核心结论：

1、整体表现：累计发债6920亿元，同比下降21.5%，前50家占比69.4%

2、8月表现：8月融资规模同比减少54.2%，融资成本上升

3、企业表现：融资持续分化，弱发债主体成本不断增加

4、发行期限：境内外债券发行期限持续缩短

5、到期债务：8月到期债务两倍于新增发债规模

在融资渠道收紧的背景下，房企发债规模持续下降，融资成本上升，发债期限缩短，行业分化明显，降杠杆成为不少房企的任务。弱发债主体将会面临更大的资金周转压力。

01 整体表现：累计发债6920亿元，同比下降21.5%，前50家占比69.4%

 来源：领先指数整理

领先指数统计，2021年1-8月100家房企境内外债券融资累计约6920亿元，金额规模减少1896亿元，为2019年1-8月以来最低点。前8月累计增速较前7月加速下滑，2021年1-8月发债规模占比2020年全年约57%。前50家房企发债规模为4802亿元，占比69.4%。

其中境内债券规模约4904亿元，同比下降约11%，降幅进一步扩大。规模占比70%，较2020年同期上升7个百分点；境内1-8月累计境外发债约2095亿元，同比下降约37%。规模占比跌至30%，维持2017年以来低占比水平。

8月11日，阳光100中国发布公告称，公司未能在到期日支付一笔金额为2亿美元的可转换债券，而该违约事件将触发公司2022年到期的金额为2.196亿美元的优先绿色票据的交叉违约条款。

此前，蓝光发展发生系列债券违约，截至8月2日，该企业已有12只债券违约，合计违约金额102.62亿元，累计未能到期偿还的债务本息金额合计达159.97亿元。

领先指数认为，监管政策持续收紧的背景下，正是因为房企负面消息频发，资本市场信心加剧下滑。

从整体融资成本看，2021年截至8月，100家房企新增债券类融资成本5.4%，较2020年下降0.6个百分点，其中境外债券平均融资成本达7%，下降1个百分点，境内债券融资成本4.3%，较2020年下降0.14个百分点。

02 8月表现：8月融资规模同比减少54.2%，融资成本上升

8月单月境内外债券融资共发行62笔，较上月减少27笔，100家典型房企债券发行规模折合人民币约633亿元，环比减少41%，同比减少52%。这已经是自2020年11月以来的连续10个月下降。甚至多家房企提出到期的境外债将计划自有资金偿还，融资规模将持续走低。

 从融资结构来看，境内债券融资56笔，总额451亿元，境外债券融资6笔，发债数量降至个位数，总额97亿元。资产证券化融资105.74亿元，环比下降23.4%，同比下降30.9%。

债券融资方面，8月债券融资方式包括：境内银行贷款占比44.63%、其他债券融资占比21.27%、公司债占比16.77%、海外银团贷款占比10.8%）、信托贷款占比5.96%）。值得注意的是，尽管房企一直在降负债，但8月房企违约事件7笔，占比过半，主要类型为没有按时兑付本息。

股权融资方面，海外配股融资总额为6亿元，成为主要融资渠道。除6家上市房企进行了股票期权计划融资外，保利置业和旭辉控股以股代息发行新股，分别融得1.07亿港元和5.91亿港元，折合人民币0.89亿元和4.91亿元。值得关注的是，物管企业赴港IPO队伍仍在壮大。

从融资成本看，8月房企融资成本整体呈上升趋势，为5.1%，环比上升0.4个百分点，同比下降0.2个百分点。其中境外融资成本7.5%，环比上升1.5个百分点；境内融资成本3.7%，环比下降0.4个百分点。

境内发行债券主要以国企央企和龙头民企为主，利率基本在5%以下，而境外发债以民营房企为主，基本为借新还旧，融资成本最高达12.5%，企业融资持续分化。

03企业表现：融资持续分化，弱发债主体成本不断增加

从企业方面看，8月融资总量最高的企业为招商蛇口，融资总量约61.91亿元，主要是为子公司的贷款进行担保。从企业梯队来看，4个梯队的融资额均同比下降，TOP31-50梯队同比降幅最大。从成本来看，4个梯队均较2020年全年下降，其中TOP10梯队的融资成本最低，为4.21%，下降幅度为1.74pct，降幅最大。 

融资成本最低为中国海外发展发行的5亿美元2.75%的第三期公司债券。最高为福建阳光集团发行的2.5亿美元债，票面利率为12.5%。从8月已披露的融资利率来看，房企融资利率主要范围为3%-5%。

金地8月通过股东大会，拟与招商银行签署260亿综合融资额度相关协议；

此外，在其他债券融资中，保利为旗下关联公司提供113.26亿的资金担保；

海外银行贷款中，龙光订立最高102亿港元（折合人民币84.73亿人民币）的定期贷款融资担保契据。在国内融资环境持续收紧下，财务稳健、基本面好的房企，融资优势将逐步凸显。

提振市场信心方面，8月，中梁控股连续回购3笔合计5980万美元票据，禹洲集团、阳光城分别回购300万美元票据，此外世茂、花样年等多家房企也积极回购前期债券，在改善自身债务结构的同时，也可以提振市场信心。

8月17日，绿城集团完成回售并注销“18绿城09”的5亿元公司债券，其回售资金兑付日为2021年9月6日。8月16日，绿城集团发行的10亿元公司债，正是拟用于偿还在2021年9月回售的“18绿城09”、“18绿城11”的本金部分。

地产股万科、金科等多家房企适时回购股份，提升地产投资信心。

04发行期限：境内外债券发行期限持续缩短

8月，境内债券融资发行平均期限为3.4年，较上月减少约0.1年；境外债券平均发行期限为2.2年，较上月减少约0.6年。

房企境内外发债期限减少主要是受市场预期的影响，市场信心走低，发债期限缩短。

05到期债务：8月到期债务两倍于新增发债规模

领先指数统计，从当前发债情况看，2022年偿债规模预计仍将维持在9000亿元左右的高位区间，将在2026-2027年之间房企偿债压力得到缓解。

2021年8月境内外债券融资到期债务规模约1196亿元，环比增加3%，同比增加21%，房企到期债务净额625亿元，新增发债规模不足到期债务规模二分之一。房企以往“借新偿旧”的融资套路很难维持下去。