核心结论

# 1、整体表现：2家房企销售面积超5000万平，头部优势明显

# 2、门槛：超千万㎡房企同比增6家至14家

# 3、企业：销售面积平均权益比例下降，房企抱团销售

# 4、市场：政策加码，稳增长，强去化已被预判

数据来源：领先指数整理

8月，房地产市场的销售延续了7月的降温态势。不少房企降幅较大，且在货值铺排上为金九银十做准备，销售面积整体增幅下降。其中，有2家房企的销售面积超过5000万平方米，不少房企销售面积的同比增幅也较大。

01整体表现：2家房企销售面积超5000万平，头部优势明显

整体来看，2021年1-8月中国房地产企业销售面积TOP100上榜房企的均值达到634.5万㎡，比1-7月均值增长114万㎡，同比增长15%。26家房企超过上述均值。其中有2家房企销售面积超过5000万平方米，12家房企销售面积在1000-3000万平方米，比1-7月增加7家。21家房企销售面积在500-1000万平方米，较1-7月增加2家。

从销售价格看，TOP100房企销售均价1.46万/元平方米，同比上升7%。8月单月，前100房企实现总销售面积7580万平方米，同比减少11%，销售均价1.33万元/平方米，同比下降4%。

从1-8月的中国房地产企业销售面积TOP100来看，其中的前十强房企略有变化。万科被融创中国替代挤出前三。中海地产从第7位下降至第9位，而新城控股占据第7。

横向来看，2021年1-8月中国房地产企业销售面积TOP10与2020年1-8月中国房地产企业销售额TOP10的上榜房企具有较高相似性，“碧恒融万保”前五稳定，这也从侧面佐证了头部房企的优势地位更为明显。但阳光城较去年同期从第10位下降至今年22位，华润置地替代阳光城成为今年同期的第10位，其销售面积为1121万㎡。

02门槛：超千万㎡房企同比增6家至14家

2021年1-8月百强房企各梯队销售面积门槛继续提升，相较去年和2019年同期均有明显增幅。其中，TOP40房企权益销售面积门槛达到2.98万㎡，除去建发、卓越、中梁以外未统计。

从各大门槛分布数量看，14家房企的销售面积超过千万平方米，分别为碧桂园6189.55万㎡、中国恒大5358.15万㎡、融创中国2854.6万㎡、万科2715.7万㎡、保利发展2273.7万㎡、绿地控股1692.25万㎡、新城控股1430.1万㎡、金科集团1332.7万㎡、中海地产1290.8万㎡、华润置地1121万㎡、世茂集团1119.2万㎡、龙湖集团1057.3万㎡、旭辉集团1011.7万㎡、绿城中国1002.7万㎡。与去年同期相比，销售面积超过千万㎡的房企增加6家。

值得注意的是，500-1000万㎡的房企为21家，较去年同期增加2家。

03企业：销售面积平均权益比例下降，房企抱团销售

权益销售方面，2021年1-8月TOP100房企实现总权益销售54380.8亿元，同比增长1.0%；平均权益比例为73.2%，比去年同期下降1.6个百分点。

本期领先指数选取TOP40房企为样本进行权益销售面积观察，整体占总额的63%，平均权益比例为67%，未达整体均值。而权益销售面积超千万㎡的房企仅9家，相比全口径销售面积减少5家，分别是华润置地、世茂集团、龙湖集团、旭辉集团、绿城中国。

数据显示，中国恒大权益销售面积占据第一位，达5088.6万平方米。中海地产虽增速相对慢，但权益比例达到99.78%，为40家房企中最高值。绿城中国权益比例为最低值41.48%。

TOP40房企权益销售面积比例统计

来源：领先指数整理

04市场：政策加码，稳增长，强去化已被预判

从城市政策看，8月31日，广州发布二手房成交参考价；杭州出现摇号、二手房交易平台等升级政策等，叠加房贷集中管理的持续影响，需求受到一定抑制，房企在部分城市调整压力较大。

从土地供应看，北京43宗、杭州31宗、重庆126宗等多个城市推出，土拍规则发生新的变化。比如，重庆本次土拍采用“现场拍卖+竞自持租赁住宅”或“现场拍卖+竞自持租赁住宅+竞高品质住宅”的拍卖措施，且对竞买人的购地资金来源、竞买资格等方面进行严格审查。 

领先指数认为，9月相比7-8月可能会好一点，但楼市调控大环境向好的程度不会太大，可能会低于市场预期，销售相比会同比下滑。

这一点，部分房企已经做出了预判及调整。

万科中期业绩会上提出，公司转型业务的效果并未完全体现出来，毛利率下滑或将持续一段时间。整个行业的游戏规则在发生变化，以规模、速度为导向的线性思维恐怕难以为继。多年来，万科坚持长期主义，行稳致远是万科的基调，‘稳’字当头，是万科当前的应对策略。

2021年，均衡稳健战略初见成效，在半年度会议上，融创提出了新的战略发展目标——更安全、更从容、更长期、更有价值。

旭辉控股董事局主席林中表示，下半年旭辉计划从库存、负债、预售、回款四个方面来做出调整。“其中，在预售端，加快项目周转、保持高回款，要求销售回款率达到90%以上。”

美的置业管理层将之前设定的3-5年期业绩平均增速，由之前的15%-20%区间，下调至10%-15%。