诸葛找房:局部热点城市率先复苏 千万豪宅市场“逆势而上”

来源:中国网地产 2022-07-18 13:27:03

(一)一线城市率先修复,二线城市青岛、苏州等同比实现转正

分季度来看,一线城市二季度成交量下滑,二线和三四线城市二季度成交量均回升,一线城市主要是受上海疫情封城管理影响,4、5月份成交量骤减带动一线城市整体成交回落,二线和三四线城市随着出台的宽松政策逐渐发酵,成交企稳回升。从环比走势来看,6月份各等级城市环比均上扬,一线城市以超100% 的涨势领衔,二线城市次之,环比涨幅超60%。从同比来看,各等级城市自5月开始同比降幅开始呈现收窄趋势,到6月份,一线城市同比跌幅为23.51%,二线城市同比跌幅为25.6%,三四线城市同比下跌28.4%。整体来看,在疫情受控后,一线城市率先修复,热点二线城市紧随其后。

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注:2021年2月一线城市同比472.83%,二线城市同比329.96%,三四线城市同比546.3%

分城市来看,大部分城市在6月份成交水平均有不同程度的回升,其中,一线城市全线上涨,上海环比涨幅逾1000%,领跑各大城市,北京、深圳涨幅也在50%以上,二线城市中,杭州、宁波、苏州、青岛等城市环比涨幅均超过100%。同时值得注意的是,青岛、成都、苏州、西安同比均转正,市场修复较为迅速。与此同时,各大城市上半年成交水平均不及去年同期,市场完全恢复尚需时间。

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(二)改善型产品展现强韧性,一线城市豪宅市场率先回温

从重点城市新房成交结构来看,90-120㎡面积段仍是成交主流,占比基本在4-5成,与此同时,今年以来120㎡以上改善型户型成交占比逐月上升,截止至2022年6月,成交占比超40%,达到近两年来的最高水平。随着疫情防控常态化,人们对住房品质的要求越来越高,对于户型面积、社区环境、物业服务等等都提出更高的期待,改善型大户型产品渐获青睐。

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注:重点10城包括北京、上海、深圳、广州、成都、东莞、南京、青岛、武汉、重庆

从成交总价来看,以一线城市为例看今年的豪宅市场表现,北上广5月、6月总价1000万以上的豪宅成交量基本已经实现同比转升,深圳上半年豪宅市场一直保持在较高热度。5、6月份在新房市场整体成交水平同比还呈现负数的同时,豪宅成交已经远超去年同期水平。根据数据显示,北京5月豪宅成交484套,同比涨幅超100%,6月份豪宅成交破千套,同比大涨244.2%,占整体成交近30%。深圳上半年1000万以上豪宅成交3885套,同比上涨51.9%,占比达24.6%,较去年同期扩大14.7个百分点。上海受到疫情影响冲击,5月豪宅成交量大减,到6月份成交量达到2515套,同比上涨180.4%,占整体成交量的33.6%。由此来看,在全国新房市场成交尚未完全复苏的情况下,豪宅市场已经呈现率先回温态势。

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(三)宽松政策后长三角热点城市修复明显,基本面偏弱的二线城市效应不足 

根据诸葛找房数据研究中心监测重点18城来看,松绑政策的实际效果如何与城市基本面、政策力度有着密切关系,在本轮宽松政策后,以杭州、苏州、南京、无锡等城市为首的长三角热点城市在多轮宽松政策后,销售端率先转好。如杭州在5月17日首次出台新政,提出三胎家庭新增一套购房资格,并且享受“无房家庭”优先摇号,增值税5年改2年等,5月成交量环比上涨12.4%,6月成交环比再涨103.6%,政策效应持续;苏州在5月9月发布了包括新房限制转让时间由3年调整为2年、非苏州本市户籍居民连续缴纳6个月社保(个税)即可购房、非限购区域购房不计入家庭限购套数等内容,5月成交环比上涨23.7%,6月环比大涨288.2%。无锡同样在4到5月接连出台了三次松绑政策,5月成交量环比上涨48.3%,6月环比上涨24.1%。政策某种程度上起到了立竿见影的效果。同时,像沈阳、济南等本身基本面一般,商品房去化缓慢的城市,在多轮松绑政策效应下,短期内刺激销售端,带动成交量上升。

另外,也有部分城市宽松政策效应不甚明显或者持续性较弱。郑州作为最早发布宽松政策的城市,4月和5月成交连续两月维持下滑局面,6月在供应放量下开始回升,郑州作为河南省的省会城市,但是房地产市场却并不发达,库存量高企、去化缓慢等难题困扰,后期或需要更加有力度的宽松政策出台。东莞也是出台宽松政策次数较多的城市,2月到5月多轮政策下,成交回升态势尚且不明朗,6月环比仍下降19.8%。福州在2月-3月政策松绑后,4月成交环比上涨,然而后劲不足,5、6月连续下滑。合肥在5月和6月两次新政后,6月环比仍降23.4%,政策宽松效应尚未触达市场端。

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(责任编辑:李彤)
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