核心结论

 1、整体表现：上榜房企均值达614.23亿元，15家房企新增土地货值超千亿

 2、门槛：百强房企分化显著，TOP50成重要分水岭

 3、总拿地金额同比下降，7月拿地金额同比、环比齐下降

 4、市场：集中供地间歇期，土地供应成交双跌

 5、房企拿地面积同比上升聚焦核心城市群及重点城市

数据来源：领先指数整理

投销比不超40%、二手房、城市更新相关政策，纷纷在7月出台。加上集中供地间歇期影响，领先指数监测到，重点城市用地供应1267宗，其中供应面积为14862.2万平米，同环比分别下降37%及36%。供应土地起始楼面价4406.5元/平方米，环比上升110.6%，同比上升66%。

7月，一二线城市处于集中空地空档期，三四线城市同环比均出现下降趋势，呈现量少质优的走势，土地市场热度下降明显。前50房企总拿地金额（权益口径）为1438亿元，环比下降42%。目前，已有13家房企拿地销售比超出40%阈值。预计到年底前，房企投资土地持续放缓。

01上榜房企均值达614.23亿元 15家房企新增土地货值超千亿

2021年1-7月中国房地产企业新增土地货值TOP100显示，有15家房企的新增土地货值超过千亿元。

碧桂园凭借3330.9亿元摘得第1，其后分别是华润置地3137.4亿元、保利发展2906.2亿元。此外，万科、融创中国、招商蛇口、绿城中国、金地集团、中海地产、卓越集团、越秀地产、新城控股、建发房产、中国铁建、龙湖集团也都入围2021年1-7月中国房地产企业新增土地货值TOP15，依次为2748.7亿元、2397.0亿元、2150.6亿元、1778.2亿元、1547.8亿元、1374亿元、1286亿元、1285.5亿元、1261.5亿元、1252亿元、1031.6亿元、1022.6亿元。

上榜房企的均值较6月大幅提升，达614.23亿元。不过，有28家房企超过均值，占上榜房企的28%。新的监管规则和土拍规则下，各房企分化加剧，在布局重点城市的同时，开始扩大中西部地区规模。相对而言，土储不足、杠杆率高、已超40%的房企会受到一些影响。比如，排名第1的碧桂园与排名第100的中奥地产足足相差了3144.9亿元。未来，超标企业或将暂停招拍挂拿地，转而考虑收并购等其他机会。

02门槛：百强房企分化显著  TOP50成重要分水岭

截至7月底，15家房企的新增土地货值超过1000亿元，其货值总占比达百强的46.41%，累计环比提升1.41个百分点，较去年同期减少4家，总土储下降2.8%；

有18家房企的新增土地货值在500~1000亿元，货值占比为百强的20.82%，累计环比提升0.82个百分点；

有29家房企的新增土地货值在300~500亿元，占百强的18.37%，累计环比提升0.37个百分点。总结来看，TOP100中62家房企新增土地货值超过300亿元。

与之相关，上榜房企的TOP系门槛均出现大幅增长。其中，TOP3房企的门槛为2906.2亿元，同比上涨46.1%；TOP10房企的门槛为1286亿元，同比上涨11.4%；TOP30房企的门槛为576.4亿元，同比上涨1%；TOP50房企的门槛为365.1亿元，同比上涨3.5%，TOP100房企的门槛为184亿元，同比上涨49%。

03总拿地金额同比下降  7月拿地金额同比、环比齐下降

据领先指数统计，2021年1-7月，TOP100企业拿地总金额同比下降7个百分点，门槛值为41亿元。招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为56.3%。以权益金额来看，TOP100企业1-7月前30阵营企业拿地权益金额占比均值同比小幅下降。

领先指数重点监测的不少房企上半年拿地积极，土储充足，因此，7月暂无拿地动作，合作意愿下降，榜单波动较大。

领先指数重点观察了前20家中降位明显的房企，中国恒大由于广发事件等负面影响，仅有货值224亿元，与去年同期2525.5亿元相比，下降91%；绿地控股由去年同期第3位1988.9亿元下降至第16位903.9亿元，同比下降54%；龙湖集团由去年第5位1779.4亿元跌至第15位1022.6亿元，同比下降43%；中南置地由去年第11位1417.5亿元跌至今年第27位643.5亿元，同比下降55%；滨江集团由去年第13位1285.2亿元跌至今年第25位673.8亿元，同比下降48%；阳光城由去年第15位1154.8亿元跌至今年第30位576.4亿元50%；世茂集团、奥园集团、蓝光发展、跌至100名开外，泰禾、华夏幸福等没有出现在百强名单内。

以世茂为例，2020年底，世茂土地库存为“共8175万平方米（权益前）的优质土地”，而2019年底土地库存为“共7679万平方米（权益前）的优质土地”，增长496万平方米。相比来看，2020年世茂拿地不少，销售面积为1712.6万平米。而2021年至今一直减少拿地的世茂，和以往并购力度较大的世茂，有些不同，当前，土地库存下降局面已经出现。年报数据显示，截至2020年末世茂的土储货值1.38万亿元，不足融创中国一半。

