核心结论

1、整体表现：上榜房企均值达689.67亿元

18家房企新增土地货值超千亿元

2、门槛货值占比：头尾两端房企下降，中间房企上升

3、国企央企、城投城建类房企投资力度上升，但拿地溢价率走低

4、权益货值比例环比有所上升

5、市场：10月拿地总额同环比双降，布局更关注城市群

导语

三道红线压力显现，土地流拍同环比均上升影响下，众房企投资意愿不够强烈。10月，76家房企无新增地块，50家典型房企10月拿地总额同环比双降。

01整体表现：上榜房企均值达689.67亿元

18家房企新增土地货值超千亿元

2021年1-10月中国房地产企业新增土地货值TOP100显示，有18家房企的新增土地货值超过千亿元。

碧桂园凭借3861.5亿元摘得第1，其后分别是保利发展3647.8亿元、万科3482.8亿元。此外，中海地产、绿城中国、华润置地、招商蛇口、融创中国、中国铁建、龙湖集团、金地集团、越秀地产、新城控股、卓越集团、建发房产、滨江集团、绿地集团、中国中铁入围TOP18，新增货值分别为2692.4亿元、2629.15亿元、2389.8亿元、2113.2亿元、2030.4亿元、1799.7亿元、1798.7亿元、1746.2亿元、1596.65亿元、1384.9亿元、1365.95亿元、1226.4亿元、1120.8亿元、1080.75亿元、1012.4亿元。

上榜房企的均值达689.67亿元，仅有25家房企超过均值，较1-9月减少1家。排名第1的碧桂园与排名第100的金融街足足相差了3663.5亿元，相较1-9月差距基本持平。

领先指数重点观察了去年同期与今年同期榜单后发现，2020年1-10月，有16家房企新增货值突破2000亿元。其中恒大与碧桂园新增货值已经突破5500亿元。中国恒大新增货值5872.9亿元，位列新增货值榜首。

而今年1-10月，仅8家房企新增货值突破2000亿元，较2020年同期减少8家。

对比1-9月整体新增货值为66721.15亿元，1-10月仅新增2245.7亿元。三条红线融资新政压力及新土拍政策下，房企严控土地投资意愿明显。

02门槛货值占比：头尾两端房企下降，中间房企上升

数据来源：领先指数整理

截至10月底，18家房企的新增土地货值超过1000亿元，其货值总占比达百强的54%，较去年同期减少8家，超千亿货值房企总土储较2020年同期下降42.6%；

有16家房企的新增土地货值在500~1000亿元，货值占比为百强的16,2.2%，累计环比下降4.7个百分点；

有35家房企的新增土地货值在300~500亿元，货值占比为百强的19.2%，累计环比上涨2.6个百分点；

有31家房企新增货值为300亿元以下。总结来看，TOP100中69家房企新增土地货值超过300亿元。

对比1-9月上榜房企的TOP系门槛普遍下降。1-9月TOP100房企的门槛为185.6亿元，而1-10月TOP100门槛为198.2亿元，提升不大。

TOP10房企门槛值为1798.7亿元，TOP20房企门槛值为872亿元，TOP30房企门槛值为612.75亿元，TOP50房企门槛值为390.6亿元，门槛值同比下降均超20%。

据领先指数统计，10月新增货值TOP100房企名单中76家没有新增地块。

03国企央企、城投城建类房企投资力度上升，但拿地溢价率走低

尽管多个城市开启集中供地，但10月以来，“三条红线”影响逐渐显现，进入偿债压力高峰期，房企拿地观望性质浓。

在众房企收缩投资的大背景下，融资能力较强的国企拿地规模明显上涨。除了央企、国企以外，就是以滨江、龙湖为主降杠杆压力偏低的民营房企，而这一特征短期内将继续保持。

据领先指数统计，10月50家重点房企拿地溢价率整体溢价率走低，仅在第2周为4.8%，而第3周、第4周溢价率为0。

从重点城市拿地金额TOP10房企来看，保利发展、华润置地出现在4个城市群1-10月房企拿地金额TOP10榜单中。此外，碧桂园、万科、绿城中国、融创中国等均出现在3个1-10月重点城市房企拿地金额TOP10榜单中。

分区域具体来看，碧桂园拿地面积，拿地金额领跑长三角，中海地产凭借230亿元进入长三角拿地金额前十。从拿地面积来看，中西部TOP10企业拿地面积以3820万平方米仍居四大城市群首位，其中碧桂园拿地面积1138万平方米，远超其他企业。

