土地市场:市场低位运行 首轮集中土拍热度未起

来源:中国网地产 2022-04-12 14:35:25

一、 土地市场:市场低位运行 首轮集中土拍热度未起

(一) 一季度土地市场维持弱势表现,成交同比跌幅近五成 

2022年,土地市场延续去年末的低温态势,一季度启动供地的城市数量尚且不多,加之行业面仍未获明显改善,各地供地偏于谨慎,整体土地供应量明显回落,带动成交规模下行。根据数据显示,2022年一季度土地供应规划建筑面积为15143.85万㎡,较去年同期下跌35.1%,成交规划建筑面积10858.74万㎡,较去年同期下跌47.4%。分月来看,1-2月份受到春节假期、疫情卷土重来等因素的影响,土地供应及成交量低位徘徊,到3月份部分城市启动集中供地,带动成交规模小幅回升,但处于历史低位水平。预计进入二季度,集中供地的城市逐步增加,供需水平将会有所提升。

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(二) 高流拍、低溢价并存,一季度土地成交热度逊于去年同期 

一季度土地市场基本呈现高流拍和低溢价并存的特征。根据数据显示,一季度土拍溢价率为4%,流拍率为30.2%。从月度数据来看,溢价率逐月上升,并且好于去年末,到3月份溢价率水平升至4.49%,但仍处于近年来溢价低位区间。流拍现象逐月减少,3月份流拍率降至20%以内。一方面,一季度开启集中供地的城市处于少数,进行土拍的多为弱二线及三四线城市,土拍热度整体不高,另一方面,虽然自去年末以来信贷端频频释放积极信号,但是行业流动性压力犹存,房企资金压力缓解仍需时间,因此大部分房企在面对土拍时持谨慎态度,导致一季度整体热度不高,流拍现象增加。 

随着房企融资渐获好转,加之热点城市陆续启动一轮集中供地,预计二季度土地市场热度将会较一季度回升,但是在土拍规则升级以及行业面未获根本改善的情况下,整体土拍热度仍不会太高。

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(三) 国央企、城投企业拿地现象延续,地方性深耕房企崭露头角

受到行业整体观望情绪较浓以及房企资金面未获明显改善的影响,一季度土地市场表现冷淡,延续了去年末的较低行情,根据数据显示,TOP100房企土地成交金额为2272亿元,较去年一季度下跌近60%,TOP10房企成交金额为1033亿元,较去年同期下跌50%。在重点城市尚未启动集中供地以及行业面未获明显改善的情况下,房企拿地较为谨慎,并且拿地房企多以国央企为主。

从一季度房企拿地来看,上榜房企与去年同期相比有明显差异,其中,TOP3房企变化不大,绿城中国仍然位居榜首,华润置地由去年一季度的TOP7跃居TOP2,建发地产稳居第三,保利发展由去年的TOP2降至第7位。值得关注的是,今年一季度上榜房企出现了很多“新面孔”,其中包括北京兴创投资、成都城投置业、徐州新城国有资产经营、城建发展、福州新区开发集团等为主的国央企和地方城投企业,还有一些地方性深耕企业现身,如伟星房产、容翔房产等。

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(四) 首轮集中土拍表现平平,热度明显低于去年首轮

截止至3月底,22城中有18城公布了首轮集中供地计划,共有449宗地块参与出让。其中有8城完成了首场土拍,分别为北京、青岛、成都、福州、厦门、武汉、重庆、合肥,成交地块146宗,规划建筑面积为1172.2万㎡,平均溢价率为5%。整体来看,土拍热度一般,与去年首轮集中土拍中14.7%的溢价率相比仍有差距,但高于去年第三轮土拍溢价水平。表明市场信心有所修复。自去年四季度以来,政策端频频释放正向信号,房企融资环境渐获改善,但是房企流动性压力犹存,行业端尚未有明显复苏信号,多重因素下,房企拿地意愿并不强,预计下轮集中供地仍以稳为主。 

从已经举行土拍的城市来看,溢价率最高的为合肥,为11.2%,其次为厦门,溢价率为6.8%,重庆、成都位居第三、四,溢价率分别为5.4%和4.6%。北京作为今年首个举行一轮土拍的城市,溢价率为4.5%,整体土拍热度平平。从成交量上来看,大部分城市低于去年首轮土拍,只有厦门一城高于去年,厦门今年首轮放出10宗地块,较去年多出一倍,可谓是诚意满满,其中9宗成功出让,且2宗地块到达最高限价+摇号成交,整体溢价率升至近7%,较去年第三轮热度明显上升,但较去年首轮热度仍不及。

整体来看,本轮土拍呈现以下几个特征:首先,在土拍规则上,今年首轮土拍为了提振市场信心、提升房企拿地意愿,土拍规则也做了一轮优化,在溢价率限制等方面均较去年有所放宽。第二,从地块供应上,多城今年首轮放出的地块较去年同期有所缩减,呈现出“少而精”的特征,也是为了增强房企的拿地意愿。第三,从土拍结果来看,首轮土拍热度表现一般,较去年同期有所不及,究其原因,一方面是房企资金面偏紧的状况仍未获明显改善,拿地意愿不强,另外,还有多个热点城市尚未开启土拍的影响。

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(注:数据截止至2022年3月31日)

(责任编辑:李彤)
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2022年,土地市场延续去年末的低温态势,一季度启动供地的城市数量尚且不多,加之行业面仍未获明显改善,各地供地偏于谨慎,整体土地供应量明显回落,带动成交规模下行。
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