诸葛找房:4月政策松绑频次 城市能级递升 行业向好大势所趋

来源:中国网地产 2022-04-21 15:25:46

一、本轮政策特征:政策松绑频次、力度、城市能级逐步上升,政策宽松将会贯穿全年

进入2022年,中央层面多次提及满足购房者的合理住房需求,保障房地产市场良性循环和健康发展,3月16日六部门联合表态防范化解房地产市场风险。各地开始因城施策,逐步出台楼市松绑政策。根据诸葛找房数据研究中心不完全统计,截止到4月20日,超85个城市出台松绑政策内容,调控次数超百次。从时间段上看,前三月度调控次数维持在25次左右,4月调控次数显得更为频繁,截止到4月20日,共调控31次,已超过以往全月的水平。从政策内容上看,政策松绑内容主要从需求端出发,包含放宽落户、公积金贷款额度增加/条件放宽、降首付比例、降房贷利率、放松限购限贷、放松/取消限售。其中,公积金贷款放宽是地方政府最常用的手段。

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纵观年内松绑政策特征,我们认为可以分为三个阶段,第一阶段为1-2月,主要是以保定、马鞍山三四线城市为主,政策松绑内容主要涉及到公积金额度增加,放松落户,人才购房补贴,2月开始降首付比率,降房贷利率,以媒体报道为主;第二阶段为3-4月,随着郑州正式发文郑19条,接着多城开始跟进放松限购限贷、限售政策,包括省会城市哈尔滨、福州。第三阶段为4月以来,苏州、南京、上海高能级的城市加入政策松绑阵营,政策松绑内容新增预售资金监管放松、新人才市民购房补贴。苏州、南京高能级城市的政策放开具有较强的信号意义,我们预计2季度更多的热点城市加入,购房政策松绑已经是大趋势且会贯穿今年全年,除当前的政策松绑措施以外,促进改善性需求释放的相关政策也将会逐步出台,此外,供应端松绑也值得期待。

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 二、松绑政策目前效应不达预期,需求端购买力不足叠加疫情是主因

年内至今,虽然各地松绑调控政策,但从市场数据来看,今年一季度的市场不容乐观,3月市场有所回温,但回暖力度不大,整体来看,一季度房地产市场表现不及预期。根据国家统计局数据显示,一季度房地产业的GDP为18930亿元,与去年同期下降0.2%,同比居于末位。1—3月份,全国房地产开发投资27765亿元,同比增长0.7%,增速连续12个月下滑;1—3月份,商品房销售面积31046万平方米,同比下降13.8%,各房产类的经营指标增速表现均不可观。从3月单月的数据看,虽然环比呈现上升,但是同比仍呈现大幅下滑局面。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2022年3月诸葛找房重点监测的40城新房销售面积为1447.6平方米,环比上涨16.59%,同比下跌50.21%。

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政策松绑下市场恢复速度不及预期多重原因所致,一方面,一季度疫情卷土重来如上海、长春等多城几乎处于全封闭状态,冲击了市场经济活动;另一方面,自去年下半年起,各城市裁员现象明显增加,失业率上升,收入增速放缓,居民购买力减弱,一定程度上延缓了购房需求的释放。根据国家统计局数据显示,2022年3月,全国城镇调查失业率达6%,持续5月上升,城镇居民人均可支配收入累计增速为4.2%,增速连续收窄4个月。

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此外,市场恢复缓慢的原因在于降价负面效应显现,根据国家统计局数据显示,自去年9月起,全国商品房单月单价跌破万元/㎡,2022年3月,全国商品房单价为9552元/㎡,环比下降3.0%,同比下降7.4%。众所周知,降价跑量是开发商加速回款最快的方式,能快速缓解企业现金流问题。但长期来看,频繁降价以及降价幅度过大容易造成销售生态链问题,也容易产生社会民生问题,直接负面影响是已经购买的业主维权,业主维权下对于即将入市的购房者造成恐慌,其次购房者买涨不买跌的心理进一步延缓了需求的释放。房地产市场调控目的是“稳”,房价大涨大跌都不是调控目标,降价并不是解决企业自身现金流问题的可靠手段。

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 三、从周期上看政策松绑后市场必然好转,4月周度市场情绪微升

近20年以来,房地产市场政策经历了5次宽松期,第一次是2008-2009年,国际金融危机的影响,商品房销售增速连续多月下滑,在四万亿投资计划下以及需求端政策刺激下,2008年底市场降幅趋缓;2011年,在紧缩性政策效应下,销售面积连续8个月同比负增长,单月最大降幅达13.6%,连续3次降准,地方宽松政策出台,2012年2月销售面积降幅趋缓;2014年,经济增速趋缓,房地产库存压力较大,销售面积连续13个月同比下滑,中央下调贷款及存款准备金率,地方二套房认定标准放松,多城限购松绑,棚改货币化安置比例上升,市场于2015年3月同比降幅收窄;2018年,金融贸易战,商品房销售面积增速放缓,土地流拍现象上升,属于历次下行周期里力度较小的周期,在年内多次降准,多城需求端政策松绑下,2019年2月销售降幅趋缓;2021年下半年,在行业去金融化的背景下,高负债房企面临生存难题,商品房销售面积同比增速收窄,至2022年3月,商品房销售面积同比为-13.8%。

按照以往宽松政策的规律,政策松绑后市场必然有所回升,且大概是每年的2、3月显现效果,本次宽松政策后,3月销售面积同比降幅进一步扩大,主要疫情拖累市场的修复速度,但政策宽松后市场向好是必然,只是恢复时间问题,且明显可以看出本次政策松绑的类型更多,覆盖城市更广,所以我们有理由相信房地产市场的最坏时期已经过去,预计4月,5月商品房销售面积同比降幅开始收窄,下半年有望转正。

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从先行指标市场情绪指数来看,近年来,市场情绪指数一直处于市场观望区间,自去年3月市场情绪指数达到一个小高峰随后连续8月下滑,10月市场情绪指数触底回升,至今年3月市场情绪指数再度回落。但从周度数据来看,自3月20日起,市场情绪指数已经呈现连续4周小幅上升,预计4月的市场情绪指数也会同步上升。由于市场情绪的反应先行于市场成交,再次印证了政策效应已经显现,购房者的市场信心在缓慢好转,行业态势也在逐步向好。

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(责任编辑:李彤)
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