领先观察同样观察了TOP10房企的拿地策略。以万科为例，货值同比上升64%为2748.7亿元。万科于1-7月集中在长三角、大湾区、中西部拿地，分别为522亿元拿地397万平方米、215亿元拿地223万平方米、205亿元拿地387万平方米。其中7月在粤港澳大湾区拿地金额67亿元，领跑粤港澳大湾区。

万科当前拿地模式可概括为：主题地产拿地、新区开发拿地、大配套拿地、城市更新拿地、商业综合体拿地以及产业地产拿地等六种方式。相比2020年TOP10房企拿地销售比平均值50.9%而言，万科目前暂未超40%，这也得益于万科当前的拿地模式和“快进快出”的销售策略。

而新增货值居首位的碧桂园，在1-7月扩大长三角区域布局，7月拿地金额193亿元，领跑长三角；同步增强中西部地区的拿地力度，7月拿地金额64亿元，跻身中西部三甲，而在大湾区并没有入围拿地金额TOP10。

再以TOP中拿地销售比超标的招商蛇口为例，入围四大城市群TOP10。其在重仓长三角区域，以412亿元拿地277万平方米，中西部113亿元拿地133万平方米，大湾区82亿元拿地49万平方米，京津冀59亿元拿地37万平方米。

同样的，保利发展拿地金额入围四大城市群TOP10，且领跑京津冀区域，120亿元拿地66万平方米。其分别在长三角区域342亿元拿地251万平方米、大湾区143亿元拿地173万平方米、中西部160亿元拿地407万平方米。

而华润置地拿地金额同样入围四大城市群TOP10，但并没有过多投资京津冀区域，而选择长三角、大湾区、中西部，分别以276亿元拿地247万平方米、117亿元拿地75万平方米、122亿元拿地149万平方米。

据领先指数统计，1-7月TOP10房企中有4家已超40%指标，分别为卓越集团、招商蛇口、华润置地、保利发展。（销售面积榜单有重点讲述，请点击原文链接阅读详情）

卓越集团、越秀地产、融创中国、万科拿地态度较为积极，中海、首开等房企拿地较为理性。

04市场：集中供地间歇期，土地供应成交双跌

从供应量变化来看，7月内一二三线城市供应土地数量为77宗、657宗、518宗。沈阳、天津、苏州、上海、青岛、杭州等一二线城市进行年内第二次集中供地，拉动土地供应量回升。但竞价规则有所调整。

从成交数据看，整体各线城市成交土地规划建筑面积6635.3万㎡，环比减少45.8%，同比减少49.4%；成交总价1619.6亿元，环比下降67.1%，同比下降63.9%。

其中一二线城市成交总价环比下降9成，同比、环比均下降；三线城市成交土地建面同比下降41.5%，环比下降22.5%。从成交总价城市排名来看，7月南通、徐州、常州、佛山以及湖州5个城市土地成交总价较高。

值得注意的是，7月核心二线城市土地成交平均溢价率为12.6%，同比下降11%，环比下降7%。普通二线城市平均溢价率为18.6%，同比环比均超50%。而三四线城市平均溢价率13.7%，同比下降29%。

05房企拿地面积同比上升  

聚焦核心城市群及重点城市

以50家代表房企为例，2021年1-7月一线城市拿地面积占比同比上升1.7%，三、四线城市拿地面积同比上升2.1%。其中15家典型房企拿地面积为14882.8万平方米，同比上升1.6%。

从城市能级来看，一线城市及三四线城市以及核心城市群拿地面积占比上升，相对更加聚焦核心城市群。50家代表房企在五大核心城市群拿地面积占比达68%，较上年同期增长11%。其中，中西部居首位，为3091万平方米。

从单个城市看，1-7月拿地面积TOP10城市为杭州、重庆、长沙，温州、南京、武汉、佛山、广州、金华、苏州。佛山为TOP10城市中唯一三四线城市，足见该城市颇受房企关注。

据领先指数观察，区域性龙头企业仍关注本区域纵深战略，比如越秀地产、滨江集团、城投控股、武汉城建集团。

滨江集团于7月以6.22亿元竞得杭州2宗地块，累计拿地金额达227亿元，稳居杭州第一。城投控股108亿元拿下上海第一。

越秀地产深耕广州，以165亿元拿地金额位于广州第一。

保利发展继续拓展北京土地资源，在北京拿地榜中与位列第一的卓越集团持平，拿地金额均为107亿元。

招商蛇口钟爱南京，121亿元位列第一。武汉城建集团81亿元位于武汉榜首。

来源：领先指数整理

7月，南通住宅用地成交金额169亿元，占据全国住宅用地成交总价TOP10总额的45.2%，较为亮眼。

当然，不少房企也在通过借道城市更新以获取更低成本的土储。7月7家房企在城市更新业务上有新进展，板块则以珠三角为主。其中雅居乐与珠江股份联合体签下广州荔湾区坑口联社旧改项目合作意向协议，跨出了荔湾区首个“国企+民企”联合体参与城中村改造新模式的第一步。

另外，卓越集团、广东中天集团以及华润置地获得佛山、东莞以及深圳的旧改项目前期服务商资格，为日后成为旧改实施企业奠定先发优势。

领先指数认为，长三角、大湾区城市群房地产行业前景广阔，产业均衡，人口入驻带来增量购房需求。而中西部地区受到影响，让房企们争先恐后布局。反观京津冀等地，三四线城市基本面需求不高，市场前景仍需谨慎。