“法拍房”限购 “捡漏”须谨慎

来源:北方网 2022-03-23 10:23:32

今年起,天津“法拍房”开始受到“限购”政策约束,引起市民广泛关注。“法拍房”既有普通商品房和二手房难以媲美的价格优势,同时又有因涉及司法拍卖的强制执行手段而隐藏于背后的诸多风险。近日,记者采访了红桥区人民法院执行法官王海东,为市民揭开“法拍房”的神秘面纱。

“法拍房”的房源在哪儿

所谓“法拍房”即法院拍卖房,是法院强制执行过程中拍卖的房屋,它是不动产司法处置的一种方式,有利于保护胜诉权益,盘活社会资源。当下,大多数的“法拍房”都是通过网络途径进行司法拍卖。市民可通过网络司法拍卖平台获取“法拍房”信息,如淘宝网、京东、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网、北京产权交易所和工商银行融e购,也可以通过中国执行信息公开网的司法拍卖模块进行查询。法院会在征得申请人的同意后,选择其中之一的渠道发布公告。

为啥“法拍房”价格往往偏低

为什么“法拍房”的价格往往低于市场价呢?当一套房屋进入到司法拍卖的程序后,首先需要给它定一个参考价。第一步,由申请人和被申请人双方议价,如果双方能够达成一致意见,并且这个价格与市场价格差异不大,法院可以采用。如果不能达成一致,法院会向房管部门等单位进行询价。倘若还是不被各方认可,则可以请线上询价机构和线下评估单位给出专业意见。得到参考价后,法院合议庭开始议价,按照最高院的相关规定,一拍起拍价可以在参考价的基础上最多下降30%,如果一拍流拍,二拍则可以在一拍的基础上再下降20%,这也就是为什么在通常情况下“法拍房”会比市场交易的房屋更便宜的缘故。比如,一套位于繁华路段的南北朝向三室一厅的房屋,150多平方米,参考价为464万元,一拍起拍价348万元,无人竞买,二拍以278.4万元的起拍价格成交。这里要说明的是,法院旨在通过降低起拍价来吸引更多人关注,而最后的成交价则由市场决定,如果遇到比较“抢手”的“法拍房”,也可能最终的成交价比参考价还高。

参与竞拍前要考虑风险

想要购买“法拍房”,在摸清价格底数后,接下来就要考虑如何竞拍。买受人应该先仔细阅读公告,在公告里,不仅会详细介绍“法拍房”的地点、楼层、面积、朝向、房型等基本信息,还会如实公布查封、抵押、租赁及是否已腾空等情况,此外,还有相关的风险提示,如可能存在的物业、水、电等欠费情况,房屋是否可以贷款以及缴纳保证金等事宜。所以,市民如有意愿购买“法拍房”,《竞买公告》和《竞买须知》作为详细的说明书和指南,务必逐字逐句仔细阅读。

另外,有意竞买的市民最好到实地看房,像一般买房过程一样,了解一下周边环境和房屋实际情况,毕竟图片、文字与直观感受还是有差距的。一旦下定决心,接下来就是缴纳保证金和出价竞拍等环节,这些都在网上进行,银行卡里存入足够资金,按照提示一步步操作即可。竞拍成功以后要办理交割手续,此时,法院会配合竞买人办理过户事宜,不同于一般市场买卖需要双方到场,“法拍房”过户可以竞买人单方办理。所以,竞买人无须担忧房屋原所有人的意见和时间,但要注意自身的购房资格。

“法拍房”今年起受限购约束

法官特别提醒,根据最高院的最新司法解释,从今年1月1日起,网络司法拍卖房屋受房产所在地限购政策约束,竞买人必须具备购房资格才能参与竞拍。所以,根据天津的实际情况,“法拍房”也受限购政策的影响,市民如有意愿购买,一定要查明自己名下的房产情况。需要注意的是,竞买“法拍房”不用交定金,但需要缴纳保证金,保证金的金额一般在起拍价的5%至20%之间,如果因为竞买人的原因导致悔拍的,保证金不予退回。由于不少“法拍房”涉及金额较高,建议提前缴纳足额保证金,并在工作日缴纳,以免出现额度问题导致错过拍卖。此外,“法拍房”遵循“买卖不破租赁”的原则,如果房屋正在出租,租房人有权利继续居住直到合同到期,这一点也需要竞买人注意,因为可能即使成功竞拍,也会因租赁问题不能马上入住。

(责任编辑:杨帆)
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