近日，证监会办公厅与国家发展改革委办公厅联合发布了《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》(以下简称《通知》)，标志着保障性租赁住房REITs试点正式启动。这将助力盘活存量资产，拓宽保障性租赁住房建设的权益型资金来源，促进房地产市场平稳健康发展。

不过，当前权益属性更强的市场化长租房项目仍在试点范围之外。而以长租房为底层资产发行REITs有助于防范房地产市场风险、加快发展长租房市场、降低房地产行业杠杆率，推动房地产行业高质量发展，促进房地产与金融良性循环。因此，应在现行基础设施REITs试点基础上，将市场化长租房项目纳入试点范围，募集资金用于支持投资周期长的租赁住房项目的建设和运营，稳步推出长租房REITs。

长租房REITs发展的核心痛点

首先，收益率低、土地获取合规难是发展中国长租房REITs的核心痛点。长租房分为保障性租赁住房和市场化长租房，保障性租赁住房虽然已经纳入基础设施REITs试点范围，并有项目完成申报，可以享受部分税收优惠，相较于市场化长租房获取物业成本也较低，但现实落地中，符合REITs发行要求的土地产权完整的底层资产较少，难以大面积推广。目前，市场上绝大多数产权完整的长租房项目都是以市场价获取，如果要纳入保障性租赁住房范畴，出租价格就要低于市场价10%~30%；如果以市场价出租，就无法享受相关财税优惠，面临收益率达不到发行REITs标准的挑战。

其次，税收成本在较大程度上制约了住房租赁企业的盈利能力。重资产模式下，住房租赁企业主要缴纳税种包括增值税(5%)、房产税(12%)、企业所得税(25%)、教育附加及其他(1%)、城镇土地使用税(大城市为1.5元/m2~30元/m2)等。据我们测算，住房租赁企业的直接税负加上业主的税负转嫁，总税负占租金收入近20%，负担沉重。虽然财政部、税务总局、住房城乡建设部《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(2021年第24号文件)明确了“商改租”“工改租”(商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋)可以享受增值税减按1.5%、房产税减按4%的优惠政策，但仅仅针对于保障性租赁住房，对市场化租赁住房尚无税收优惠安排。

再次，合规困境一定程度让土地用途变更难。早在2016年，国办发39号等政策就明确允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，也明文规定“土地用途调整为居住用地”“改建后的租赁住房，水电气执行民用价格，并应具备消防安全条件。”实践中，调整土地用途往往涉及到国土、规划等多项审批，并将涉及调整土地出让金、土地使用年限、符合土地利用规划等要求，操作程序繁琐，审批时间长，企业陷入合规困境。2016年以来中央出台了一些针对租赁的优惠政策，如可以按4%减征房产税、执行民用水电标准等。但政策落地时大多要求项目土地属性为居住用地，或登记产权为住宅，大部分租赁项目也因用途不合规而实际上享受不到优惠。

最后，租售比严重背离也使得长租房REITs面面临一定收益困境。按照现行基础设施REITs试点办法对底层资产的要求，项目未来三年净现金流分派率必须达到4%以上。近年来，百城住宅租金收益率没有超过2.50%，一线城市总体表现更低(见图1)。租售比背离严重，导致低收益率，如考虑相关发行费用，收益率更是难以满足发行要求。

此外，国际经验表明，好的机构运营可有效提高项目收益率。专业化住房租赁机构可以从租住群体的需求出发，提供与之匹配的高品质租住产品和服务，更易形成规模效应，提升底层资产经营质量。而根据我们测算，中国目前以散户出租为主，机构化比重不足5%。

稳步发展的政策建议

保障性租赁住房大面积推广的瓶颈是土地产权的完整性和资产的可转让性，可以特许经营权的思路来考虑，操作障碍会减少很多。因此，建议主要针对尚未纳入基础设施公募REITs试点范畴的市场化长租房，核心建议就是要围绕提高收益率、降低合规成本来提供政策支持。

一是以风险可控为前提，适度发挥房地产企业的作用。在防范资金流入房地产开发的前提下，以收益率稳定、权属清晰的房地产企业存量物业作为底层资产先行试点，稳步推进。注重对融资用途的引导，保证其投入到新的租赁住房供给，从而形成金融生态的良性循环。同时，对REITs本身管控和房地产金融调控进行合理适度的切割，避免资本市场受到较大冲击。

二是公平使用税收优惠政策，降低税收负担。就底层资产而言，参照保障性租赁住房，对利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设的长租房，可以享受增值税减按1.5%、房产税减按4%的优惠政策。就发行REITs过程而言，参照财政部、国家税务总局2022年1月针对基础设施REITs试点设立环节的税收减免政策，提升企业积极性。

三是适当简化土地用途调整，降低土地合规成本。明确土地性质调整政策，对改造非居住存量房屋用于长租房的，经城市人民政府认定，可以维持原有土地用途不变；需要调整土地用途的，应当按照居住用途、以收益还原法重新核定土地出让价格，采取按年支付土地出让金方式。简化变更手续，建立多部门联合审批机制。

四是着力培育机构化、规模化的租赁企业，加强专业管理能力。通过对资产提供相关增值服务实现资产增值，提高资产收益率，并为项目带来长期稳定的现金流收益，在不增加租户负担的同时提高资产盈利能力。住房租赁机构的规模经济效应和品牌效应将有效提高资产运营效率、控制运营成本，进一步促进形成投融资良性循环。