国际房地产服务及咨询公司戴德梁行助力“华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”与“红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”分别于上海证券交易所、深圳证券交易所成功发行。同日，中金厦门安居保障性租赁住房公募REITs于上海证券交易所上市，标志着中国保障性租赁住房公募REITs正式启航。

中国保障性租赁住房公募REITs正式启航

在资产性质层面，深圳人才安居、北京保障房中心与厦门安居REITs资产均为保障性属性的租赁住房。从保障群体看，深圳人才安居与厦门安居REITs主要面向的是新市民和青年人。北京保障房中心REITs主要面向的是城市中低收入且住房困难人群。从资产范围看，深圳人才安居REIT底层资产除保障性租赁住房外还配备商业及地下车库。从土地性质看，所有资产均为出让用地。

在资产自身层面，深圳人才安居REIT入池资产为4个，共计1,830套租赁住房，总租赁住房建筑面积13.47万平方米，单个资产可提供约200-600套房源，属于中小型租赁社区。北京保障房中心REIT入池资产为2个，共计2,168套租赁住房，总租赁住房建筑面积11.28万平方米，每个资产可提供约1,000套房源，属于中型租赁社区。厦门安居REIT入池资产为2个，共计4,665套租赁住房，总租赁住房建筑面积达19.85万平方米，单个资产均为可提供超过2,000套房源的中大型租赁社区。

在实际运营层面，首批保租房REITs的租金标准相较周边市场水平均有较大比例的折价，更加凸显了资产的保障属性。在资产运营时间及出租率方面，深圳人才安居和厦门安居REITs资产为新建成项目，运营时间多为三年内，北京保障房中心REIT资产为已建成项目，运营时间较长，从运营结果看，目前全部资产的出租率均到达较高水平，且运营稳定。

为后续保租房REITs的发行拓宽思路

总体而言，本次入池资产保障性属性明确、保障范围广泛，不仅覆盖了我国租赁住房保障体系基本面，同时还纳入了保租房的配套商业及地下车位，丰富了保租房REITs资产的业态。在资产细节层面，首批保租房REITs资产囊括了大、中、小不同规模的租赁社区以及全装、普装不同保障标准的房源，包含了不同定位且运营成熟的保租房资产，为后续保租房REITs发行拓宽了思路。

戴德梁行北京公司副总经理、北区估价及顾问服务部主管胡峰表示，首批保障性租赁住房REITs打开了一道崭新的门，为我国保障性租赁住房基础设施资产实现“投、融、管、退”再投资的可持续发展，在有效盘活存量租赁住房资产、拓宽保障性租赁住房融资渠道的实践中具有里程碑式的意义。

推动保障性租赁住房REITs持续扩容

北京大学光华管理学院REITs课题组指出，保障性租赁住房REITs的推出，不仅仅是中国公募REITs试点的线性延续，更是站在三个重大结构性问题的交汇点，直接回应推进实现共同富裕、房地产行业向新发展模式转型、进一步发挥好资本市场功能等问题的重大改革举措。

该课题组指出，保障性租赁住房REITs良好的社会经济效用已初步显现。为了更加有效地推动保障性租赁住房REITs持续扩容，助力中国保障性租赁住房行业加快发展，建议进一步鼓励多主体、多类型资产参与发行保障性租赁住房REITs产品。制定合理稳定补贴政策及租金调整机制，构建符合保障属性下的商业逻辑，形成保障性租赁住房发展的长效机制。