1、整体表现：前100房企销售同比增长30.76%，23家房企超1000亿元

2、企业表现：TOP23房企高增速，但7月单月同环比双降

3、门槛：各区间门槛再攀升，百强门槛增至177.1亿元

4、权益比例整体或继续下降

5、投销比40%政策影响几何

数据来源：领先指数整理

经历了上半年业绩冲刺的房企，7月销售力度事实上并未松懈。但因淡季、疫情、40%投销比等因素影响，整体项目销售节点后移，市场有所降温。29个重点城市商品住宅成交面积同比下降10%以上，但北京、上海同比均实现正增长。25个二、三线城市成交同、环比也下降10%以上。

从业绩规模看，2021年1-7月TOP100房企全口径业绩表现累计环比增长14.47%，但单月业绩增速放缓，50强房企中6成企业同比下降。

同时，受惠于相对稳健的货币政策环境，预计下半年房地产市场仍具韧性，成交有望保持在较高水平。建议房企在多个城市积极把握销售窗口期，加紧推货去化、加大营销力度、抢收业绩，以最大程度弥补负面影响。

01整体表现：前100房企销售同比增长30.76%，23家房企超1000亿元

领先指数发布的“2021年1-7月房地产企业销售全口径金额表现”研究显示，TOP100房企实现全口径总销售金额总计81075.75亿元，同比2020年1-7月62011亿元增长30.76%。1000亿元以上超级阵营共23家，销售额增长率均值高达50.24%。

从全口径销售金额榜排位来看，2021年1-7月，碧桂园、万科、中国恒大、融创中国、保利发展、中海地产的“前六”格局稳定。上半年累计全口径销售金额分别录得5008.1亿元、4054.3亿元、4001.9亿元、3699.05亿元、3261.8亿元、2381.2亿元，单月环比增速为17%、14%、14%、15%、14%、15%。其中值得注意的是，碧桂园率先突破5000亿元大关。中海地产虽处在前六位，但和第五位保利发展的差距相比上半年扩大至880.6亿元。

02企业表现：TOP23房企整体高增速，但7月单月同环比双降

数据来源：领先指数整理

对比2021年1-7月，头部23家房企凭借着手中庞大的土储货值和线上线下结合的营销手段，全口径销售金额均实现12%以上的环比增长率，占前100房企总销售额的58%。

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其中7家房企同比增幅超过50%，绿城中国同比增幅高达201.48%，建发房产同比增幅达193.75%，行业马太效应愈发明显。同时，值得注意的是，新城控股、绿地控股同比增幅为-8.41%、-3.41%。

尽管累计环比、同比大增，但半数百强企业业绩单月环比降低也无法回避，部分企业环比降幅超35%。50强中有30家房企7月业绩同比下降，30强中有27家7月业绩不及平均值。

观察TOP23房企表现，绿城中国、建发房产十分抢眼。

绿城是长期主义者，当前企业做的一些准备工作有些可能在两年三年后才能看出它的巨大的价值点，就像15年前做政府代建一样。据2021年中报显示，2021年上半年，公司经营活动现金净流量较2020年上半年的－0.49亿元增至2.59亿元左右，增幅达627.9%。据透露，目前绿城在招拍挂已获取大规模货值，加上收并购的项目，货值非常可观。

建发房产是建发股份旗下的主要地产平台。数据显示，2020年建发房产以1296.8亿全口径销售额成功进入“千亿俱乐部”，成为9家新晋千亿房企之一。而今年7月刚过，建发房产全口径销售额已达1039.3亿元。销售额的巨幅增长，来源于丰富的土储及低融资成本。值得注意的是，建发今年上半年的拿地金额，已经和去年全年的拿地金额相当！

03门槛：各大区间门槛再攀升，百强门槛增至177.1亿元

从整体销售情况来看，2021年上半年TOP100房企整体销售金额上涨明显，不同阵营分化持续加剧。其中，全口径销售金额超过1000亿元的房企有23家，较去年同期增加6家。

