一、 土地市场：市场低位运行 首轮集中土拍热度未起

（一） 一季度土地市场维持弱势表现，成交同比跌幅近五成 

2022年，土地市场延续去年末的低温态势，一季度启动供地的城市数量尚且不多，加之行业面仍未获明显改善，各地供地偏于谨慎，整体土地供应量明显回落，带动成交规模下行。根据数据显示，2022年一季度土地供应规划建筑面积为15143.85万㎡，较去年同期下跌35.1%，成交规划建筑面积10858.74万㎡，较去年同期下跌47.4%。分月来看，1-2月份受到春节假期、疫情卷土重来等因素的影响，土地供应及成交量低位徘徊，到3月份部分城市启动集中供地，带动成交规模小幅回升，但处于历史低位水平。预计进入二季度，集中供地的城市逐步增加，供需水平将会有所提升。

（二） 高流拍、低溢价并存，一季度土地成交热度逊于去年同期 

一季度土地市场基本呈现高流拍和低溢价并存的特征。根据数据显示，一季度土拍溢价率为4%，流拍率为30.2%。从月度数据来看，溢价率逐月上升，并且好于去年末，到3月份溢价率水平升至4.49%，但仍处于近年来溢价低位区间。流拍现象逐月减少，3月份流拍率降至20%以内。一方面，一季度开启集中供地的城市处于少数，进行土拍的多为弱二线及三四线城市，土拍热度整体不高，另一方面，虽然自去年末以来信贷端频频释放积极信号，但是行业流动性压力犹存，房企资金压力缓解仍需时间，因此大部分房企在面对土拍时持谨慎态度，导致一季度整体热度不高，流拍现象增加。 

随着房企融资渐获好转，加之热点城市陆续启动一轮集中供地，预计二季度土地市场热度将会较一季度回升，但是在土拍规则升级以及行业面未获根本改善的情况下，整体土拍热度仍不会太高。

（三） 国央企、城投企业拿地现象延续，地方性深耕房企崭露头角

受到行业整体观望情绪较浓以及房企资金面未获明显改善的影响，一季度土地市场表现冷淡，延续了去年末的较低行情，根据数据显示，TOP100房企土地成交金额为2272亿元，较去年一季度下跌近60%，TOP10房企成交金额为1033亿元，较去年同期下跌50%。在重点城市尚未启动集中供地以及行业面未获明显改善的情况下，房企拿地较为谨慎，并且拿地房企多以国央企为主。

从一季度房企拿地来看，上榜房企与去年同期相比有明显差异，其中，TOP3房企变化不大，绿城中国仍然位居榜首，华润置地由去年一季度的TOP7跃居TOP2，建发地产稳居第三，保利发展由去年的TOP2降至第7位。值得关注的是，今年一季度上榜房企出现了很多“新面孔”，其中包括北京兴创投资、成都城投置业、徐州新城国有资产经营、城建发展、福州新区开发集团等为主的国央企和地方城投企业，还有一些地方性深耕企业现身，如伟星房产、容翔房产等。

（四） 首轮集中土拍表现平平，热度明显低于去年首轮

截止至3月底，22城中有18城公布了首轮集中供地计划，共有449宗地块参与出让。其中有8城完成了首场土拍，分别为北京、青岛、成都、福州、厦门、武汉、重庆、合肥，成交地块146宗，规划建筑面积为1172.2万㎡，平均溢价率为5%。整体来看，土拍热度一般，与去年首轮集中土拍中14.7%的溢价率相比仍有差距，但高于去年第三轮土拍溢价水平。表明市场信心有所修复。自去年四季度以来，政策端频频释放正向信号，房企融资环境渐获改善，但是房企流动性压力犹存，行业端尚未有明显复苏信号，多重因素下，房企拿地意愿并不强，预计下轮集中供地仍以稳为主。 

从已经举行土拍的城市来看，溢价率最高的为合肥，为11.2%，其次为厦门，溢价率为6.8%，重庆、成都位居第三、四，溢价率分别为5.4%和4.6%。北京作为今年首个举行一轮土拍的城市，溢价率为4.5%，整体土拍热度平平。从成交量上来看，大部分城市低于去年首轮土拍，只有厦门一城高于去年，厦门今年首轮放出10宗地块，较去年多出一倍，可谓是诚意满满，其中9宗成功出让，且2宗地块到达最高限价+摇号成交，整体溢价率升至近7%，较去年第三轮热度明显上升，但较去年首轮热度仍不及。

整体来看，本轮土拍呈现以下几个特征：首先，在土拍规则上，今年首轮土拍为了提振市场信心、提升房企拿地意愿，土拍规则也做了一轮优化，在溢价率限制等方面均较去年有所放宽。第二，从地块供应上，多城今年首轮放出的地块较去年同期有所缩减，呈现出“少而精”的特征，也是为了增强房企的拿地意愿。第三，从土拍结果来看，首轮土拍热度表现一般，较去年同期有所不及，究其原因，一方面是房企资金面偏紧的状况仍未获明显改善，拿地意愿不强，另外，还有多个热点城市尚未开启土拍的影响。

（注：数据截止至2022年3月31日）