在中西部地区，龙湖集团以295亿元拿地金额超越万科，位列首位。而碧桂园在中西部拿地以1138万平方米居首位。此外，万科、中国铁建、保利发展、绿城中国、融创中国、西安高科集团等多个房企出现在中西部拿地面积、拿地金额前十榜单。

在大湾区，中海地产以404亿元拿地金额位列首位，而万科则以223万平方米拿地面积位列首位。此外，保利置业、粤海控股、广州地铁等均入围大湾区前十。

在京津冀区域，中海地产拿地金额186亿元超过保利发展，位列第一。而中国铁建以371万平方米拿地面积位列第一，此外其还以拿地金额215元位列中西部地区第四。融创中国以101亿元拿地金额入围前十。

区域性龙头企业仍关注本区域纵深战略，比如，越秀地产、广州地铁、粤海控股西安高科集团等本土企业表现不俗，均入围前十。其中，越秀地产以拿地金额300亿元、拿地面积215万平方米位列大湾区第二。西安高科集团以107亿元拿地金额入围中西部拿地金额前十。

以地方国企首开股份为例，首开股份10月单月新增全口径货值达118.7亿元。二轮竞拍中北京集中供地的43宗只剩下11宗进入现场竞拍，深耕北京的首开股份分别联合华润、建工、金隅及建工，拿下了海淀区、丰台区及昌平区三宗地块，拿地面积约36.3万平米，总金额约123.3亿元，是北京第二轮土拍的最大收获者，采用合作的方式也降低了自身的风险，从权益角度来看，首开股份权益拿地金额约55.6亿元，减少了资金耗用量。

04权益货值比例环比有所上升

数据来源：领先指数整理

本期领先指数选取50家代表房企观察其权益比例，平均值为75%，环比略有上升。其中西安高科、大华集团、浦发集团为最高100%，中南置地为最低41%。

05市场：10月拿地总额同环比双降，布局更关注城市群

据领先指数统计，2021年1-10月TOP100企业拿地总金额22549亿元，同比下降13个百分点，门槛值为57亿元，相较去年同期下降8亿元。招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为52%，与1-9月相比下降2个百分点。

从城市能级来看，受集中供地影响，一、三四线城市拿地面积占比上升，一线城市拿地面积占比上升1.4个百分点，三四线城市拿地面积上升3.1个百分点。

从城市群来看，1-10月50家代表房企粤港澳、长三角、京津冀成渝城市群拿地面积占比均有所上升。长三角拿地金额3918亿元居于首位，粤港澳大湾区TOP10企业拿地金额1793亿元，位列第二。中西部拿地面积以3820万平方米仍居四大城市群首位。

从单个城市看，1-10月拿地面积TOP10城市为重庆、杭州、长沙、南京、广州、温州、天津、武汉、苏州、金华。与1-9月相比，天津保持入榜，且位于京津冀地区，颇受关注。

由于10月多城第二批集中供地收官，第三批集中供地发布信息，一二线城市成交仍居前。50家代表企业10月拿地总额同环比双降。2021年10月，50家代表房企拿地总额同比下降71%，环比下降68.7%。相较1-9月同环比增速降幅同比为45%，环比增速降幅258%。

值得一提的是，北京6块土地入榜，最低门槛成交额43亿元。其中，大兴区西红门镇地块成交总价最高，为69亿元，建筑规划面积18万平方米，成交楼面均价为38420元/平方米。

结语

10月18日，国家统计局公布前9月房地产市场商品房销售、开发投资以及到位资金等最新数据。全国商品房成交金额和成交面积同比增速进一步收窄，单月同比分别下降15.8%和13.2%，市场预期不断下行。预计2022年，全国商品房销售额会下降7%至16.7万亿元，届时，三四线的商品房成交量会有明显下降。

同时，土地流拍同环比均上升，偿债压力下的房企资金流捉襟见肘。

据领先指数测算，2021年和2022年新开工同比增速下降超10%，开发投资或自2000年来首次迎来负增长。预计2022年或将下降至2015年的水平，也是自2000年以来最低点，即-14%。

在此背景下，房企工作重心更要加快营销，实现项目推盘去化，加速回款。尤其受困于降杠杆的房企，短期内会不断通过减少拿地缩减投资力度，使现金流压力得以缓解