领先指数|2021年1-8月中国房地产企业融资榜TOP50

来源:中国网地产 2021-09-15 11:38:09

核心结论:

1、整体表现:累计发债6920亿元,同比下降21.5%,前50家占比69.4%

2、8月表现:8月融资规模同比减少54.2%,融资成本上升

3、企业表现:融资持续分化,弱发债主体成本不断增加

4、发行期限:境内外债券发行期限持续缩短

5、到期债务:8月到期债务两倍于新增发债规模

在融资渠道收紧的背景下,房企发债规模持续下降,融资成本上升,发债期限缩短,行业分化明显,降杠杆成为不少房企的任务。弱发债主体将会面临更大的资金周转压力。

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01 整体表现:累计发债6920亿元,同比下降21.5%,前50家占比69.4%

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 来源:领先指数整理

领先指数统计,2021年1-8月100家房企境内外债券融资累计约6920亿元,金额规模减少1896亿元,为2019年1-8月以来最低点。前8月累计增速较前7月加速下滑,2021年1-8月发债规模占比2020年全年约57%。前50家房企发债规模为4802亿元,占比69.4%。

其中境内债券规模约4904亿元,同比下降约11%,降幅进一步扩大。规模占比70%,较2020年同期上升7个百分点;境内1-8月累计境外发债约2095亿元,同比下降约37%。规模占比跌至30%,维持2017年以来低占比水平。

8月11日,阳光100中国发布公告称,公司未能在到期日支付一笔金额为2亿美元的可转换债券,而该违约事件将触发公司2022年到期的金额为2.196亿美元的优先绿色票据的交叉违约条款。

此前,蓝光发展发生系列债券违约,截至8月2日,该企业已有12只债券违约,合计违约金额102.62亿元,累计未能到期偿还的债务本息金额合计达159.97亿元。

领先指数认为,监管政策持续收紧的背景下,正是因为房企负面消息频发,资本市场信心加剧下滑。

从整体融资成本看,2021年截至8月,100家房企新增债券类融资成本5.4%,较2020年下降0.6个百分点,其中境外债券平均融资成本达7%,下降1个百分点,境内债券融资成本4.3%,较2020年下降0.14个百分点。

02 8月表现:8月融资规模同比减少54.2%,融资成本上升

8月单月境内外债券融资共发行62笔,较上月减少27笔,100家典型房企债券发行规模折合人民币约633亿元,环比减少41%,同比减少52%。这已经是自2020年11月以来的连续10个月下降。甚至多家房企提出到期的境外债将计划自有资金偿还,融资规模将持续走低。

 从融资结构来看,境内债券融资56笔,总额451亿元,境外债券融资6笔,发债数量降至个位数,总额97亿元。资产证券化融资105.74亿元,环比下降23.4%,同比下降30.9%。

债券融资方面,8月债券融资方式包括:境内银行贷款占比44.63%、其他债券融资占比21.27%、公司债占比16.77%、海外银团贷款占比10.8%)、信托贷款占比5.96%)。值得注意的是,尽管房企一直在降负债,但8月房企违约事件7笔,占比过半,主要类型为没有按时兑付本息。

股权融资方面,海外配股融资总额为6亿元,成为主要融资渠道。除6家上市房企进行了股票期权计划融资外,保利置业和旭辉控股以股代息发行新股,分别融得1.07亿港元和5.91亿港元,折合人民币0.89亿元和4.91亿元。值得关注的是,物管企业赴港IPO队伍仍在壮大。

从融资成本看,8月房企融资成本整体呈上升趋势,为5.1%,环比上升0.4个百分点,同比下降0.2个百分点。其中境外融资成本7.5%,环比上升1.5个百分点;境内融资成本3.7%,环比下降0.4个百分点。

境内发行债券主要以国企央企和龙头民企为主,利率基本在5%以下,而境外发债以民营房企为主,基本为借新还旧,融资成本最高达12.5%,企业融资持续分化。

03企业表现:融资持续分化,弱发债主体成本不断增加

从企业方面看,8月融资总量最高的企业为招商蛇口,融资总量约61.91亿元,主要是为子公司的贷款进行担保。从企业梯队来看,4个梯队的融资额均同比下降,TOP31-50梯队同比降幅最大。从成本来看,4个梯队均较2020年全年下降,其中TOP10梯队的融资成本最低,为4.21%,下降幅度为1.74pct,降幅最大。 

融资成本最低为中国海外发展发行的5亿美元2.75%的第三期公司债券。最高为福建阳光集团发行的2.5亿美元债,票面利率为12.5%。从8月已披露的融资利率来看,房企融资利率主要范围为3%-5%。

金地8月通过股东大会,拟与招商银行签署260亿综合融资额度相关协议;

此外,在其他债券融资中,保利为旗下关联公司提供113.26亿的资金担保;

海外银行贷款中,龙光订立最高102亿港元(折合人民币84.73亿人民币)的定期贷款融资担保契据。在国内融资环境持续收紧下,财务稳健、基本面好的房企,融资优势将逐步凸显。

提振市场信心方面,8月,中梁控股连续回购3笔合计5980万美元票据,禹洲集团、阳光城分别回购300万美元票据,此外世茂、花样年等多家房企也积极回购前期债券,在改善自身债务结构的同时,也可以提振市场信心。

8月17日,绿城集团完成回售并注销“18绿城09”的5亿元公司债券,其回售资金兑付日为2021年9月6日。8月16日,绿城集团发行的10亿元公司债,正是拟用于偿还在2021年9月回售的“18绿城09”、“18绿城11”的本金部分。

地产股万科金科等多家房企适时回购股份,提升地产投资信心。

04发行期限:境内外债券发行期限持续缩短

8月,境内债券融资发行平均期限为3.4年,较上月减少约0.1年;境外债券平均发行期限为2.2年,较上月减少约0.6年。

房企境内外发债期限减少主要是受市场预期的影响,市场信心走低,发债期限缩短。

05到期债务:8月到期债务两倍于新增发债规模

领先指数统计,从当前发债情况看,2022年偿债规模预计仍将维持在9000亿元左右的高位区间,将在2026-2027年之间房企偿债压力得到缓解。

2021年8月境内外债券融资到期债务规模约1196亿元,环比增加3%,同比增加21%,房企到期债务净额625亿元,新增发债规模不足到期债务规模二分之一。房企以往“借新偿旧”的融资套路很难维持下去。

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(责任编辑:李彤)
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在融资渠道收紧的背景下,房企发债规模持续下降,融资成本上升,发债期限缩短,行业分化明显,降杠杆成为不少房企的任务。弱发债主体将会面临更大的资金周转压力。
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