数据来源：领先指数整理

23家超千亿的企业分别为碧桂园5008.1亿元、万科地产4054.3亿元、中国恒大4001.9亿元、融创中国3699.05亿元、保利发展3261.8亿元、中海地产2381.2亿元、招商蛇口1973.3亿元、金地集团1884.5亿元、华润置地1878.05亿元、绿地控股1870.9亿元、世茂集团1748.8亿元、绿城中国1730.5亿元、龙湖集团1646.4亿元、旭辉集团1570.3亿元、中国金茂1476.5亿元、新城控股1345.7亿元、中南置地1263.7亿元、金科集团1188亿元、阳光城1138.05亿元、中梁控股1070.2亿元、建发房产1039.3亿元、龙光集团1025.1亿元、滨江集团1006.3亿元。

全口径销售金额处于200亿元以下的房企有11家，较去年同期减少19家。全口径销售金额处于200-2000亿元区间内的房企数量明显增加，1000-2000亿元房企由去年同期12家增至17家，500-1000亿元房企由去年同期21家增加至30家，200-500亿元房企由去年同期由32家增加至36家。

数据来源：领先指数整理

对比往年同期TOP10门槛有所提高，2019年同期TOP10门槛为1256.2亿元，2020年为1335.7亿元，而2021年为1870.9亿元，较2020年同期增长40%。

随着行业分化持续，规模房企的竞争优势日益凸显，500亿元正成为房企规模发展的重要分水岭。TOP100门槛也由2020年的115.9亿元增至今年的177.1亿元。虽有各种因素影响，但房企销售额增速保持高位水平。千亿俱乐部房企增加，TOP100房企的销售额均值提升至810.75亿元。

04权益比例整体或继续下降

领先指数选取TOP52（2021年1-7月全口径销售金额）房企做样本，对应其权益销售金额，得出平均权益比例为68.31%，其中越秀地产、中国恒大权益销售金额比例最高达95%，弘阳地产为最低至40.89%，整体较2020年同期略有下降。

数据来源：领先指数整理

分销售区间来看，领先指数选择2021年TOP52全口径销售金额位于500亿元以上的房企来进行观察：其中3000亿元以上、1000-2000亿元区间的房企平均权益销售比例出现下降，由2020年的77%、74%、分别下降至73.41%、67.45%。值得注意的是，相比上半年2000-3000亿元房企平均权益销售比例82% ，该区间房企1-7月有所上升至91.45%。

05投销比40%政策影响几何

为适应市场调整、防范市场风险冲击，房企总体战略仍以求稳为主。联合拿地是否还是“主流”策略，部分热点城市是否逐步变冷，目前还未可知。

但针对此政策，日前就曾有业内人士指出，和三道红线所监管的财报指标不同，房企销售额数据普遍存在造假，监管难度较大。此外关于房企子公司、孙公司的权益销售额计算也非常复杂。领先指数认为，经历了“两集中”、“三道红线”的政策影响，此次为弥补“三道红线”政策监管漏洞，“买地金额不得超年度销售额40%”监管政策的落地，这对收并购规模占比大的企业影响较大，对财务状况优的房企带来一些规模扩张限制的同时，对不热衷于冲击规模的房企反而较为有利。

领先指数梳理发现，2021年1-7月不少房企销售额、拿地金额均增长迅速，冲规模意图十分明显。以卓越集团为例，1-7月实现全口径销售额775.2亿元，同比2019年同期增长66%；拿地金额330亿元，同比2020年同期增长189%。

据领先指数统计，上半年有13家房企拿地销售比超40%，包括卓越集团、越秀地产、建发房产、绿城中国、华润置地、招商蛇口、保利发展、中骏集团等。比如，越秀地产拿地销售比高达103%；卓越集团上半年拿地销售比高达82.18%；招商蛇口、华润置地和保利发展上半年拿地销售比分别为62%、54%和42%等。其中越秀地产、华润置地、招商蛇口、保利发展2020年底均处于“绿档”，且国企央企属性使其融资有相对优势。后期这些企业会适当降低拿地力度。值得注意的是，甚至有房企出现了退地换资金的现象。