带着抵押过户”，是指在二手房交易过程中，存在抵押的房产，卖方可不需提前清偿贷款便可完成交易和过户登记，买方可“带押过户”获得新的金融贷款。

楼市整体下行趋势依旧在延续，为落实国务院“一城一策，用好政策工具包”的响应，各地楼市新政应出尽出，打出政策组合拳。

今年以来，各地二手房挂牌量陡增。市场活跃度降低、成交量下降，各地二手房存量达到近几年来的新高，贝壳统计的数据显示，截止9月25日，天津二手房挂牌量达16.1万套。

针对二手房市场，各地也出台了相应的购房政策，从购房补贴到“带押过户”，持续优化市场环境。截止到目前，全国已有广州、深圳、济南、南京等20余城推行了二手房“带押过户”的政策。

不同城市规定的二手房“带押过户”流程也有所不同，其操作流程大致分为以下几步：

• 交易双方达成一致后线上申请，抵押贷款银行同意带押过户；

• 交易双方与贷款银行签订资金监管协议，并确保监管资金大于卖方剩余贷款本息；

• 银行为买方放款，公证机构设立专属账户，款项先由公证机构提存；

• 交易双方办理房产过户，放款银行为买家办理抵押；

• 公证机构释放资金结清卖方剩余贷款本息，解除抵押。

交易双方在签署交易合同的同时，同步签署提存协议和委托书，由买方将首付款和后续贷款提存到公证机构的专属监管账户，在完成交易过户后，公证机构再将专属资金打到卖方账户，交易完成。

整个过程无须卖方提前还贷便可交易成功，与传统的二手房交易模式有别，“带押过户”省去了卖方的“赎楼”费用以及提前筹措资金的时间，降低交易成本、缩短交易时间。交易流程优化，可在一定程度上提升二手房市场活跃度。

银行和公证机构将占主导

在二手房“带押过户”交易模式下，银行和公证机构占据主导地位。

银行作为重要的参与方，从交易双方开始线上申请到最后的审核和放款，都起了决定性的作用。在此过程中，银行也承担了相应的风险。虽然银行仍对该房产享有抵押权，但房子的还款主体由卖方变为买方，购房者的还款能力是否与卖方相当、新一笔的购房贷款潜在风险的高低等，均是需要多加甄别的不确定因素。

公证机构同样起到举足轻重的作用，买卖双方的资金均由其设定的专属提存账户进行监管，如遇突发情况交易失败，存入的资金将原路返回，在一定程度上规避了交易风险和资金纠纷，保障了各方权益。

各地推行的二手房“带押过户”模式，主要有以下两种情况。办理“带押过户”的交易双方可依据实际情况，选择不同的方式。

第一种即上述中简单的“带押过户”，交易双方与同一贷款银行签订协议后，不注销原有抵押登记的情况下直接申请办理抵押权变更。

第二种情况是交易双方对应不同贷款银行，在双方与相应的贷款银行签订相关协议后，在不注销原有抵押登记情况下，申请办理抵押权变更和抵押权转移登记。

“带押过户”效果有待观察

二手房“带押过户”，能为二手房市场带来利好，但是作用有限。从长远意义上来讲，二手房“带押过户”确实能降低交易成本、缩短交易时间，提高二手房市场的活跃度。

但是这一政策并不能实质性地提振买家的交易意愿，对购房者的促进作用不大。在降低交易成本这一方面，只是为卖方节省了“赎楼”费。对于购房者来说，是否简化了交易过程，也有待观察。

在当下的市场环境中，购房者迟迟不入场的原因也不在于购房步骤是否繁琐，更多的是对市场的信心还未恢复。

目前政策发布时间较短，落地推行和政策效应显现仍需时间。华夏时报的记者采访了各个城市的中介和银行工作人员，发现可实施该政策的银行少、交易流程限制多、对交易双方要求严格，限制条件多、操作难度较大，成功案例较少。

随着“带押过户”逐渐为大家熟知，可能会刺激更多的二手房业主积极挂牌。在此情形之下，对于要卖房的人来说，如果已经还清贷款，应当加快卖出的速度，以免后期竞争压力越来越大；如果卖房人自身有偿清贷款的能力，也不必等到“带押过户”全面落实后再去挂牌出售。

目前来看，二手房“带押过户”这一交易模式在当下市场还并未进行大范围的推广，其对二手房市场产生的影响还有待观察。随着“带押过户”模式的逐渐成熟，后期或将有更多城市跟进这一政策，其对于楼市的积极效应也将慢慢显现。

（注：赎楼是指在二手房卖出之前还清银行贷款，解除抵押的过程。）